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住宅ローン控除のための耐震基準の事前確認方法
- 住宅ローン控除を受けるための耐震基準の事前確認方法は何でしょうか？購入前に確認する必要があるのか、またどのような方法で確認できるのか知りたいです。
- 耐震基準証明書は売り主が所持している場合と、買い手自身が建築事務所に検査をお願いする場合があります。どちらが一般的な方法なのでしょうか？また、仮契約申込書作成と耐震基準証明書の確認は同時に行うことができるのでしょうか？
- 住宅の価格交渉についても教えてください。基本的には値引き交渉が可能でしょうか？また、どのくらいの割引率が適切なのか知りたいです。
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１．例えば、仮契約申込みを申し込む前に 耐震基準を確認する方は 基本的になし？ 1981年６月に耐震基準が大改正されており、それ以前のものの中には耐震性が劣るものが存在することが明らかとなっています。 それ以後のものは施工不良などなければおおむね大丈夫と考えることになっています。 そこで、宅建業法で1981年６月以前に新築された建物については、重要事項説明で、耐震診断の有無や実施している場合はその結果などを説明することになっていますので、１９８１年以前のものでしたら申し込み前に説明されるのでわかります。 適合証明には耐震診断的要素も含まれていますので、適合証明があれば説明されるはずですし、適合証明を申請して結果が悪ければそれが説明されるはずです。 でもほとんどの民間建築では耐震診断をしていないので、耐震性はわかりませんということが多いでしょう。 公共建築物では1981年以前の建物について耐震診断をよくしています。その結果３割程度の確率で耐震性がないものが存在するという報告がありますので、かなりの確率で耐震性のないものが含まれていると考えられています（逆に１９８１年以後のものはおおむね耐震性有りと考えられていることから耐震診断をすることはまれ）。 なお、マンションに多い鉄筋コンクリート造の場合耐火建築であることが多いので、適合証明は築２５年以上のものです。 ２００７－２５＝１９８２年ですので、1981年６月から１９８２年の間のものについては、耐震診断などについての説明義務はないことになりますので、この期間の物件は知るすべはほとんどないでしょう。 ２．耐震基準証明書は、元の売り主が所持しているか、でなければ 買い側（当方）でそれなりの建築事務所かを探して、検査してもらい、適応可能なら、書類（実費）作成してもらうのが、普通の方法？ もしくわ、売り主に証明書取得を依頼しつつ、交渉する。 マンションの場合は難しいですね。マンションの構造部分は共有部分に当たりますので、基本的管理組合の管理下にあります。売り主個人で適合証明を受けることは難しく、原則として、管理組合集会で決議をして、耐震診断などの実施を決定することになると思います。 費用も管理組合費や修繕積立金から捻出するのが原則だと思います。 なかには、安全性がないことが確認されると補強工事代などの追加費用や資産価値が低下するといって反対する人もいることでしょうし。 また、最近は構造図面などを管理組合に引き渡さなければいけないことになっていますが、古いものでは、引き渡されなかったり、販売会社の系列管理会社などが保管して紛失していることも多いです。 設計事務所や確認申請をした役所は図面の保管義務はありますが、その義務は５年ですので、既に廃棄されている可能性が高いので、図面がないなんてこともよくあります。 ３．実際、仮契約申込書作成のタイミンク゜と 耐震基準証明書の適応可否の確認は 基本的に求めるのは不可能？ マンションの場合は売り主個人の問題ではありませんので、既に管理組合で実施しているケースを除いて難しいでしょう。 宅建業法では1981年６月以前に新築された物件について説明することになっています。しかし、1981年６月というのは確認申請の時期が重要なので、申請が旧耐震基準時代、完成が1981年６月以降というものもあり、これらも危険性が高いことは変わりありません。 確認申請の時期で確認するか、安全を取って、1981年６月より１～２年程度後に完成した物件を選ぶ方がよいと思います。 この時期だと適合証明も不要ですし。
お礼
semi-zzzさん 回答有り難うございました。 なるほど、考えてみれば 確かに言われる通りですね。 買う立場側の一部屋に対する考えの質問ばかりでしたが、 マンションは一つの建物 なので その通りですね。 納得・・・といいますか、理解出来ました。 zemi-zzzさんのプロフ見させてもらいましたが、この手の質問が他にもでてたまで併せて読ませてもらいました。 いろいろ勉強になりました。有り難うございました。