債務超過物件の取引について

質問

債務超過物件について

１６００万の中古物件の購入をします。
そこで、仲介業者から売主が残債２１００万あり、差額５００万は
売主が他銀行からフリーローンなどを組んで、
抵当権の抹消をしてもらうという説明をうけました。

司法書士は売主の親戚にいて、その方にしてもらうことが条件になっております。
（こちらで指定することは不可能とのこと）

何か契約、決済にあたって気をつけることはありますか？
このまま、信じて進めていっても大丈夫でしょうか？

回答No.4

yumeiroyamaneko

仲介業者がしっかりしているかどうかによるところが大きいです。

普通の売買契約書であれば，売主の責任で，第三者の権利を抹消したうえで
所有権移転するという契約条項があるはずです。
今回のような事案で，これがないような契約書を使用する業者は
まったく信用できません。まあ，いないと思いますけど。

抵当権の抹消について，売主任せにしているような業者は危ないです。
決済日にいくら銀行に返済しなければならないのか，
差額はいくら必要で，それはどのように確保されているのか。
それらを業者がきちんと確認把握しているようでないと，
当日抹消ができない！　なんてことになりますから。

抹消書類の事前確認ぐらいなら司法書士も行いますが，
いくら返済すれば良いのか，等の確認は司法書士の業務範囲外です。
仮に確認できても，売主との媒介契約がある業者と違い，
登記手続以前の問題に介入する権利はありません。

あと，決済当日に売主側銀行担当者が決済現場に来るのかも
聞いておいた方がいいかもしれないです。
決済現場に銀行担当者が書類を持ってきてくれるのであれば，
代金支払い→即時抹消登記用書類の授受ができて安心です。
もっとも最近の個人ローンの返済については，
任意売却の時以外，銀行担当者が来ることはあまりないようですが。
（手数料を払うなら行きますという銀行もあります）

次は司法書士についてですが，
売主とぐるになって買主を騙すという司法書士の話は，
たぶん最近の司法書士綱紀事例の中にもないように思います。
その程度のことと司法書士資格を天秤にかければ，
通常の感覚では，司法書士の資格の方が重いですから。

親戚の司法書士を使うというのは，抹消登記費用を極力安くするため，
たぶん実費だけにしてもらおうというつもりなのでしょう。
他の司法書士であれば，そういうことはしてくれないでしょうから。
契約書に「司法書士は売主指定の者とする」旨が書かれていれば
当事者はそれに拘束されますが，ない場合には買主はそれ拘束されません。
特に費用ネックの場合，その抹消登記費用も買主側で持つという話をすれば，
こちらで司法書士を指定してもいいという話になるかも知れません。

が，もしも売主がいわゆる権利証をなくしているときなど，
「本人確認情報」というものを使って登記するつもりの場合には，
そのための本人確認作業の問題やその費用の関係から，
売主指定司法書士での手続以外は断られるかもしれません。

登記事項証明書と評価証明書のコピーが手に入るなら，
他の司法書士に見積もりを頼んでみるのも良いかもしれません。
ただその場合，売主指定司法書士の見積額を伝えないこと。
後出しの見積りは，先に出したものよりも安くなり，
普通の額の見積もりを得る妨げになりますので。

これが任意売却（強制競売ではないが，債権者等が主導で
担保不動産を売却させて債務の弁済に当てさせる換価方法）であるならば，
差し押さえとか警戒しないといけないことがあるんですが，
そうでなければ，とりあえずこんなところかなと思います。

回答No.3

tk-kubota

契約時点で、抵当権を抹消すると言う条項があり、
再度、1600万円支払う時点で、売主の抵当権が抹消されることを確認すれば、
大丈夫です。

回答No.2

hekiyu

１６００万の物件に、２１００万の抵当が
ついている、ということですね。

一番危ないのは、１６００万払ったのに、
抵当権が抹消されないことです。

先に、５００万揃えるのを確認するとか、
支払いと抵当権抹消を同時にするとか
ですね。
それをやらないと危ないですよ。
司法書士が指定されている、なんて臭いです。
司法書士とぐるになっている、ということは
無いですか？

後、登記簿はちゃんと確認しましたか。
抵当権はそれだけですか。
根抵当ではないですよね？
登記簿の見方が判らなければ、お金を出して
専門家に見てもらいましょう。

家屋なら、中に住んでいる人はいませんか。
人が住んでいるとやっかいですよ。
占有屋、なんて立ち退き料を取る専門家すら
跋扈するのが現代です。

不動産の取引は複雑になることが多いですよ。
個人間でやりとりするのは危険です。
金額が大きいのですから、一度専門家と相談
することをお勧めします。

回答No.1

toratanuki

契約書に、抵当権抹消条件と記載されていることが必要です。

口頭では、後で、解除ができません。