任意物件の購入希望 売却期間を過ぎてしまったら？

質問

土地・中古物件を探していてたまたまインターネットで見つけたのが任意売却物件でした。
その物件を抱えている会社は、任意売却を専門とする不動産会社です。
１０月の中旬に問い合わせをして「内覧したい。」という意思を伝えました。
不動産会社の方から売主さんに連絡をとってもらい内覧をする予定だったのですが、「売主さんと連絡がつかないので待ってほしい。」と言われて、ついに１１月になってしまいました。
任意売却の期間が１０月末日までとなっている物件と聞いていたので、先ほど不動産会社に連絡をしてみたとろこ、
「一番の抵当権を持っている金融公庫には購入希望の方がいるので売却期間を過ぎても待っててもらえるよう頼んである。ただ、物件の名義人が夫婦二人になっていているのだが、ご主人の方と連絡が取れない。（以前から家を出ており住所不定らしい、ただ物件の売却を依頼する際には夫婦で不動産会社に来ているとこのこと）
奥さんがご主人と連絡を取り次第、会社の方に連絡をくれることになっているので、もうしばらく待ってほしい。」とのことでした。
「連絡がこのまま取れず、競売にかけられてしまうことはあるのですか？もし、競売にかけられるとなるとそちらの会社が物件を手放すということになりますか？」と、質問したところ
「連絡がとれなければ競売の手続きを進めなくてはいけない。競売にかけても市場に出るのは数ヶ月後なので、その間に競売の取り下げをして購入することは可能です。」と、回答をもらいました。

そこで、質問をさせていただきます。
(1)売主と連絡がつかずに競売となった場合、競売の取り下げをお願いして購入できるの？
(2)その場合、抵当権の抹消はできる？
(3)取り下げるの前提なら競売の手続きをしなくてよいのでは？
(4)不動産会社は任意で売却しても、最終的に売れず競売にかけられても儲けは同じ？
(5)競売の手続きを終えた時点で物件はいまの不動産会社からはなれてしまうのではないの？
以上５点、教えていただけると助かります。

この物件に出会ってから任意売却のことをいろいろ調べました。
「任意売却で物件を購入するにはスムーズにいかないことが多いのでそうとう根気がいる」と書かれているのも目にしましたが・・・。本当に根気がいるというか、気長に待たないといけないようです。
スムーズに事が運ばないと本当に購入して大丈夫なのかという不安もつのってくるし・・・。
そんな不安が少しでも解消できればと思い質問させていただきました。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

山口 哲（@ninsui） · ベストアンサー

＞(1)売主と連絡がつかずに競売となった場合、競売の取り下げをお願いして購入できるの？
競売が進行していても、売主と連絡がつき、競売が終了するまで（厳密に言えば、開札期日の前日まで）に任意売却が完了すれば、競売の取り下げが可能、ということです。

＞(2)その場合、抵当権の抹消はできる？
もちろん、それをもって、任意売却が成立したと言えます。

＞(3)取り下げるの前提なら競売の手続きをしなくてよいのでは？
売主と連絡がつかなければ、任意売却がいつまでたっても成立せず、債権者としては競売の手続きを行うしかありません（不動産業者が競売手続きをするわけではありません）。それを取り下げさせるためには、売主と連絡をつけて、任意売却を成立させなければなりません。

＞(4)不動産会社は任意で売却しても、最終的に売れず競売にかけられても儲けは同じ？
競売は裁判所が行うもので、不動産会社がもらえるお金などありません。

＞(5)競売の手続きを終えた時点で物件はいまの不動産会社からはなれてしまうのではないの？
競売申立てがなされても、任意売却を行うことができます。（１）の回答にあるとおり、開札期日を迎えると、事実上、所有権が売主から競落人に移行することになりますので、当然媒介契約は意味がなくなります。

お礼

わかりやすい回答ありがとうございました。
競売にかけられてしまうと不動産会社も利益はないのですね・・・。
なんだか不動産会社も売却する気がそんなにないのかなぁ、と思っていたので教えてくださってモヤモヤしていたものがすっきりしました。
また、「競売の申し立てがなされても任意売却を行うことが可能」だということがわかり安心しました。

どうもありがとうございました。
気長に連絡が来るのを待ってみようと思います。（＾＾；）