任意売却物件購入は長期戦になるのでしょうか

質問

現在中古マンション購入に向けて商談中です。物件は築20年程で売り出し価格は1120万円です。
一応予算内でしたが、担当者が売り主側に値段交渉してみましょうと言うことで値引きの意味も含めて1050万で・・購入申し込みをしていざ契約に・・と思っていたら、売り主側の仲介担当から当方担当者にこの物件は売り主に残債があり(既に退去済み、別の所で住まわれています)抵当権抹消をしなくてはいけない物件だとわかりました。
当方担当者いわく、その事自体は業界ではよくある事例らしいのですが・・・。

物件に関しては条件共に納得出来る物件だったので、それでも構わないので購入意志が有ることを伝えて商談続行にしました。
ただ、任意売却？物件なので私たちが安全に購入出来る様にと、支払う(予定)の物件代金(1050万円)の入金で抵当権抹消出来るものか否かを金融公庫(残債先)にまずは書面で出してもらう　とこちらの担当者が公庫に依頼してくれている段階なんです。
抹消出来ると言う確定めいた書面が揃えば契約への手続きに入りましょう　となってます。
売り主側は私たちの業者とは別の業者で弁護士も付いているらしく、はじめは公庫一本だけと言っていたのが実は他にも民間金融でも残っていたそうで　こちらの担当者が公庫のみに依頼していた書面返事への手続きが　また一からとなってしまい、本来は商談一週間後(３月末)に契約予定だったものが、公庫の他にもローン先が　となったりその公庫側からは二週間以上経てども何の返事も返ってこずで
返事を待つのみと言う形で早一ヶ月が経とうとしています。
担当者は任意売却ではあるけれど債権？務？者の合意が出揃えば必ず購入出来ます　と推してくれるので今はそれを信じて待ち続けてはいますが、本当にこのまま待っていても良いのかな　と思えてきます。
それともそう言う物件に値引き額1050万で買いたいと思っているのは無理な事で　本来の売り出し価格である1120万で申し込んで抹消できると期待して契約に踏み切った方が手っ取り早いものなんでしょうか？
あくまで現段階は安全策を取ってまずは書面で・・としているのですが。
主人は公庫からの返事が返らないのは　ただ単に公庫だから(民間じゃ無いと言いたい)と言います。
担当者(仲介店)共に信用のおける感じなので疑っているわけではないですが
売り主側の二転三転する現況に振り回されてる感じが否めないのです。
とは言っても物件そのものはとても気に入っていて、待つしかないか　と言う気持ちもありで・・。

それと、連絡の無い金融公庫へ直接(買い主側から)問い合わせてみたりとかは・・しない方が良いのですか？と言うか出来ないですか？
プロ的なご意見でもアドバイスでも構いませんのでこう言う物件は契約・購入に至るまで長期的な目で待つべきものなのかどうかの判断をお聞きしたいと思います。　ぜひよろしくお願い致します。

回答No.2

nornor1999 · ベストアンサー

任売物件は売主側の弁護士と仲介会社の力量・やる気によるところが大きいです。

任意売却という性格上、物件の抵当権者（特に後順位の抵当権者）から
抵当権抹消の同意が得られるかが鍵になります。
後々競売になるよりは任売の方が抵当権者の回収額も多いのは明らかですが、後順位の抵当権者にはいわゆる判子代しか渡らないことが多いので半ば嫌がらせ的に抹消に同意しない場合があります。
抵当権者のうち一人（一機関）でも抹消の同意をしなければ売買は成立せず競売へ移行することになります。

抵当権者に買主側から直接問い合わせするのは勝手ですが、第三者に売主（債務者）の情報を開示する金融機関はないでしょうね。

お礼

なるほど。。。
残債先が複数あればある程それらの全てが了承納得？してくれない限り抹消には至らないケースがあり　なんですね。
本物件は私たちが申し込むまでにも何度か商談に至った事はあるらしく、売り出されてから数ヶ月が経っているそうなんです。
逆に言うとそれだけ商談には入っても購入までには至らなかった物件　と言うことにもなるのですが・・。私たちと同じケースで、長期的な視野で待たないと入居出来ないのならあっさり別の物件を・・と至らなくて今日私たちが申し込みしてる状態になってるのかもしれないですね。今思うと　ですが。
私たちは条件的にも金額的にも折り合いが付く物件だと思ったので、未だ待っている状態ですがね。
初め聞いていた限りでは公庫一本で残債務と言う事だったので、公庫さえ抹消してくれればと願ってたのが他にも残債先がわかって　手続きの二度手間と複数も残債あるのなら本当に全てが抹消合意してくれるのか？と不安限りです。　取りあえず間もなく連休に入っちゃうので近日中に担当者が今までの経緯や公庫からの返事具合などを説明しに来る事になってますが。
場合によっては他物件を一から検索しようかな　ともぐらついてる次第です。　任売物件の具体的なアドバイスと見解　ありがとうございました。

回答No.1

0621p

公庫にしても銀行にしても、残債だすべて回収できない金額での抵当権抹消については、担当者としてそう簡単に承諾できるものではありません。
おそらく、あなたの申込みもキープしながら、もう少しいい話が他にないか？様子を見ているのだと思います。ですから、金額を上げることで話が進む可能性もあると思います。

お礼

アドバイス　見解　ありがとうございました。
任売物件に関してあまり知らないままに申し込みをしていたので　今回の事で改めて自分たちなりに債務抹消から色々な事をネットでも調べてみたものの、当の金融公庫や他融資先から何ら返事が返ってこない状態でで既に一ヶ月も経ってる状況に苛立ってきて、その原因が当方の推測だけではよくわからなかったんですよね。
担当者は都度　返事を早く出して欲しいと突っついてはくれてるそうですが、私たち素人では介入するのも出来ないですし、あくまで仲介業者に委ねて返事を待つしか無いか　と半ば諦めモードで待ってただけなんです。
ご意見もあって、やはり本来の(売り出し価格の)1120万に戻して　手続きはまた一からになっちゃいますが　公庫と他金融先にその金額で当たってもらって　その上で一週間ちょいの期間を置いて返事が返ってこないのなら　これは残債処理がどうこうと言うより　売り主側の姿勢？考え方(仰る様にこちら以外の出方も見られてるのかも)と捉えて　進展の無い物件を追い続けても私たち的には時間の無駄遣いにもなるわけなので　その時は諦めて気持ち切り替えます　と担当者にも伝えた所です。
こちらは買う気充分あって(事情が事情なら)本来の価格でも融資決済さえ下りればきちんと支払って買いますよ　と意思表示しているのに　万が一にも売り主側(仲介業者)が見せる意思表示と対応がこれならば　私たちはそこまでしてこの物件に食らいつくつもりでも無いので　その時はあっさり潔く気持ちを切り替えよう　と夫婦で納得し合いました。　一番ベストなのは本来の1120万に戻したことで　急展開では無いけど着々と進展してくれれば　良かった々　で納まる胸中なんですけどね。