住宅ローンの借換について

質問

住宅金融公庫から５年前に３．２５％で総額３０６０万円を３０年ローンで借りました。一度１００万円繰上返済し、現在残高は２７００万円で、近々２００万円繰上返済しようと思いますが、銀行の中には１．７％３年固定金利という借換ローンがあり、２５６０万円（２００万円ー借換費用等６０万円＝１４０万円を返済に充当）を１５年ローンで借りると、月々８５７００円、ボーナス４５４９００円となり、現在の月々７４５１８円、ボーナス４０５３０８円より月々約１万円、ボーナス５万円増えるだけで、返済期間が１０年も短縮されます。総額で、諸費用を除いて８８１万円も支払い額が減少します。このまま繰上返済によって、返済期間を１０年短縮するにはあと４００万円くらい要りそうです。
そこで、皆さんにお尋ねしたいのですが、借換えすると、３年後には変動金利か再度３年固定金利を選択しなければなりませんが、その際に、果たして金利はあがっているか？ということです。今の１．７％が続くとは到底思えないのですが、一体何％位になるのでしょうか？今後、金利は緩やかに上昇しそうですが、バブルのような年利が５％を超えるようなことにはならないと思うものの、心配です。ズバリ、今、私は借換を実行すべきでしょうか？

回答No.3

1bibit

今後の金利が上がるか、下がるか、このままか、というのは専門家でもわかりません。可能性として、今後は金利が上昇するでしょう。という意見は誰しもがまもっているものの、実際に３年後になってみないことにはわかりません。

　住宅ローンのような多額の借り入れを起こす際には、今後を見据えて、「最悪の状況」を考えておくべきだと思います。今後何年で返済されるご計画かは存じませんが、返済期間中に何事があっても耐えられる計画である事が、望ましいです。

　私、個人的には、今後は今までの低金利が異常だったと認識していますので、１．７％の低金利がこのままずっと続くとは到底思えません。

　気をつけていただきたいのは、銀行に相談して、このような低金利の商品を積極的にすすめてくるのであれば、その銀行は危険だと思いますよ。すすめてくるのであれば、その明確な理由を聞くべきだと思います。

　いずれにしても、目先の低金利に目をとらわれていると、後々大変になる可能性が高いと思います。十分に計画を練ってください。

参考URL：

http://happyhome.seesaa.net/

回答No.2

damdamdam5656

お話からすると、何度か繰上げ返済をし、月々の返済などかなり余裕があるのではないでしょうか。もしそうであれば、むりして借換えを考える事もないと思うのですが。
でも、あくまでも無駄のない返済をしたいということであれば、銀行の住宅ローンへの借換えを検討しても良いのではないでしょうか。もちろん３年後の金利水準を予測する事は誰でも困難ですが、現在の日本経済から考えれば、急激な金利の上昇はなさそうです。
その間より多くの元金を返済する事ができます。また、万一金利が上昇したとしてそれはどういう場合でしょう。すなわち日本経済が復活しているのではないか。所得も増加に転じ、多少の返済増加など気にも止めなくなるのではないでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。確かに３年後の金利は誰にも分からないのですが、自分としては、返済期間が１０年も短縮できることに魅力を感じています。
繰上返済はそうそうできそうにありません。仮に３年後金利が上昇してもローン返済ができる範囲であれば問題ないのですが・・・・・

回答No.1

tnt

ちょっと、破壊的な話になって恐縮なのですが、
今の金利政策がこのまま続けられるとはとうてい思えません。
また、今の政情がこのまま続くとも思えません。

最低な政策はインフレ。（調整インフレという美言付き）
という状態ですので、できれば長期間の
固定金利をお奨めしたいところですが
どうも、それ以前の短期で、うまく金利負担の軽減が
出来るようなプランのようです。

元金が多いときの金利を減らす　という基本からいけば
借り換えでしょう。
それも、できるだけ長期の固定金利（１０年ですね）を
組んで、金利の固定期間が終わってから、元金が少なくて
金利負担が気にならない様な状態にするべきだと
私は思います。

かく言う私は、このところ低金利が続いた　三年固定　を
３回目に入りました。儲け！

お礼

お話のように、できれば長期の固定金利を選びたいのですが、１０年固定金の場合は、現在の借り入れ金利を上回ってしまうため、選択できません。
私の場合、現在借りている３．２５％を大きく下回り、諸費用を勘案してもなお、メリットがでるのは、２％以下の場合だけのようです。
３年経過後には元金は２０９１万円になり、約４７０万円も減ります。減少した２０９１万円に対する金利が多少増えても、返済額が極端には増えないように思うのですが、その点はこれから調べてみようと思います。
３回も３年固定金利返済を続けた方の意見は心強い感じがしました。