不動産鑑定士の評価について

質問

自宅と経営している工場の建物の評価をしたいと考えている者です。
建物の評価の専門家を探しているのですが、不動産鑑定士は土地の評価は得意でも、建物の評価は苦手と聞きました。
そもそも建物に関する専門的な知識を持っていないそうです。
これは本当でしょうか？
そうであれば、建物の評価の一番の専門家はいないのでしょうか？
お詳しい方のご回答をお願い致します。

回答No.6

noname#38493 · ベストアンサー

質問者が融資を引っ張ってくる為の、一つの戦略といいますか、自己所有不動産の評価の根拠を示す為に鑑定士に鑑定して貰うのは、それはそれで勝手なのですが、

ただ、鑑定士がいくらの評価をしても、金融機関が独自の視点でどの様な担保評価をするかは別問題だし、金融機関次第だということです。

つまり今回の件で事前に鑑定評価を入れて「時価評価1億円」という結果が出たとしても、担保評価する金融機関側が頑として「8千万だ」と言うのならば、それを覆す材料にはなりにくいという事です。
金を貸すのは金融機関なわけですから。
個人的にはわざわざ金を掛けて鑑定評価を依頼する話でもないかな、と感じます。

お礼

ありがとうございました。

回答No.5

m_inoue

中古物件の融資では固定資産税の評価額がほぼ全てです

立地などは加味されますが物件の仕様書は要求されません

基本的な設計図は求められる事が有ります
基本構造の鉄骨造かＲＣ造かは重要のようです

総檜造りであっても関係ないようです
工場内の設備も関係ないでしょう

第一、融資の際に物件に立ち入っての調査をしませんね
物件に来て本当にその物件があるかどうかの確認はします．．．（笑）。
調査に来ても寄ることも有りません（こっそり来てこっそり帰ります）

お礼

ご回答ありがとうございます。
中古の建物は単独では評価されないんですね。
固定資産税の評価額を出しているのが不動産鑑定士ですよね。

回答No.4

m_inoue

＞自宅と経営している工場の建物を担保に銀行から融資を受けたいからです。

それなら不動産鑑定士で大丈夫でしょう

もともと建物なんてお金を掛けて建ててるから価値がどうこうと言う事は少ない物です

固定資産税で見ることが一般的、銀行の評価も同様でしょうから同じ結果になるでしょうね

金融機関は貴方の建物をわざわざ見に来てまでは評価しません

本当の価値が判ったところで融資金額には無関係だと思います

お礼

ご回答ありがとうございます。
「もともと建物なんてお金を掛けて建ててるから価値がどうこうと言う事は少ない物です」と「本当の価値が判ったところで融資金額には無関係だと思います」これはどういう意味ですか？私の不勉強でわかりません。
ご回答お願い致します。

回答No.3

noname#38493

＞建物に関する専門的な知識を持っていないそうです

これは恐らく、現場施工レベルの技術的知識を持っていないという意味ではないですか？
鑑定士と言ってもそれ自体の基本は事務屋ですから、建物の技術的な部分は現場監督経験者とか建設会社の工務担当者等の方が詳しいでしょう。しかし、評価という観点では技術者達は専門分野ではないはずです。

＞建物の評価の一番の専門家はいないのでしょうか？

評価というのであれば、やはり不動産鑑定士でしょう。
先に書いたように建物の技術的なこととか、建築資材のこととか、そういうのは技術屋さんの方が得意だと思いますが。
不動産鑑定というのは、建物を技術的な面や劣化度合いなど表面上のみで見るわけではありません。取引事例や相場は勿論、収益性、その他多角的に分析・評価しますので。

鑑定士の評価は金は掛かりますが、お墨付きとなりますので侮れませんよ。ただ勿論人間ですから、鑑定する人間によって数字のブレは生じます。評価する目的が不明ですが、客観的に適正評価をして貰いたいのでしたら鑑定士です。売りたいならば不動産業者の査定で十分でしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
評価を知りたい理由は、自宅と経営している工場の建物を担保に銀行から
融資を受けたいからです。ですから、正確な建物の評価を知りたいのです。
「鑑定する人間によって数字のブレは生じます」これが怖いんですよ。
もしも、優れた鑑定士を探す方法をご存知でしたら教えて下さい。
よろしくお願い致します。

回答No.2

m_inoue

売られる気なら複数の不動産屋に見積もりして貰えば良いでしょう

彼らは評価というより「売れる値段の付け方」のプロです

・高く売るほど手数料も多い

・高く付けすぎれば売れない

なので「売るのに適性な価格」を付けるでしょう

お礼

ご回答ありがとうございます。
評価を知りたい理由は、自宅と経営している工場の建物を担保に銀行から
融資を受けたいからです。ですから、正確な建物の評価を知りたいのです。

回答No.1

mu128

詳しい訳ではありませんが。
不動産鑑定士が土地を得意とし建物は苦手であるということは誰から聞いたのでしょうか？　そういった話は聞いたことはないのですが。（確かに建物の場合は、問題点を見出すのは難しいかもしれませんが、それは誰が調べようが同じことですので）
やはり、不動産鑑定士以上に、不動産のことについて評価ができる人はいないと思いますし、できないかと思います。超難関試験をくぐりぬけ、実務研修も行っているはずですので、その評価は適切なはずです。

ところで、なぜ、評価を知りたいのでしょうか？
もし、自分の自宅と工場を売りたいということでしたら、不動産業者に聞くという方法があります。そのような理由でしたら、いくら適正な金額がわかったとしても、相場がありますから、その値段で売れるという保証はありません。また、売れなかったら値段を下げるべきかなどは後からで修正はできます。売却のためだけでしたら、不動産業者の方が適格な金額を出してくれると思います。
不動産鑑定士に依頼すると結構高額な報酬を請求されます。不動産鑑定士でも、疑問があれば、不動産業者や建築業者に確認することがありますが、不動産業者でも疑問点があれば、建築業者に確認することはあります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
評価を知りたい理由は、自宅と経営している工場の建物を担保に銀行から
融資を受けたいからです。ですから、正確な建物の評価を知りたいのです。