借り換えと繰上返済・・これでいいのでしょうか?

質問

5年前に家を建て、1450万円を銀行から500万円を旧住宅公庫から借りました。

銀行は35年のローンで、最初は3年固定で3年経ったときにまた3年固定を選択し現在に至っています。当初の金利は1.95％で今は2.45％です。

公庫は30年のローンで、10年間は2.2％、11年目からは3.5％になります。

そろそろ繰上返済をと思い、銀行に相談に行ったところ公庫の残金をこの銀行のローンと一本化したらどうかと言われました。

シュミレーションしてもらったところ、借り換えということで10年間の固定金利が1.7％になりました。そこで300万円の繰上返済をすれば、月々の返済は今の金額よりも3000円ほど減り、さらに期間もあと22年になることがわかりました。

ただ、借り換えの手数料が40万円ほどかかるということです。

昨年末のローンの残高が銀行が1350万円、公庫が440万円なのに、あらたに1800万円のローンを組みなおすというのがちょっと腑に落ちないのですが、長い目でみれば損はしないのでしょうか?

もちろん10年間の固定なので、11年目からの金利が変わることも承知しています。
今のままですと、来年の10月には3年の固定期間が終わりますし、公庫も5年ほどで金利が上がってしまいます。

色々と検索して調べてはみたのですが、なかなか納得できなくて。
よいアドバイスがあればお願いします。

回答No.3

kappa1zoku · ベストアンサー

♯１のものですが、＜住宅ローン借り換え＞の意義を過少評価しているように思います。

僕自身の経験を書きますね。
３５年ローンを頭金を入れて３０年の住宅ローンで借入をして、何度かの繰り上げ返済後に、金利が上がるのを見越して住宅金融公庫から民間の銀行ローンに借り換えをしました。
それも、数度の繰り上げ返済後に完済しました。（当初から数えて１３年目後ぐらい）

＜借り換えの効果が見込める場合＞
(1)新規融資との金利差が１％以上ある
(2)残りの返済期間が１０年以上ある
(3)ローン残高が５００万円以上ある

それらを満たせば、＜借り換え＞の効果が見込めます。
効果は、前にも書きましたが、利息分の支払いが減ることです。
また、月々の返済額も多少減る場合もあります。

住宅ローンの返済額は、当初は元金返済額より利息分の支払い額が半分以上を占めています。
住宅ローンの支払総額は、借入額の倍額になるから、早めに返すことを考えるのです。

一部繰り上げ返済（内入れ）を借り入れ当初にしてみれば分かりますが
、元利均等の場合１００万円の返済額で１００万以上の利息分が支払わなくて済みます。

つまり、元金がそれほど減っていないから、＜借り換え＞や＜一部繰り上げ返済＞を考えるのです。

銀行の思うつぼではなく、ちゃんと利息の計算をすれば結論が出ますし、別の銀行での＜借り換え＞だって選択肢に入れるべきなのです。

回答No.2

mahopie

金利・目先の損得云々よりは、５年経過して住宅ローン元本の合計１９５０万円が１７９０万円にと１６０万円しか減っていない（年単位では４０万円～５０万円）、支払の残りは金利に消えた、という事実の認識が必要です。ここで４０万円のコストをかけて借換を行うということは、過去の１年分の返済を棒に振るということに他なりません。

銀行は「ローン債務者の支払う金利―調達金利」が自社の利益となる訳ですので、３年前と現時点とで金利環境の違いから、表面金利は下がるものの、住宅公庫部分の借り増しと合わせてトータルでは自社が有利になる提案になっている筈です。（シミュレーション上では３００万円－新規手数料部分の繰上返済は加味されていない？）

将来の金利環境自体は誰にも何とも言い切れませんが、借入当初のローン条件は一旦決めたこととして受け入れて、現時点での手許資金３００万円で繰上げ返済をして元本圧縮を進める方が、考え方としては健全かと感じます。

残高の大きい件別の６年目時点の金利ルールが不明ですが、返済対象は将来の金利上昇が確定的な住宅公庫へ集中させて、もう一度次回の繰上げ返済で１件別の完済により毎月返済額の軽減を図る、というのが選択肢としては有力そうです。

お礼

ありがとうございます。
銀行サイドの意見しか聞けずにいたので、第三者からのアドバイスはとても参考になりました。
まだまだ勉強不足だったことを身にしみました。

もう一度よく考えてみて、結論を出したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

kappa1zoku

住宅ローンの借り換えって、改めて住宅ローンを組みなおすということなので、新規申込と同じ手数料が掛ります。

手数料４０万円が高いのかどうかですが、手数料が安い銀行はその分金利に上乗せしていますので、全部がお得なのはないでしょうね。

結局、利息の合計と残年数の問題になるので、計算してみるしかないですね。

エクセルで計算ができますよね。

ＰＭＴ（年利利率/１２、年数×月数、－借入金額）
＊ボーナス分を引いた分の月額の支払い

ＰＭＴ（年利利率/２、年数×２、－借入金額）
＊ボーナス時での支払い額

借入金額を引けば、利息額が出ますが、、、。