マンションの建て替え問題

質問

私は築３５年の分譲賃貸に住んでいます。

ここの物件が数年後に建て替えになった場合、賃貸で住んでいる私はどうなってしまうのでしょうか？退去するのに、お金はもらえるのでしょうか？

それから、この部屋のオーナー（転勤で私に家を貸している）の今後は、建て替えの費用として数千万円を払うか、もしくは払えない場合にはマンションの他の住民たち（建て替えに賛同している住民）に買い取ってもらうのでしょうか？その場合、オーナーはお金がもらえるのでしょうか？

回答No.1

sapporo30 · ベストアンサー

立替は、マンションにオーナーの２／３以上の賛成で
可能になりますね。
立替の決議案がマンションの総会できまったら、それに
従わなければならなくなります。
このときに、立替費用を安くする為にいろいろなことをします。

部屋数を増やして、その新しい部屋の売却で、立替費用の一部
をまかなうとかです。
また、修繕積立金という　マンションの補修や立替のための
積み立てているお金もあります。
そのお金を使い、部屋数を増やすと、数千万円にはならないです。
また、その部屋を建てた業者に売ってもらえば、いいわけで
オーナは　いくらかでもお金がもらえるはずです。

通常の立替の場合、そこにオーナが住んでいて、お金がないと
住むところを売るわけにもいかないし、かといってお金がないし
と困る場合があります。（通常はこっちの方が多いです）
それで、マンションの立替が進まないという事情があります。

耐震偽装問題で困ったのは、
・　新築であり、修繕積立金がほとんどない。
・　現在の建築制限いっぱいで建てており、部屋を増やすわけには
　　いかない。
・　新築で、みんなローンを抱えていて、ローンを組むことすら
　　できない。
ですから、それに比べれば
・　ある程度の修繕積立金はある。
・　過去の基準なので、部屋数を増やすなどの方法がある。
・　ローンは通常払い済み
ですから、うまくまとまれば、皆損をしません。

さて、賃借人ですが、６か月前には、退去を相手から言われますね。
それを拒むのはできません。
ただ、相手の都合での立ち退きですから、いくらかはもらえます。

回答No.4

noname#65504

マンションの建て替えはマンション所有者で構成される管理組合決議で４／５以上の賛成をもって決定されます（区分所有法第６２条）。
１／５以上の人が反対すれば、建て替えはできませんので、建て替え費用の面などからなかなか決議が通らないのが現状です。

なお、管理組合集会では賃貸をしている人に投票権はありませんが、参加して意見を述べることはできます。

建て替えに反対した人は、買い取ってもらう権利は法律上明記されていません。しかし反対者がいると実質強制的に追い出すことはできませんので、建て替え参加者などはこちら側から時価で売り渡すように請求する権利が法律上存在しますので、最終的には売り渡すか建て替えに参加するか（その後新築を売却するという方法もあり）のどちらかになります。
ところで時価は、当然建て替えが必要なほど老朽化したことを前提とした時価でおそらくその中には解体費用分も差し引いたあとの評価額となるのでかなり安いと思います。
http://www.mankan.or.jp/html/faq/06_10.html

通常賃貸契約では、大家側の都合で退去を求めるとき、半年以上前に申し出ること（それも原則として契約期間中は不可）と大家側に正当な事由が必要となります。正当な事由としては単なる老朽化は認められていません。そこで、正当な事由を補うために金銭などを提供することで解決することができます。これがいわゆる立ち退き料で、法的な根拠はこの正当な事由の一部として存在するものです。

但しマンションの建て替えについては大家だけの都合でどうのこうのできる問題ではない、すなわち、第３者による外的要因が強く、またオーナーと借り手の間の個人間における賃貸契約の解除について正当な事由有りとして認めないと、賃貸契約と関係ない他の所有者たち、契約上無関係な第３者の権利を侵害することになり、他の住民に迷惑をかけることになりますので、正当な事由としてはかなり有力な内容ではないかと思います。
そのため、立ち退き料がなくても認められたり、世間でいわれている立ち退き料より低い額で正当な事由として認められる可能性が高いです。

ただし、借地借家法などにはこのような場合を想定した規定はありませんが、他の規定から推定して、建て替えが決定してからも６ヶ月の居住は認められるのではないかと思います。
また立て替えるので原状回復費用は不要ですから敷金は全額返金されることでしょう。
あと、これはかなり記憶があやふやなのですが、建て替え後の賃貸物件に優先的に入れるような法的処置があったように思います（もしかしたら被災建物の建て替えの場合だけだったかもしれません）。

建て替え決議自体が事例が少なく、分譲賃貸もまた少ないことから、そのようなことを争った事例が多分ないと思いますので（私は存じ上げません）、現実にそういうことになった場合、立ち退き料の取扱がどういうふうになるかは、法的に判断する材料がなく、今後の裁判例などによって変わるものだと思います（あるいは裁判をしてみないとわからないのではないでしょうか）。

回答No.3

m_inoue

＃２です

契約に「６ヶ月前に通告すれば契約を解除する事が出来る」と書かれていても実際には契約は解除されません

大家からの解約には「正当な事由」が必要です

これがくせ者で実際にはごく限られた場合以外は認められませんです

安心して入居していてください

この掲示板ででも「正当な事由」で検索してください
山ほど参考回答が出るでしょう

あーぁ．．．大家って弱い立場です．．．（笑）。

回答No.2

m_inoue

大家してます

＞退去するのに、お金はもらえるのでしょうか？

当然「立ち退き料」などの形で補償されます

＞オーナーはお金がもらえるのでしょうか？

微妙でしょう、権利は有りますがその権利が取り壊し代と比較してどうか？

今後は同様な立て替え問題が増えるでしょうね

物件毎に異なった対応になるでしょう

個人的には「建て替え出来なくてスラム化」が一番多いと思っています

決議がどうの、法律がどうのと言ったところで住民（所有者）が

・３０代で購入していれば４０－５０年後は７０－８０才
・建て替えの財源が無いでしょうね
・年寄りは終の棲家と決めているでしょう
・他の住人にも権利買い取りの財力は無いでしょう

５０－６０年後に一度スラム化すれば価値も有りませんから一括買い取りで再開発も可能でしょう