コンビニに土地を貸すのですが・・

質問

両親が、土地をコンビニに貸すことを検討しています。初め、１階がコンビニ、２，３Ｆが賃貸マンション（計６戸）の案を建設会社が持ち込みました。これは、費用が高額になるため断りました。今、コンビニのみの案を検討しています。一つどうしても納得できないことがあり質問したいのですが、初めの案ですとコンビニからの賃貸料は月７０万でした。そして、次の案では月３３万ということなのです。上にマンションがあるかないかで変わってくるのです、という話なのですが、たった６戸の住居があるかないかで、こんなにも変わってくるものなのでしょうか？数日後にまた話をするつもりなのですが、それまでに参考になる話が聞くことができたらなぁ、と思っています。

回答No.2

chapsy

家賃が倍違うことの妥当性はどうかと思いますが、考えられるのは、建築費との兼ね合いと思われます。マンション建築の場合は建築費がかなり掛かると思われますが、それを複数の家賃で賄う案ですね。おそらくこの場合はコンビには建築費は出していませんから家賃は相場を支払うと思われます。一方、コンビニのみの場合はコンビニ自体が建物を建築して収益を上げるとすると、家賃を低く設定しないと自社の収益があがりません。簡単に考えるとこういうことではないでしょうか。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
建築費は、マンションの場合もコンビニのみの場合も、当方が負担します。まだ正式な書類ではもらってないのですが、建築費（諸費用込みで）が約３８００万くらいになるとの事。２５００万くらいまでで建つとの情報を何件か見ていただけに、この価格にも疑問を感じています。（もし、建設費に関してご存知でしたら教えてください！）
正式な返事を待ち、検討したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#102619

マンションがあるか、ないかで月７０万、月３３万と大きな開きは
あり得ないですね。

>月７０万

あり得ない賃料ですね。
超一等地とかなら別ですが、そんなところにコンビニが立つわけもないでしょうし。

その建設会社は虚言を言ってお父さん方を調子に乗らせて建築契約
させようとしているのでは？
と勘ぐりたくなりませんかね？

＞月３３万

こちらの方がまだまともな数字だと思いますが、坪8000円～1万で
貸すと仮定して２０万～３０万くらいではないでしょうか。
場所はどこなのでしょうか？

コンビニが利益を上げにくい収益構造になっているため生き残りの
ために賃料コストは抑えてくるでしょう。
おそらく借り手も未定ではないでしょうか？

コンビニがぼこぼこ建つ時代はすでに終わりをつげ、ぼこぼこつぶれ
る時代ですから、そう容易にコンビニに借り手になってもらおうと
いう考えは危険かと思います。
もう借り手は決まっているか、立地がよければ話は別ですが・・・。

私なら前者の計画を押しますね。
賃料７０万はどう考えてもあり得ませんが、賃料２０～３０万で
事務所やコンビニに貸し、上は住居用に貸しに出しますね。
アパート経営ですね。

土地所有者なら建築コストだけで立てられるわけですし、その
建築コストも毎年費用計上できるので更地を持っているよりも
節税になります。

建築コストがかかるとおっしゃっても土地代はかからないのですから
賃料収入だけで高利回りが期待でき、節税にもなるので６棟程度は
建ててもよいと思います。

コンビニだけの建物ですと転用がむずかしいですから、それこそ
完全な建物費用の無駄ですね。
なんらメリットがありません。
（コンビニが入らなかったらどうするのでしょう？）

私なら住居用＋コンビニ用の建物を建築しますね。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
場所は大阪、もうすぐ高速のインターが近くにできる場所です。以前に他のコンビニから話があったときも月７０万の家賃と言われたので、相場はこれくらいなのだろうと思っておりました。コンビニの担当者も一緒に話をしていますので、借り手がつかないことはないはずです。ただ、二つの案の家賃がこれだけ違うと、家賃改定のときなんだかんだと言って家賃をさげてくるのではないかと心配にもなります。最近のマンション経営も楽ではないとよく聞きますし、コンビニだけのほうが確実なのでは・・、と思ったりしましたが、またよく考えたいと思います。ありがとうございました。