住宅ローンについて

質問

１０年前に住宅金融公庫から融資を受けマンションを購入し、５年前に銀行の５年固定型１.９％に借り換えました。今月その期限が切れるため、変動金利２.８７５％か、固定金利２年２.８％か、３年３.０５％か、５年３.３５％か、１０年３.７％か、全期間固定金利２０年以内３.５％か、全期間固定金利２５年以内３.６％かで大変悩んでおります。ちなみに現在残高１８５０万ほどです。最終返済は平成４４年になります。現在ボーナス併用で返済していますが、聞くところによると、均等払いの方が有利だとも聞きました。どなたか分かりやすく教えて頂けませんか？

回答No.2

da-masso · ベストアンサー

金融機関に勤めている者です。ご参考にしていただければ幸いです。

私は経済アナリストではありませんので、将来金利がどうなるかについては詳細な検討を行うことはできませんが、「やはり」と言いますか金利は（預金・貸出共に）上昇傾向にあると言えるのではないのでしょうか。日銀も利上げについて常に含みのある発言をしていますしね。
「一般的には」固定・長期で契約更新するのが無難な選択なのかもしれません。

ただ、一方で別な見方もできると思うのです。
問題なのは金利そのものではなく、ご質問者様のライフプランニングの問題ではないのでしょうか。今後、どういった支出（教育費・車の買替え等）があるかを検討し、
(1)短期資金（１～２年以内に必要な資金）：例）子どもの入学金・授業料等
(2)中期資金（３～５年以内に必要な資金）：例）車の買替え資金等
(3)長期資金（５年より先に必要になってくる資金）：例）子どもの結婚資金等
に分けてみてはいかがでしょうか？
これを「お金の色分け」と言ったりもします：本来は資金運用等の場面で用いる概念ですが・・・期間の区切り方も適切ではないかもしれません。

当面(1)の支出が多いのであれば、期間は短めであっても金利の低い２年固定・３年固定を選択するのがベターだと思いますし、逆に将来的な返済の不安が強ければ１０年固定を選択された方がご質問者様も安心なのではないのでしょうか。
※実際の返済総額がどうなるかは具体的にシミュレーションを取らなければ分かりませんし、何しろ前提となる金利が（全期間固定を除き）不確定なのですから、明確な回答はできないところです。

要は、もし仮にご質問者様が１０年固定を選択し、その後金利が下がったとしても、ご質問者様が金利差額分を「安心料」と考えられるかどうかの問題なのかもしれません。

ちなみに、住宅ローンは（金利が上がってきたとはいえ）まだまだ数あるローンの中でも最も金利が低いローンの一つです。後でお子様の教育資金で教育ローンを借りるとしても変動金利２～３％で借りることは困難だと思います。当面の教育費を捻出するおつもりであれば、短期間の固定金利特約をお付けすることをお勧めします。

これを機会に、（お子様を含めた）ご家族のライフプランを見つめ直してみてはいかがでしょうか（余計なお節介に感じたらごめんなさい）。

ＰＳ：「均等返済」「ボーナス併用返済」の差異については、No1の方が述べた通りです（どちらが得といったものではありません）。ただ、私の経験上、ボーナス比率を高めることについてはあまりお勧めできません。過去に（勤務先の諸事情により）ボーナス払いで苦労した人を数多く見てきたものですから・・・。

お礼

ありがとうございました。「目からうろこ」でした。単に住宅ローンの問題だけではないのだということを再認識致しました。短、中、長期のライフプランの再考が必要ですね。いつも現実から目を背けていたのかも知れません。これを期に子供も含めた上でのライフプランを見つめ直してみます。お蔭様で良い機会になりました。しっかり参考にさせて頂きます。

回答No.1

rokko-oroshi

どの期間で借りるかはご本人に判断してもらうしかないですが、一般的にどんどん繰上返済するようなら現在の金利が安いもののほうが有利かと思います。（繰上返済前に急激に金利が上昇すればその限りではありません）

ボーナス返済が有利、不利というのは、一概に言えないと思います。
ボーナス払いを１月、７月とすると、１月や７月に支払いを開始する人は最初にまとまった額を返すことになります。
結果、ボーナス返済分を６等分して毎月払うより、最初にまとまった額を返してしまう方が、支払い総額は減ります。

逆に支払い開始が２月や８月であれば、１月７月にまとめて払おうとしているものを６等分して先に払っていったほうが、支払い総額を減らせると思います。

私はボーナス払いやめましたが、これはボーナスがいつなくなるかわからない、という理由です。支払い総額は考慮しませんでした。
ボーナスなしで返済していって、ボーナスで可能な額を繰上返済するのが早く返すコツだと思います。

お礼

素早い回答ありがとうございました。今現在息子が私立大生です。自宅が遠いため、賃貸入居中です。下の娘も高校生になり、我が家で一番経済的に大変な時期を迎えております。繰上げは当分出来そうにもありません。貴重なご意見参考にさせて頂きます。