購入の土地価格と公示価格との差

質問

購入予定の住宅購入価格が、土地価格６０％＋建物と消費税４０％の割合となっております。
公示価格は、この土地価格１００％に対して５８．７％程で、相当の開きがあり、こんなに開きがあってもどこにも（税金、火災保険加入、住宅ローン等）弊害が発生しないものなのでしょうか。
火災保険などは建物に掛けるため、購入価格－土地価格と言うことで考えると感じますが、建物価格が安価となってしまい、災害時に新価実損払いで同等の物が建たないなどと言ったことなど考えられることと感じますが如何なものでしょうか。その他、色々な考えられる弊害がありましたらお教え頂ければ幸いです。

回答No.3

noname#38493 · ベストアンサー

地価公示というのは、一応は「取引の指標とすべき」という名目のものなので、売買を行うにあたっての一つの目安としては参考になる数字ではあります。
但し、現実の取引では地価公示の水準を大きく上回る相場が形成されている地域もあれば、地価公示どころか路線価程度の相場の地域もあるし、色々です。

＞どこにも（税金、火災保険加入、住宅ローン等）弊害が発生しないものなのでしょうか

税金というのが何を指しているのか不明ですが、登録免許税や固定資産税、不動産取得税などは取引価格ではなく、固定資産税評価額という税金算出用の数値が基準になりますので、いくらで売買しても税額は同じです。又、譲渡所得税を考慮しても基本的には売却益を見るわけですから地価公示との乖離という点は無関係です。相続税や贈与税も基本は路線価を見ますので、税金算出で取引価格が影響してくる点というのは思い当たりません。

火災保険の建物の評価も色々ですが、再調達原価を見るにしても時価を見るにしても厳密には「売買総額－土地代」で算出するわけではありません。例えば2,000万円位の時価評価（若しくは再調達原価）の家を1億円で購入したからといって、それに基づいて保険加入すれば火災焼失後に1億円の保険金が支払われるというものではありません。

住宅ローンに関しては、主には返済比率等の収入や信用の方に重点を置かれると思います。しかし金融機関側の担保評価という観点では地価公示を参考に見る場合もあると思います。しかし地価公示を上回る土地取引には融資しないという事はまずありません。
今回の質問の件には該当しないと思いますが、地価公示や相場から比べてあまりにかけ離れた高額な価格設定であれば、担保評価に難有りという審査も有り得るかもしれません。
しかしそういう常軌を逸した買い物をするかは別問題ですし、弊害と呼べるレベルとは思えません。

お礼

購入価格と税金は全くの無縁のものなのですね。良く理解出来なかった為、想定される弊害と言う内容にて幅広な質問をしてしまいました。ポイントを押さえたご回答をして頂きましてありがとうございました。

kamaryu様、ponsuke04様もありがとうございました。
法人ではなく一般です。kamaryu様には、質問が言葉足らずあった為にご迷惑をお掛け致しました。

回答No.2

kamaryu

法人所有の住宅を購入するということですね。
売却価格が決まっている場合、土地は消費税が掛かりませんので、建物を幾らに設定するかで売主が納める消費税額が変わります。

その為、売主としてはできるだけ消費税を少なくしたいのだと思います。（利益が減るので）
＞（税金、火災保険加入、住宅ローン等）弊害が発生しないものなのでしょうか。
税金は課税標準額で算出しますので、売却価格は関係有りません。
火災保険は、最近は建物の価値に掛けるのではなく、再建築できる金額を決めて掛けることが多いと思います。
私は築２０年超の（多分評価は１千万もしない）家に２５００万円の火災保険を掛けています。
住宅ローンは、土地建物を含めた価値と貴方の支払能力で査定するのだと思います。

不動産は唯一無二で定価は有りませんので、あまりにも掛け離れた金額で無い限りは税務上も認められるのだと思います。

回答No.1

noname#39684

全くの勘違いがあります。

まず公示価格は「価格」という名前が付いていますが、これは売買価格の「価格」とは全く異なったものです。

この公示価格では相対的な価格が示されればよいのです。
相対的な価値さえ決まれば、あとは税率を変えることで税金を決めることができます。それだけのことです。

火災保険は新価実損払いではなく、建物価格の50％とかの上限が決められています。この最も大きな理由は「火災は自分でおこせる」からです。実際火災の６割強は自分で火をつけたものも含めて「不審火」です。生命保険とは異なり、火災保険では「バレなくても得をしない」ことになっています。これが実は最も大きな理由です。

実際には公示価格と実勢価格が異なっていることでの弊害はありません。