任意売却物件でしょうか？？

質問

はじめまして、
中古住宅(築15年・ミサワ施工）の物件購入を考えております。

先月売主さんが居住中であった為、内覧は間取りや広さを少し見ただけで終わりました。
売主さんが支払いを延滞していますので売値がローン残金のぎりぎりの線で値引きは出来ないようですが　近くの物件よりは多少安いです。(坪1万位）
手放す理由は離婚後支払いが困難になった為、(男の方一人住まい)
退去後は実家に住まわれるそうです。

こういう中古物件は「任意売却物件」と考えてよいのでしょうか？
仲介業者さんは専任媒介ですが賃貸ビル・貸事務所など中心で住宅はあまり扱わないのであまり積極的には動いてくれません。
売主さんがどういう状態で購入にあたって私達がどういうリスクがあるのか・・・
抵当権抹消、をしなければいけないのでしょうか？
他に滞納しているものは無いのか聞いた方がよいでしょうか？
子供の入学に合わせて購入しようとしているのですが、売主さんの都合で引渡しが伸びたりする事があるのでしょうか？

今月末には契約を・・・と思っていますが不安で一杯です。

回答No.1

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

物件自体に問題がないとして・・・。

＞手放す理由は離婚後支払いが困難になった為、(男の方一人住まい)
退去後は実家に住まわれるそうです。

よくあるケースです。

＞こういう中古物件は「任意売却物件」と考えてよいのでしょうか？

可能性としてはありますが、そうとも限りません。特に売却することで残債がチャラになるなら、通常の売却の可能性が高いでしょう。任売の場合は残債＞売却価格のケースがほとんどです。（勿論、全てではありません。）債権者としては債権が売却価格で満額回収できれば任売にする必要もありませんし、売主としてもそうです。

＞仲介業者さんは専任媒介ですが賃貸ビル・貸事務所など中心で住宅はあまり扱わないのであまり積極的には動いてくれません。

任売がどうこうより、この様な業者が窓口であるほうが不安です。手数料を払うのですから、仲介業者としての義務は果たしてもらいましょう。出来れば仲介業者の変更をおすすめします。

＞抵当権抹消、をしなければいけないのでしょうか？

これが出来なければ所有権の移転はできません。つまり、お金だけ払って自分のものにならないという事です。
そもそも抵当権等は重要事項の説明項目ですから、契約前にしっかりと仲介業者に説明してもらって、納得できたら契約して下さい。

＞他に滞納しているものは無いのか聞いた方がよいでしょうか？

マンションなら管理費、修繕積立金等の滞納が考えられますが、何れにせよ確認は必要です。万が一何らかの滞納、負債がある時は買主に支払い義務が発生することが多いので注意が必要です。

＞子供の入学に合わせて購入しようとしているのですが、売主さんの都合で引渡しが伸びたりする事があるのでしょうか？

可能性としてはあります。
契約上は引き渡し日を過ぎても履行されなければ「違約」となって通常２０％の違約金を請求できます。ただし、相手に支払い能力がなければ「無い袖は振れない」となってしまいます。

任売物件の取引において売主は何の権利もありません。売却価格を決めるのも、承諾するのも全て債権者（金融機関）が決めます。
また、仲介業者も債権者との交渉、打ち合わせ、振り分け表等各種書類の作成等通常売買より特殊な業務が増えますので、任売に慣れた業者に依頼する方が無難です。

その意味でも窓口業者の精査が必要です。

ご参考まで。

お礼

ありがとうございます、不安な中ご回答頂き気持ちが落ち着きました。

仲介業者さん(専任)の変更もしたい所なのですが・・・・
内覧をした後に　一般媒介でこの物件を扱ってる○○リハウスさんを見つけました。
リフォームも扱っているので本当はこちらでも見積もりをお願いしたい所なのですが　専任媒介さんに知られてしまいますよね？？
諸経費の計算も出来上がっているのに揉める事にならないかなと思います。

思い切って　「任意売却物件」「抵当権抹消」の件を聞いてみます。
抵当権抹消手続きも時間がかかるとのことで　話が進まないようでしたら諦めたいと思います。

回答No.3

0621p

No.２です。
住宅ローンは売買契約締結後に申し込むことになります。ですからローンを使う場合は先に手付金を払って契約をしなければなりません。売主が同意すれば手付金なしの契約という事もあるかもしれませんが、普通は無理でしょうね。任意売買物件の場合は仲介業者が手付金を預かる、というような事もありますが、今回の場合は任意売買物件ということでもなさそうですね。

補足

補足ありがとうございます。
手付けを使い込みという事もありうるということですね。
仲介業者に任買かどうか聞いてみますと　任買だそうです。
手付け金預かりができるのかどうか今週打ち合わせになりますので
聞いてみます。

ありがとうございました。

回答No.2

0621p

任意売却物件という事でもなさそうですが・・・
売値がローン残債ギリギリとの事ですから、残債をすべて返すようですので、今回の場合は抵当権の抹消に時間がかかってややこしい、という事ではないと思います。
リスクがあるとすれば、売主が手付金も含めてすべてローンの返済に充てるか？手付金を使い込んでしまわないか？という点だと思われます。
抵当権付きの物件であれば、ほとんどがそういう事になるのですが、この点がどうしても心配ならば、あなたがすべて現金で買う場合は、手付金を払って後に残金支払いではなしに、全額一括で払うと同時に抵当権抹消、所有権移転を行う。という方法もあります。ただしあなたがローンを使う場合は無理です。

補足

ありがとうございます、
主人も売主さんが使い込まないか、ということだけ心配しています。

支払い方法は　「諸経費＋200万」が現金で、あとはローンです。
ローンの場合は無理というのは？
ローンが降りた時点で抵当権抹消、所有権移転にはならないのでしょうか？？
お手数かけますがもう少しお聞きできますか。