賃貸住宅、しつこい更新催促、何か問題はないのでしょうか？

質問

私の知人が、現在単身赴任中で、某家具付き賃貸アパートに住んでいます。
１年契約で借りているのですが、住み始めて半年をすぎたあたりから、アパートの会社から、契約更新するようにと迫る電話セールスがしつこいほどあるのだそうです。
「まだ、契約が切れるまで半年もあるから、更新うんぬんの話をするのは早すぎる」と言うと、「契約が切れるころは、需要が増えるので、そのときに言われても更新できなくなっても知りませんよ。」「住めなくなりますよ」と強い口調で言って、不安をあおるのだそうです。
不快に思った知人は「そのときは別の所に住むからかまいません」と突き放すと、今度は「まあまあそう言わずに・・・」と下手に出るのだそうです。
こういう電話が、何度も何度もあって、うんざりしているのだとか。
私も、TVのCMもよく流れている賃貸住宅なので、そんなやり方しているんだあという驚きがありました。

この話を聞いて思ったのですが、賃貸住宅に現在住んでいる人の契約が継続中に、更新の意思を聞かず、次の借り手と契約するというのは、法的に問題ないのでしょうか？
私は法律には詳しくないのでわかりませんが、占有権？などで何か問題ないのでしょうか？
また、このような電話のセールスは、何も問題がないのでしょうか？

回答No.1

yu_chanpe · ベストアンサー

普通は出る１ヶ月前に「出ます」と意思表示して
そこから借り手を探すんでしょう？と私も思います。

まぁ出ますと言っていないのに借り手を探されても
こっちは関係ないので…。
ほっといたらいいんじゃないですか？

私だったら…。
「ちゃんとそのときになったら言いますからそれまで電話してこないで！」ってガチャンと切ってしまいそうですが（笑）

言ってますよね…。もちろん。

お礼

早速回答ありがとうございます。
電話の対応などは、仰るとおりにすればいいことだとは思うのですが、
今回の質問は、知人は対応をどうすればいいのかという質問ではなく、
こういうことって法的にどうなの？という素朴な疑問から質問しました。
せっかくお答えいただいたのに、すみません。

回答No.4

hidejjj

ウチの会社では派遣を雇っていまして、その滞在先として
契約をしています。
ですが、不定期に延長を繰り返すため当の派遣さんは
しょっちゅう転居を繰り返しています。

契約書の類は手元にないため、詳しいことはお答えできませんが
手配をした者へ転居を繰り返す要因を聞いた際、
”部屋替えのできないホテルのような契約だった”
といった解釈をしました。

つまり、インターネット上でこの物件のこの部屋と言った感じで
予約ができるため（○月○日以降入居可となっています）、
契約期間終了前に他の者が予約を入れることができ、
その場合にもし、同じ建物のほかの部屋に空きがあったとしても
転居をしなければならなくなるということです。
ただし、マンスリー契約に限ります。
理由としては、契約自体が前払い制となっていることによると
考えられます。

同じ物件でも、賃貸契約にすれば出て行く意思表示をしない限り
自動延長のようですので（賃貸契約にしている方もいます。）
この場合は、一般の賃貸物件と同様と考えられます。

なお、正しい契約内容は、契約書をご確認ください。

回答No.3

mu128

その会社のシステムが詳しくわかりませんが、一般的に考えれば、「定期借家契約」という契約でなければ、更新拒否を貸主（管理会社）側からするためには、６ヵ月前予告と正当事由が必要です。なので、退去することが決まっていない部屋を次の借主を見つけて契約しても、今住んでいる入居者が退去しなかったら損害賠償を請求されることになってしまうので、そのようなことはしないと思います。定期借家契約というものでしたら、期間終了すると契約は解除されることが原則なので、その場合は、次の入居者と契約しても良さそうですが、それでも、必ずしも、期間満了と同時に退去するかは不明ですし、もしかすると、期間終了前に退去してしまうこともあるかもしれませんので、どちらにしても現実的ではありません。入居中でも、次の入居者と契約する場合は、住んでいる入居者が契約解除を通知しているということが前提となっていることがほとんどでしょう。

定期借家契約でない普通の契約でしたら、更新拒否するからと立ち退きを要求されても、６ヵ月前予告でなかったり正当事由がない場合には、原則として、そのまま入居続けることができます。法定更新と言います。これは、借主には居住する権利があるから、保護しようという考え方です。

ただし、この会社（家具付・ＣＭで何となくわかります。ここでも時々話題になるところでしょうか？）は、普通の不動産会社とは違い、独自のシステムを採用しています。そのために、一般の不動産会社と同じような解決方法が無意味になってしまうこともあります。

電話のセールスは、あまりしつこいようでしたら、「必要になったらこちらから連絡しますので、やめて下さい。やめなければ、警察に言いますよ」と言ってみればいかがでしょうか？
私も、あの会社が、そんな電話セールスするんだぁと思ってしまいました。外から見れば、良さそうですが、内面はよくわかりません。

回答No.2

heartpapa

>貸住宅に現在住んでいる人の契約が継続中に、更新の意思を聞かず、次の借り手と契約するというのは、法的に問題ないのでしょうか？

更新に関しては、契約書に記載があるのが通常です。
契約書にあれば、それに基づいて更新（または終了）されます。
この条項に違反した場合は、相手方の債務不履行責任を問うことができます。

（めったにないとは思いますが）万一更新に関する条項がない場合ですが、賃貸借契約は継続的な契約です。
ですから、まずは現在の賃借人に更新の意思の有無を確かめ、その意思がない場合に初めて次の借り手と契約するというのが筋ですし、少なくとも賃貸人には事前に更新しない旨を通告する義務があります（借家法26条1項）。
もし、通告することなく次の借り手と契約した場合には、二重賃貸となるのでしょうが、すでに引渡しを受け居住している先の賃借人が保護されること当然です。

>このような電話のセールスは、何も問題がないのでしょうか？

押し売りと同視できるような電話セールスは、迷惑防止条例違反になる可能性があります。
ただし、当条例は各都道府県により違いがありますので、押し売りが条例に規定されている場合に限ります。
※押し売りと過度の電話セールスを同視でき得るか、ということについては異論も多々あるかとは思いますが、個人的には同視すべきと考えます。