任意売却物件について

質問

どうしていいのかわからず、良い方法があればとこちらに
質問させていただきました。
任意売却物件を購入しようと
夏から任意売却物件の話し合いをしていき、
やっと今月に話がまとまり、不動産売買契約も結び、
建物の所有者の名義変更と所有者が破綻する為、抵当者の配分の、
決裁日を残すだけとなりました。
ですが、決裁日の前日の深夜に第一抵当権者の方から、
社内稟議がおりなかったと不動産屋に連絡がきたそうです。
内容はというと、決済日の３日前になり裁判所の査定額がわかり
その査定金額が高かったそうで、稟議がおりないそうなんです。
不動産側からの言い分としては、第一抵当権者の銀行側の指示通りの
提示金額で承諾を取り、今更売買価格が低かったなんて通らないと言っています。
ましてや、決裁日の前日の夜に「稟議がおりなかった」との連絡は受け付けられない。
と昨日、不動産の方と一緒に、第一抵当権者の方とも直談判に行きましたが、
社内決裁もおりてないのに、そちらが勝手に手配した事ですし。。と、言った感じです。
担当者は知らんふりして謝りもしません。
ですが、購入者側の立場としては、不動産売買契約まで終了し、
決裁日の前日の深夜に売買価格を決定した第一抵当権者から決裁がおりなかった。
なんて事想像つきません。
第一抵当権者の銀行側は、これまでも任意売却で購入できなかった方もいらっしゃいますし・・。っと、否を認めません。
このままでいくと、競売に流れてしまい他人の手に渡ってしまいます。
不動産売買契約まで結び、引越しの手配、今現在住んでいる賃貸契約の解除、
娘の転校手続きもしていますし、近所中に引越しすることは知れわたっていてます。
このような場合どうすればいいのでしょうか

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

NO.2です。
＞私の方は不動産会社が立替という形で処理していただいていたので金銭的な被害はありませんが、第二、第三抵当権者には決済日前日に分配額を振込済みなんです。残存物の処理費用も立替していただいています。
これも全て第一抵当権者の指示です。第一抵当権者は保証会社です。
ここまで行なったのに白紙になるのでしょうか。

売買契約書にはどう記載されているのですか？停止条件が記載されていなければ、白紙解除とはなりません。しかし、任意売却の場合、分配額（債務）を支払うのはあくまで、債務者（売主）であり、業者は売主が支払うべき分を立替支払ったのであり、質問者さんはこの支払いの件には関係ありません。
残置物の撤去なども、あくまで契約が成就したら（質問者さんが負担することになっていた場合）支払い義務は生じますが、上記の立替も処分費用も業者は売主へ請求することになります。
これは業者のミスで、この金銭が回収できようが出来まいが、質問者さんへは影響ありません。

白紙解除の停止条件が付帯されていなければ、質問者さんは契約上の違約金を売主へ請求することが可能です。・・・・・が請求してもこの様な状態の売主が当然に支払う原資も持ち合わせていないのは明白ですから、意味がありません。

その仲介の業者も、立替まで行い、支払ったのであれば、第一順位の債権者からせめて抹消同意の書類ぐらいは出させてから行うのが通常であり、もしくは他債権者から抹消の同意を得て、それを以って第一順位の債権者に稟議を上げさせるような交渉を行えば良く、口頭でのやりとりだけで、立替支払ったのは、業者の落ち度です。今まで何度か同様の案件でやりとりがあったような相手方ならば、口頭でのやりとりでも信用できますが、不動産屋というのはすべて裏を取って詰めるのが、基本ですから、業者の詰めが甘かったんです。

法的に行使できる権利はあるが、それを行使しても取れるすべが無いのですから、契約解除して、さっさと次の物件を探すか？債権者が呑む金額で決済するしか選択肢が無いということです。

そもそも債権者が納得しない額ということは、市場の価額より相応に安かった債務整理物件ということですよね？安いなりに必ずリスクがあり、今回そのリスクが表に出たということです。仲介業者がそのリスクを質問者さんへ十分に説明していないから現在のような捉え方になるわけですから。

道義的に売主も何もわからないが、すべて業者に任せていたのが実態でしょう。売主も困っているでしょうね。

実害が無いなら、さっさと手を引いたほうが無難です。

お礼

お忙しいところ、ご回答いただきまして
ありがとうございました。

そうですね。納得いかないので債権者が
呑む金額で決済しようかと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

oyazi2008

業者ですが、どうしようもありません。
売買契約には、抵当権抹消同意の停止条件が附帯されているでしょうから、白紙解除となるでしょう。
銀行？保証会社？の担当者もサラリーマンで権限はないので、事前に稟議通していないとそうなります。
かと言って弁護士が介入しない限り、抹消の同意書など出しません。
お気の毒ですが現状ではなんともならない。
競売の評価と現在の契約額に幾ら開きがあるのかわかりませんが、一番抵当権者の納得する金額まで価格を上げて決済する以外、方法はないでしょう。
競売での落札を考えるなら、その方が確実です。
価格が上がるのが納得出来ないなら、あきらめるしかないでしょう。
その物件を処分、換価する権限はその金融機関にあるのですから仕方ありません。

お礼

お忙しいところご回答いただきありがとうございます。
白紙解除ですか・・・。
私の方は不動産会社が立替という形で処理していただいて
いたので金銭的な被害はありませんが、第二、第三抵当権者には決済日前日に
分配額を振込済みなんです。残存物の処理費用も立替していただいています。
これも全て第一抵当権者の指示です。
第一抵当権者は保証会社です。
ここまで行なったのに白紙になるのでしょうか。

回答No.1

usami33

不動産売買契約が締結しているなら、不履行で訴えることもできますし、損害賠償や差し押さえも可能です。
まずは、相手に、裁判の意思を確認して、それから対応しましょう。
※あくまでも強気にでて、このまま不履行ならば、法的処置を行うので、裁判による損害賠償込での受け渡しか、
即受け渡しの２択を迫りましょう。

補足

早速のご回答とても助かります。
できたら教えていただきたいのですが、
売買契約は結びましたが、
抵当者の配分は行なわれていない為、
損害金は一切ありません。あるとしたら、契約書の印紙代と引越し代の
ダンボール費用のみくらいです。
それでも、損賠賠償や差し押さえもできるのでしょうか。