土地の価格交渉

質問

一ヶ月ほど前から、横浜・川崎地区で新築するための土地を探していますが、このＧＷに川崎市麻生区で50坪ほどの土地（古家有）を紹介されました。値段は3,500万です。

最近住宅メーカーの方から、公示価格×3.3m2÷0.8×土地の広さ、が実勢価格の目安と教えてもらいました。公示価格は16万だったので、その計算でいくとほぼ妥当な金額のような気がします。ただ、麻生区は、今年度の土地の下落率は5.9％で13年連続の下落でした。これらのトレンドを織り込んで価格交渉することは可能なのでしょうか？例えば、指値で3200万位から交渉することは可能なのでしょうか？あまり安い金額からはじめて、売主にそっぽを向かれるなんてこともあるんでしょうか？

なにぶんはじめての経験で、どんなものなのかわかりません。経験者の方等のアドバイスをいただければ幸いです。

ちなにみ土地は、駅からバス便なのでちょっと不便なのですが、公園に面していて環境は良さそうな所です。公園に面していることによる価格のプレミアム等も考慮に入れた方が良いのでしょうか？

とりとめもない質問ですいません。よろしくお願いします。

回答No.2

shimobe · ベストアンサー

良い物件が買えると良いですね。

土地の値交渉をどのように考えるかは、その土地が自分たちにとってどれ程の価値を持つかを検討することが大事です。

たとえば近隣相場から見て安いからこの物件を買うと考えると多くは失敗です。まず不動産に掘り出し物などありません。あればとっくに専門家である不動産業者が買い取って、相場で再売りにかけるでしょう。
やはり不動産業者は、この価格で売れるかどうかという線に、おそらくこれ位の値引き交渉があるだろうということを読んで売主に表示価格の交渉をしている筈です。私もそうしますから。

その交渉の範囲がどれ位かというのはその物件を買おうと考える人がどれ位いるかで決まります。簡単に言うと、あなた以外にこの物件を買うことを検討している人がいるかいないかということです。
いれば、売主さんが考えることは出来るだけ高い方の方に売りたいです。いなければ指値に対して今度は売主さんが悩むことになるのです。もっと高く買ってくれる人はないだろうか、というように。

そこで、大切になるのがあなたにとって価値ある物件かどうかということです。まだ他の物件を検討してみたいというなら、指値をせず他の物件を検討してみたいとはっきり告げるべきです。
この物件でよいというなら、言い値でも買うか少しでも負けてもらうかということになりますが、この場合どうしてもほしいというなら、ざっくばらんに不動産屋さんにいくらまで値引きが可能かどうか聞いてしまうことです。例えばそれが１００万円であれば後は運を天に任せて、１５０万円を指値するとかですね。

今回は新築用の土地ということで、古屋つきですから現況売買であれば解体工事が必要になりますね。既存建物がどの程度の規模で築年数がどれ程かわかりませんが、解体費用はざっと３万円前後/坪当りでしょう。
つまりこれ位は引いてもらわないと高めの土地ということになります。

古屋付の場合建物価格も含まれていることがあります。どうでしょうか。
売主の立場で考えると建物付で売りたい事情がある場合があります。例えばその地区で新築価格が6000万円位するとします。売り物件として出てくる中古住宅が4000万から5000万円で3500万ぐらいの物件が希少価値があるようなら、中古住宅として売ったほうが早く売れるでしょう。

他にも考えられる事は沢山ありますが、やはりその物件があなたにとってどれだけの価値があるかが基本です。

お礼

アドバイスありがとうございます。

＞どれ程の価値を持つかを検討することが大事
●確かにおっしゃるとおりですね。私たちにとって、今回の物件は、子供がまだ小さいので公園隣接＆小学校至近というのがポイントでした。あまり欲張らない方が良さそうですね。

＞古屋付の場合建物価格も含まれていることがあります。どうでしょうか。
●物件情報に「売地」となっていたので、たぶん含まれてないと思います。建物は築27年の軽量鉄鋼住宅（114m2）です。まだまだ住めそうな感じだったので大規模リフォームという手もあるかなーとも思いました。

不動産屋さんは、「解体工事費100万弱の値引き交渉くらいできるかな～？」と言ってましたので、もう少し相談してみます。

売主側の思考、たいへん参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

jixyoji

こんばんわ、jixyoji-と申しますσ(^^)。

下記サイトなどを参考に地価の値段を正確に把握しておきましょう。それに土地単体だけでなく周辺の環境や土地そのものの瑕疵がないかどうか,駅からバスで実際どの位かかるかどうか計測する必要があります。

「全国 土地の値段」
http://www.chintaihakase.com/tokusyu02_05/

「土地を探す」
http://allabout.co.jp/house/homebuilding/subject/msub_totisagasi.htm

「不動産検索サイト「うりいえ情報館」」
http://www.reds-net.co.jp/

土地購入の際下記サイトの投稿など参考にすると良いでしょう。

「「土地を買う」ときの注意点、アドバイスなど！！ 」
http://www.kingdom.or.jp/nanchie/html/05/07_01.html

「土地を買うときに注意すること」
http://www.ishidalaw.gr.jp/qa/tochibaibai.html

「土地購入の注意点（関連法規)」
http://www5d.biglobe.ne.jp/~mos/newpage6.html

それとtanitanisanさんが土地の選定の際【不動産コンサルティング】を雇って土地の瑕疵の有無,周辺環境の騒音,特異な条件,などを調べてもらう事をお奨めします`s(・'・;)。意外と落とし穴は様々なところにあり何千万円の売買の失敗を取り戻すのは極めて莫大な労力と時間がかかるので後々の莫大なリスクを考えるのであれば,プロを雇って地盤を固めましょう。

「プロの眼・不動産調査」
http://www.professional-eye.com/index.html

「［デジタル不動産コンサルタントLTD.］」
http://www.din.or.jp/~digicon/

「不動産の達人　さくら事務所」
http://www.sakurajimusyo.com/

また新築一戸建ての優れた見方である下記ソフトで実際どんな家をその土地に建てたいかご自身で何通りか設計してみてはどうでしょうか?ＰＣ上であればどんなに失敗しても新たに立て直せますが実際家を建て始めると変更が聞かないので要注意しましょう。

「3Dマイホームデザイナー」
http://www.megasoft.co.jp/3d/index.html

また新築住宅をこれから購入する方は下記法律は全部暗記してください(｀´)。いざトラブルが発生した場合に購入者側に強い見方となる法律です(゜_゜;)。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
http://www.chord.or.jp/shienc/law/hinkaku.htm

それではよりよい住宅環境をm(._.)m。

お礼

アドバイスありがとうございます。

＞意外と落とし穴は様々なところにあり何千万円の売買の失敗を取り戻すのは極めて莫大な労力と時間がかかる
●その通りですね。もしトラブルがあったら、もう二度と家なんか買えませんもんね。面倒くさがらずに教えていただいたサイトを参考にいろいろ調べてみます。