住宅ローン特別控除が受けられない！！ 不動産に騙されました？！

質問

昨年11月に築24年の中古住宅（木造）を購入しました。
当初私は住宅ローン特別控除のことについて詳しく知りませんでしたが、契約の際に仲介不動産から住宅ローン控除が受けられると言われ、確定申告の話もされたので、できるものだと思っていました。
ところが、申告の際に必要な「耐震基準適合証明書」がなく、控除が受けられないことが分かりました。

不動産に問い合わせると、売主は「適合証明書が必ずしも取れるとは限らないし、耐震診断の依頼にお金をかけるよりも100万円安く売ったほうがよい」と答えたそうです。さらに、住宅ローン控除で戻ってくる税金は100万に満たないのだから、この方が良かったのですと・・・その場しのぎの言い訳まで聞かされました。確かに値段は100万安くしてくれた事実はありましたが、そんな説明は一切ありませんでした。ちゃんとそのことについて説明があったら、この家を買わなかったかもしれません。
さらに、「重要事項証明書」の「耐震診断の内容」では、「昭和５６年６月１日以後に新築工事に着手した建物につき、説明は省略します」と書かれているだけ。この内容だったら、普通に耐震基準に適合してると思ってしまいます。

控除が受けられるのと、受けられないのとではかなりの損得があると思います。耐震診断の書類の有無についても何の説明もなかったのですから、これは詐欺ではないですか？？

実は家を買った後も、いろいろともめ事があったりして、不動産の信頼を失っていたこともあり、さらにこんな事実をつきつけられて、気が狂いそうです。

皆さん、よろしくお願い致します。

回答No.7

guru9696

そね業者の名前を教えて貰えないでしょうか？

自分は来週引き渡しの今になって、住宅控除に耐震基準適合証明書が要る事を知り、仲介業者に聞いたところ、買い主が費用を負担して売り主に頼んで、引き渡し日を伸ばしてもらうようにするしかないですねー。と、言われました。しかも、書類や費用や取得期間も全て知っていました。
私が聞かなかったら、黙ったままだったと思うと、またムカついてきたところです。その他にも不信感を募らせているので。
そう云う会社名は皆さんに伝えた方が良いと思いますが、やはりネット上には書けないのでしょうか？
ちなみに私のは、東○不動産とシティ○ートです。

回答No.6

noname#232989

もう遅いと思いますがご参考までに…
私も今年2008年3月に昭和58年築の中古住宅は購入しました。
その際、インターネットで上記「耐震基準適合証明」の事を知り、
不動産屋と相談しました。
取得の依頼は買主である私が行い、買主が証明書費用を支払うのが慣例みたいですが、法律上は売主が契約前に証明書を取得しなければなりません。
当方、静岡県東部ですが、当時建物を建てたハウスメーカ、今回の仲介不動産業者、耐震基準適合証明書を発行してくださった建築士、名古屋国税局、地元市町村の税務署、全員が初めてみたいでそれぞれの方が苦労されていたみたいです。（国税局と地元税務署では言っていることが逆でしたよ→それほど不慣れだったのかも。でも公の機関ぐらいはしっかりしていてほしかったです）

参考URL：

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050414A/

回答No.5

kita52326

■事実経過から考えると仲介業者の説明は不自然です。
(1)「契約の際に仲介不動産から住宅ローン控除が受けられると言われ、確定申告の話もされた」
↓
(2)「売主は『適合証明書が必ずしも取れるとは限らないし、耐震診断の依頼にお金をかけるよりも100万円安く売ったほうがよい』と答えた」

上記の流れどおりだとすると、契約の時に示された価格が、その後変更になって
100万円下がったということになると思うのですが、そういうことでしょうか？
しかも、そう言われた時点ですぐに伝えなければおかしいと思いますが、(2)はいつ言われたのでしょうか。
明らかにウソをついているとしか思えませんね。

■昭和56年より前の旧耐震基準で設計された建物については、
耐震診断などの実施の有無について仲介業者に説明義務が課せられています。
本件は新耐震の建物なので本来説明義務はないですが、
仲介業者が「住宅ローン控除が受けられる」と説明する以上は、
その仲介業者は少なくともその要件について説明する必要があると思います。
昭和56年以降の建物なら全て受けられるものではなく、
築20年以上なら適合証明書が必要だということを説明しなければ、購入者が判断を誤るのは当然です。

■私見ですが、35条の「重要事項説明事項」には該当しませんが、
47条1項の「重要な事項」にあたるのではないかと思います。
⇒宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」をしてはならない。
※「重要な事項」とは「契約者の意思に重大な影響を与える事項」と解されます。
一応罰則規定もあります(1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金)。

仲介業者として「こういう条件をクリアすれば住宅ローン控除が受けられる」と説明すべきところを、
「住宅ローン控除が受けられる」という不十分、正しくない説明をした責任はあるでしょう。
この程度のことを税理士に聞けというような仲介業者はレベルが低すぎます。

一度、弁護士の先生か、都道府県の宅建業者所管課に相談されたら良いと思います。　
（相談にいくつもりだということを、仲介業者に告げることでも良いかもしれません）

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。

実は100万円安くするという話も微妙なのです。
「今月中に契約をして頂けたら、100万円安い価格でお売りいたします」と、安くなったと思われる値段を伝えられました。実際の値段は分かりません。100万円安くなったというのもウソだったかも知れないのです。

ま、それはそれとして、（２）の話は、確定申告の際に「適合証明書」が必要と言われたので、不動産に「適合証明書」をもらいに行った時の話でした。その時に「適合証明書」の有無について売主に確認をとったのか、そのような返事か返ってきました。そんな話は、いまさら言われても納得がいくはずがありません。私は唖然として、旦那は切れてその場を立ち去りました。

どうして契約の前にそのような話をしてくれなかったのか。不動産屋に対し、腹立たしさでいっぱいです。
法的になんとかなればいいのですか。私の方でもいろいろ調べて専門機関に相談に行こうかと考えています。

今回はありがとうございました。

回答No.4

noname#26116

お気持ちは理解できますし、不動産屋（プロ）が言うことであれば大丈夫だろうという思い込みも理解出来るのですが・・。

もう少し大局的に見ますと、住宅ローン減税という税制上で質問者が優遇を受ける事と、不動産売買取引の仲介業務というのは本質的には全く別次元の話なのです。
仲介業者との媒介契約書が手元にあるのでしたら、よく読んでみてください。「質問者が住宅ローン減税の適用を受けられるような体裁を整えること」という業務は存在しません。
つまり不動産屋が税金上の事で何を言おうが、雑談レベルの域を出ないのです。

そういう本質を理解している人は住宅ローン減税の要件に不備がないかどうかは自分自身でも確認します。若しくは税の専門家である税務署に確認します。
こんなサイトに投稿出来る位にパソコンをいじれるのですから、ちょっと「住宅ローン減税・要件」などというキーワードで検索すれば自分でも調べられる内容です。

私の周りの人間の一例ですが素人なりに、夫婦でローンを組む場合には「連帯保証」では夫婦揃って適用出来ないからローンを夫婦で二本立てにしてそれぞれ債務者とするかなぁ・・　などと色々研究してましたよ。

質問者には酷なお話かもしれませんが、不動産屋は不動産（土地建物）のプロではありますが、税金のプロではないということです。
つまり詐欺と騒ぎ立てる問題ではなく、（各業者の業務範囲等の）理解不足や（税に対する）不勉強を反省することが原点になってくると思います。
その他の揉め事の件は解りませんが、この問題とは一線を画して対応する必要があると思います。

補足

ご回答ありがとうございます。

皆さんのおっしゃるとおり、法的には詐欺罪には当たらないようですね。不動産屋を信じきっていた私が馬鹿でした。一応インターネットでも調べたりしたんですけどね・・・。税務署に問い合わせるのが一番よかったと今になって思います。

でも、頂いた「税の知識」という本（NO.1の方のお礼内容に書きました）、はいったい何だったのでしょう。不動産屋が税金のプロでなかったら、この本の発行は違法ではないですか？？

少し納得がいきません。

回答No.3

echino

No.1です。
勘違いしてました。　引渡しは終わっていたのですね＾＾；
（えらそうに書いてたくせにねｗ）

引渡し前なら、売主でなくても入手ができちゃったりするので
問題なかったのですが。。。
う～ん、そうなると営業に余計に腹が立ちますね。

ここは気持ちの問題でしょうね。
私はこういう揉め事で一番大事なのは「気持ち」だと思ってます。
「詐欺」とか「仲介手数料返せ！」というと問題になりそうですが
その営業の上司に電話して、気持ちをしっかりと伝えるしかなさそうです。
向こうが気持ちとして何かお詫びの品でもだせばヨシとするべきでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。

営業マンは経験の少ない若い方なのですが、その上司がごまかすのが得意な方で、いつもうまい言い訳で返されてしまうのです。

その重要事項説明や税金・確定申告の話をしてくださった方は、不動産関係の免許（よく分からないのですが）を持っていた方なので、その人の話は全く疑わなかったのです。

店長はいい方（おそらく）なので、お話してみようと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

不動産屋さんにも理解不足な人は多数います。特に税金面はそうですね。
築２０年を超えていると受けられないということすら知らない人もいるでしょう。
また築２０年超えている場合に例外として「耐震基準適合証明書」があればよいのですけど、これは「売り主」が「家屋の引き渡し前に取得」しなければ、住宅ローン減税の適用は受けられないということも知らない人は沢山いるでしょう。
買い主が取得しても、ローン減税では認めてもらえません。なぜならばそれはあくまでローン減税の目的が住宅購入促進のためだからであり、適合証明がないのに購入するのであれば、ローン減税なくても購入する人なんだから、そういう人には減税する必要はないということです。

一番困るのはご質問者のように受けられると思いこんで購入してしまう人ですよね。まあ不動産屋の税金関係の知識はそうとう間違っていることが多いので、本来は話半分に聞いて、自分で税務署に確認しなければならないんです。

で、ご質問の詐欺ではないかとのことですけど、これはちょっと詐欺罪とはいえません。また税金に関しては税理士または税務署以外の人が税務相談出来ないことになっているので（法律で禁止）、本来は不動産業者は税金面の相談や助言は出来ないのです。

ということを考えると、、、、どうにもならないです。
税務署にきちんと確認しなかったのが敗因です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
確かに私の勉強不足ということもあるかと思います。
ただ不動産屋を信用しすぎていました。

その不動産が発行している「税の知識」という本がありまして、そこには住宅に関する税金について細かく書かれているんです。私はその本を読んで内容をちゃんと理解していたつもりでした。そこにははっきりと三つ目の条件として「建築の20年の期間を超えている住宅は、新耐震基準に適合している住宅（登記簿上の建築の日付が昭和５７年1月1日以降の住宅などは適合とみなす）」と書かれて、注意書きとして「建築士、指定確認検査機関、または登録住宅性能評価機関による「耐震基準適合証明書」などの交付を受けた住宅」と書いてあります。この内容を読んだら「適合証明書」をもらえると思ってしまいませんか？　売主が購入前2年以内に取得したものに限るとも書かれていませんので。

この本を信用していたこと自体が間違っていたのですね。この本を渡されていなかったら、自分で調べてちゃんと理解していたかもしれないと思うと、やっぱり不動産屋がにくいです。

回答No.1

echino

不動産屋です。
通常、適合証明書は買主が必要なら取るものです。
売主が適合証明を取るのは売りやすくするためか善意でしかありません。
適合証明書をもらえると言う条件で購入していれば別ですが。

仮に詐欺だとしても不動産会社は質問者さんに何の損害も与えていません。
ローン減税は買主の責で行うものであり、適合証明書の取得もそうです。
また彼らは不動産のプロであって、税金のプロではありません。
彼らにその責任を求めるのは筋違いです。

今回のケースでは、後で知ったとはいえ売主は１００万円安くしています。
その費用を使って、適合証明の申請をすると良いでしょう。

Ｐ．Ｓ
上では正論を書いてしまいましたが。。。お気持ちは良くわかります。
本来、売主との間に揉め事を起こしたくない、円滑に契約をするために
不動産屋がいるのに、不動産屋が揉め事を起こすことが多いのですよね。
「自分の言ったことに責任を持つ」という当たり前のことが出来ない
営業マンが本当に多くて同業者としても困ってしまいます。

ローン減税のほかにも、色んな節税があったりするのに無関心。
ローン商品や金融機関ごとの審査規定にも無知。

一般の方からすると「どこがプロ！？」って感じですよね。