賃貸マンションの立ち退き

質問

今年の3月末に今のマンションに入居したのですが、
GW明けに郵便ポストに退去勧告が入っていました。

内容を見てみると、5/1付けでオーナーが代わり、新オーナーの意向でビルそのものを自社ビルにするので、出ていってくれという内容でした。
一応6ヶ月の猶予は与えますが、立ち退き料の請求等を一切してはならないという内容で書かれていました。

僕としては入居して1月半しか経ってない状態でいきなり退去勧告を出された訳ですが、とてもじゃないけど、おだやかな気持でいれません。

というか、僕が契約する時点でビルの転売は決まっていたのでは？？
それなのに、なぜ入居させたの？？と憤りを感じます。

ビル管理会社との何度かの電話では、入居時の保証金（50万）+引越代金（オーナー指定業者）+7月末までの家賃免除というところまでしか提示してくれません。

皆様のご意見を色々みさせて頂くと、正当な理由でない限り退去に従わなくてもよいという意見がみられたのですが、僕の場合どうでしょう？
もし、立ち退きするのであれば、どれくらいの保証をして頂くのが普通でしょうか？

皆様のお知恵をお貸し下さい。

回答No.2

mu128 · ベストアンサー

保証金は別として、引越代金や７月までの家賃免除というのが立退き料と判断できます。「立退き料の請求等を一切してはならない」と書かれているのは、それ以上の金銭を要求するなという希望を伝えているにすぎません。強制力はありませんので、増額するように交渉していっても結構かと思います。その際、入居してから１ヵ月半しか経過していないことから、普通の人が要求するよりも、仲介手数料分の増額要求も可能かと思います。その後の交渉は質問者さんとその貸主次第です。質問者さんが納得しなければ、納得するまでの条件がでるまで入居していれば良いことです。（ただ、その際は、一応、７月分までの家賃を払っておくべきでしょう。払わないでいた場合には、その条件で納得したと判断される可能性もあります。）また、いつから家賃の振込先が新オーナーの方になるかは確認するべきでしょう。

また、ＮＯ１さんの言われているようにオーナー変更の経緯によっても違ってきます。相手の条件を読む限りでは、任意売却によってだと思われますが、万が一、競売によってでしたら、不動産会社の説明義務違反が考えられますので、その場合は不動産会社に損害賠償を請求できるでしょう。（しかし、競売によってオーナー変更されているのでしたら、立退き料なしで強制的に退去させることができますので、そのような話はでないかと思います。つまり、売却によって移転したとみて良いと思います。）
ただ、売却されることを知っていたかどうか？なぜ、その状態で貸したのか？は、集合住宅の場合はあまり関係ありません。なぜなら、売却によって新オーナーになっても、前オーナーの権利義務は引き継ぎます。（集合住宅であれば賃貸経営を目的として購入する人が多いので、言わなかったのかもしれませんね。）借主にとっては何の迷惑もかからないのです。（ただ、契約書の名義を変えるために、また契約書類の提出を求められるものと思いますが）

現在の契約は定期借家契約ではないですよね？　もしかすると、不動産会社は、売却できた場合にその購入者の意思によって、入居者を退去させたいと考えるかもしれないことを予想して、１年間とかの定期借家契約で契約した可能性もあります。それですと、その期間満了によって退去しなければならず立退き料も請求できないので、その場合は、その条件で退去してしまった方がいいかもしれません。そうしないと、退去するときは引越し代は請求できないし、保証金の中から敷引きとして差し引かれるものがあったら、その分も損になってしまいます。

オーナーが変わった理由が任意売却であり、定期借家契約でないとすれば、立退き料（引越し代や家賃免除も込み）としては今住んでいる部屋の家賃の６ヵ月分くらいが妥当なところだと思います。６・７月分の家賃が免除されて引越し代が１ヵ月分だと仮定すると、相場の半分くらいかなぁと思います。さらに、私としては、契約したばかり（又は更新したばかりで更新料を払った直後だったりした場合など）ということを考えれば、＋１ヵ月分の計７ヵ月分くらいが妥当な線だと思います。もちろん、今の部屋を契約する際に仲介手数料１ヵ月分を質問者さんが払ったということを前提にしております。

お礼

大変参考になる意見ありがとうございます。
今回の契約は定期借家契約ではないので、自分が納得するまで、戦ってみます。
もし、6ヶ月以内に納得出来る条件が提示されなかった場合、そのまま住み続けても問題は無いんですよね？？？

回答No.4

sapporo30

立退要求を拒否できるかどうかですが
・　単なるオーナチェンジの場合、拒否できます。
　　また、２年なりの契約が終わっても、更新が可能です。
　　相手は、更新を拒否できません。
・　競売にかかった場合
　　入居以前からある、抵当権によって競売になった場合
　　契約期間終了までは、入居できます。
　　が、契約期間終了後、相手は契約更新を拒否できます。
　　この場合は、契約期間終了後　退去しなければなりません。

今回の質問のケースは、単なるオーナチェンジと思われますので
拒否できます。
> というか、僕が契約する時点でビルの転売は決まっていたのでは？？
> それなのに、なぜ入居させたの？？と憤りを感じます。
そうです。これが許されるなら、礼金、手数料稼ぎでのオーナチェンジ
が合法になってしまいます。
ですから、やです。　話合いをする気は一切ありません。
というのもかまいません。

競売にかかっている場合であれば、その期間の短さから
競売手続き中に契約、入居となってるはずですので、
契約時に重要事項として説明がなされてなければなりません。
もし、競売であれば、契約をした不動産屋に損害賠償などを
求めることもできると思います。　（競売ではないと思いますけど）

ただ、けちのついた物件にいつまでも住んでいるのもいやなのは
現実ですから

同様の物件の斡旋
不動産屋の手数料を負担
保証金　は、全額返してもらって、新しいとこに充当
引越し費用
＋　諸費用（５万くらい）　を最低条件として、
引越しをすることによって、あなたが持ち出しをしないことを
最低線として、あなたがなっとくする線で、話をすればいいと
思いますよ。

やだ。の一言ですみ続けるのも問題ないですし、卑屈になる必要
はありません。

お礼

お返事ありがとうございます。

皆様のご回答を元に、昨日こちらの意思、要求を書面でまとめて、オーナーに提出しました。
そしたら、こちらの意思をくみ取ってもらえたようで、2～3日中に返事を頂けるようです。昨日の感じでは、こちらの意思を前面的にくみ取ってもらえるようです。

ホントにありがとうございました。

回答No.3

mu128

問題はありません。立退きを要求するためには、「６ヵ月前予告」と「正当事由」が必要になってきます。６ヵ月前の通知はしているので問題ないのですが、「正当事由」が売却するためというのは正当事由としては少し弱いです。その弱さを補填するために、立退き料というのが支払われることが実務上ではほとんどです。
例えば、老朽化が激しいという場合には正当事由としてはやや認められやすいものです。その場合は、通常よりもやや少ない金額が妥当とされています。（しかし、実際には立退き料には相場はありません。中には、敷金を返すだけでＯＫしてしまう借主もいます。）
「正当事由」については、質問者さんも調べているようなので、それでだいたい大丈夫かと思います。

期限までに納得できなければ、相手方はもっと良い条件を提示するか、または、そのまま契約を継続するかということになります。期限が過ぎたからといって、強制的に退去させることはできませんので安心して下さい。
ただ、そのような中途半端な関係でいても、お互い嫌だと思います。なるべく早く条件を成立させてしまう方がいいでしょう。保証金返却＋家賃７ヵ月分ということで最初に条件で要求してみてはいかがでしょうか？　それに対して、ダメということでしたら退去しません。と伝えておけば、相手も考えてくれるのではないでしょうか。
そのためには、こまめに連絡するなど質問者さんの方でも協力することは必要です。

もちろん、そのような合意が成立したら、書面にしておきましょう。また、他の入居者には言わない方がいいでしょう。

お礼

心強いアドバイスありがとうございます。

自分の行動があっているのか、間違ってるのか迷っていたところでしたが、今回のアドバイスのおかげで、自信が持てました。

交渉に強きで望ませて頂きます。

本当にありがとうございます。

回答No.1

6dou_rinne

オーナーが変わった事情にもよります。
もし任意の売却であればそれだけでは正当な事由にはなりませんので、立退き料等を請求することができます。
しかし、もし強制執行や抵当権実行による競売で落札されたのであればそのような請求はできません。

お礼

早速のご意見ありがとうございます。
今回は強制執行や競売では無いようです。元々このビルは半分はテナント（事務所貸）半分は居住用となっていまして、テナントとして入居している事務所の一つがビルを買いとり、今回の事態になってしまいました。
僕的には、2～3年は住もうと考えており、その為に家電等含め、100万位の出費をしています。もし出て行くとしても、最悪でも家賃の半年分の立ち退き金を払ってもらいたいと考えていますか、この場合それは妥当な事でしょうか？