マンション売買契約解除について

質問

申し訳ありません、カテゴリーを間違えましたので住宅のカテゴリーでサイド投稿させて頂きました。

はじめまして。
売買契約解除を出来ればしたいのですが、違約金2割支払わなければいけませんでしょうか？
契約までの流れと、解除したい理由は以下の通りです。お願いします。

既に完成済みの新築マンションの売買契約を婚約者がしました。
婚約者の年収は660万円、勤続7年、現在30代前半です。カードローンもありません。
建物の値段は5000万円で、すぐに同居ではないので一人で住むと書類には書きました。
手付金19万と諸費用（登記のお金など）が40万で、49万支払い済みです。
大企業に勤めてる事もあり、残ったほぼ100％近い金額（5000万円）がローンできると不動産屋に言われ、今は銀行に審査に出す前の段階です。（源泉徴収を未提出なので）
登記などの諸費用はサービスしてもらえました。

ただ、仮契約から売買契約までの時間がたった２日であり、その土地に砒素が検出され今はもう大丈夫なこと、原付置き場が既に契約済みで使えないことなどは、売買契約時に聞かされました。
内覧会もその4日後に行うと言われ、とても慌しく、ゆっくり考える暇がありません。（内覧会はまだです）

契約前に考えることで、私達のミスですがもし、私と婚約者が結婚し、子供ができた場合の事を考えるととても家計が苦しいような気もします。
業者の方は大丈夫でしょう、と言ってましたが・・・。
貯金も二人合わせて200万です。
支払いシュミレーションの際も、金利は1.5程度でした。そんなはずないですよね。

そういった事を考えると、やはり契約を解除させて頂きたいと思ってるのですが、契約書には買主の都合の場合違約金2割と書いてあります。
やはり、2割1500万円程支払わなければならないでしょうか。

また、入居予定日は6月末です。
実は婚約者に転職の話が持ち上がり、一部上場していない会社なのですがその旨も正直に不動産業者に話したほうが良いでしょうか？
実は1件目にして立地も部屋も理想通りだった為、2週間程度で決めてしまい、とても浅はかだったと思います。
手付金放棄のみでの解除は難しいでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.5

gato73 · ベストアンサー

経験論から言うと内覧会はまだですので、履行には着手していないので手付け放棄のみで解約できます。業者も裁判などはまずしないでしょう。
ただ、マンションを一件目で購入される方は多くいらっしゃいます。
幸い動機（結婚予定）もしっかりしているようですし、購入されるのも悪くはないと思います。
支払いも金利1.5%は変動と思いますので、5年固定ならば2％で計算しますと管理費・修繕で20万弱位でしょう。年収は660万円あるならば、返済比率も30％前後ですので、多少娯楽費を抑えれば返済していけると思います。ただそれだけの年収があって、貯蓄が200万円ですと、浪費家なのかもしれませんね。年齢がわからないので何とも言えませんが。
物件価格からして首都圏でしょうが、値引きも竣工済みならばうまくいけば400万円ほどいけるのではと思います。某大手事業主以外は竣工前に売りたがるので、びっくりするくらいの値引きもありえます。解約をちらつかせ値引きを引き上げてみてはいかがでしょうか？
立地が気に入ってるならば広さなり階数を抑えて安めの住戸を購入するという選択にはなりませんか？満足度が100％の物件はありません、70％あれば後悔は少ないでしょう。
あくまで参考程度に。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私としても立地は申し分ないほど理想的なのです。
彼としてもどうしてもその場所に住みたいようなので、アドバイスを参考にそこに住み且つ今と同じ位の生活をキープする事を最優先事項にして、部屋を1000万安い部屋に変えました。
90m2→80m2、と少し狭くなりましたが生活がきつくなる方が嫌なので・・・
70％くらい満足できれば、本当にそうだと思いました。
妥協しつつ、あとは私達が何を優先させてそこで快適に暮らして行くかが大事ですよね。
gato73さんのアドバイスで視点を変える事ができました。
どうもありがとうございます。

回答No.4

nornor1999

手付金放棄で解約可能です。
業者が違約金等ちらつかせるのは解約してもらいたくないからちょっと強めに出ているだけだと思います。
正式に解約を申し入れれば違約金のことは引っ込めるでしょう。

簡単に解除されるような金額の手付金で契約した業者の負け。

お礼

ありがとうございます。
不動産業者側も源泉徴収のFaxをしてから審査に入ると言ってましたし。
もう一度契約書をよく読んでから、きちんとお話をしてきたいと思います。

回答No.3

noname#38493

手付金と書かれているものは、明細・領収証等で間違いなく「手付金」ですか？確認してください。

もし間違いなく手付金であれば、手付放棄で解除は可能です。
プロ同士の取引であれば、手付は証約手付として手付解除を認めないケースも多いですが、宅建業者が売主で一般人が買主であれば、一般消費者が支払う手付は基本的に解約手付です。

宅地建物取引業法第39条の2項目以下
２ 　宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
３ 　前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

今回の違約金条項は基本的に無効ですから、ガタガタ言うようであれば役所の宅建管轄に指導して貰ってください。

但し、手付解除が可能なのは相手方が契約履行の着手をする前までですからご注意を。まぁローン申請前であれば、ほぼ履行着手はないでしょうが。

お礼

ありがとうございます。
領収証と明細を確認して、速やかに売主側に伝えたいと思います。
ローン審査は源泉徴収Ｆａｘ後にすると言っていたので、あまり待たせないようにしたいと思います。

回答No.2

TOGO123

>手付金放棄のみでの解除は難しいでしょうか？
契約書をよく読めば解決すると思うのですが？

>>契約書には買主の都合の場合違約金2割
これはちょっと多すぎる気がしますね。
書いてあればそのとおり支払うしかありませんが
通常は差し入れた金額の放棄のみの気がします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
契約書、再度よく読みました。
まだ手付け放棄のみで大丈夫そうです。
順番は逆ですが、不動産コンサルの方にもこれから金銭面の事など、相談してみます。

回答No.1

noname#97715

違約金２割は業者は絶対払わないと駄目と言います。
ただ、法律的に絶対ではありません。
手付けのみあきらめなければなりません。
都に相談してください

お礼

ご回答ありがとうございます。
専門家の方と一度じっくり相談してみたいと思います。
あまりにも税金の事や自分達の資金の事など無知過ぎました。