マンションの建て替えについて

質問

名古屋市在住、４０代後半のサラリーマンをしているモノです。
以前、小学生～中学生に住んでいた3LDK(約80m2)分譲マンションを現在は賃貸で貸しております。
このマンションは築三十数年と古くいつか(十数年後)は建て替えを行うと思われます。
そこで、建て替えた場合、一戸あたりいくら必要か概算で構わないので教えてください。
将来の為に建て替え貯金をしたいと思っております。

■マンション概要
敷地面積：約１，３００坪(１ブロックある横長の土地)
階数：７階建(1F～5Fが各17戸／6F～7Fが各11戸)
戸数：１０７戸(全戸の大きさは、ほぼ同じ)
道路：東西南北７ｍ以上(前面約７ｍ)
建蔽率：６０％
容積率：２００％
規定：都市計画３１ｍ高度地区
交通：市営地下鉄の東山線徒歩５分
坪単価：中村区の標準地価で５０万円(もう少し高いと思われます)
修繕金：理事会の積立貯金約９，０００万円(数年前にエレベータや外装工事済み)
アスベスト：市の無料調査では問題ナシ
耐震性：市の無料調査では問題ナシ
その他：生活環境(交通・学校・買物など)は、とても良く建て替えたら住もうと思っています。
賃貸：現在、このマンションを借りると相場が１１万円前後です。(10年以内にフルリフォーム済みの場合)

■疑問(1)
「都市計画３１ｍ高度地区」って事は１０階までしか建てられないですよね？
そうすると１０７戸⇒１７０戸(＋６３戸)しか建て増し出来ませんよね？

■疑問(2)
ネット等で容積率が２００％の場合は、５００万～１，０００万円で
建て替えが可能と書いてあったのですが本当なんでしょうか？
「疑問(1)」を考慮すると８００万～１，３００万円ぐらい必要ですか？
(同じ様な新築の場合、１戸で３，０００万円～３，８００万円で売りに出てます)

■疑問(3)
マンション住人全員が引越しいて、いざ建て替えとなると
解体⇒完成まで、おおよそどれくらいの期間が掛かりますか？

■疑問(4)
数年に一度、売りに出てる時があります。
予算１，３５０万円(本体８００万円＋リノベーション工事３５０万円＋諸経費２００万円)
ぐらいなら買いでしょうか？
※建て替え前までは、賃貸で「予算１，３５０万円」を少しでも取り戻して、
　その後、建て替え費用は息子が払い息子が住む計画をしております。

■最後に
建て替え費用によっては、もう１戸と考えており、とても悩んでおります。
もちろん空室等のリスクも承知ですが、今後、定年までの収入を考えると
少しでも老後をラクにし息子には何か残してあげたいと思っております。
想定が難しいと思われますが、是非教えて下さい。

長文・乱筆ですみません。

回答No.3

coco1701

＞3LDK(約80m2)分譲マンションを現在は賃貸で貸しております
　戸数：１０７戸(全戸の大きさは、ほぼ同じ)
　・2600坪（容積率200％）÷24.3坪（約80m2）で107戸（106.996）です
　・建替えしても現状と同じくらいにしかならないと思いますが
　　（場合によっては、現状以下になる可能性もあります）
　・この場合の建て替え費用は約2000万くらいです
　　（現在のマンションの取り壊し費用・新しいマンションの設計・建築費用）
　・別途、建替え期間中の仮住まいの家賃・引越し費用・税金・登記等の諸費用が必要

参考：長谷工
http://www.haseko.co.jp/tatekae/column/column_02.html

お礼

回答ありがとうございます。
別途費用を抜いて約2,000万円ですか・・・。
新築を買うよりか少し安いぐらいです・・・。
2000万円を目標に貯金、頑張ります。

回答No.2

merciusako

(1)管理組合として建て替えを決議するとは限りません。
管理組合を解散して、修繕積立金を各所有者に返して終わりという選択もあり得ます。

(2)築５０年で建て替えは現実的ではありません。
築５０年くらいから建て替えの話が出てきて、建て替え実行のためには多くの説得が必要で、最終的に建て替えが決議されるまでには１０年近くかかる場合もあります。

(3)現在の建築条件が２０年後も変わらないという保証はありません。
都市計画と密接な関係にありますから、条件緩和になれば超高層マンションの建築も可能になるかもしれませんし、逆に低層マンションしか建てられなくなるかもしれません。

というわけで、条件が流動的すぎますから、「建て替えを前提とした預金」は今現在としてはあまり意味はないと思います。
それだけの余裕があるのであれば、別の有効利用を考えた方がよろしいかと・・・。

お礼

回答ありがとうございます。
質問の内容がわかり辛くすみません。

＞(1)管理組合として建て替えを決議するとは限りません。
＞管理組合を解散して、修繕積立金を各所有者に返して終わりという選択もあり得ます。
↑なるほど、そんな選択肢もあるのですね。

＞(2)築５０年で建て替えは現実的ではありません。
＞築５０年くらいから建て替えの話が出てきて、建て替え実行のためには多くの説得が必要で、最終的に建て替えが決議されるまでには１０年近くかかる場合もあります。
↑現在の日本のマンション建て替え状況ですよね？ただ、将来はどうなるかわかりません。
政府が補助して建て替えブームがあるかもしれませんし、すごい補修技術ができ建て替えしないかもしれません。

＞(3)現在の建築条件が２０年後も変わらないという保証はありません。
＞都市計画と密接な関係にありますから、条件緩和になれば超高層マンションの建築も可能になるかもしれませんし、逆に低層マンションしか建てられなくなるかもしれません。
↑私は、色々な選択肢の中で建て替えた時の事を知りたいと思い質問しました。

＞というわけで、条件が流動的すぎますから、「建て替えを前提とした預金」は今現在としてはあまり意味はないと思います。
↑何か目標があった方が貯金しやすいので、「建て替えを前提とした預金」の私の考えは変わりません。

＞それだけの余裕があるのであれば、別の有効利用を考えた方がよろしいかと・・・。
↑このまま建て替えが無い方が、私は賃貸で儲かります。
それも考えるともう１戸購入して賃貸で・・・って思いもあります。

以上、ありがとうございました。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49）

貴方は、マンション管理組合の総会に出席したことありますか。委任状などを加えて、過半数の出席者を獲得しないと総会はお流れになります。で、多分、毎年の総会出席率は、おそらく、50%ギリギリだと思われます。

そういう状況の中で、建て替え決議は、全区分所有者の4/5の賛成を要します。出席者ではなく、全組合員(全区分所有者)の4/5の賛成ですから、欠席者が1/5以上いた場合、その時点で、総会は無効です。反対の人は、欠席すれば良いことになりますね。

そういう想像は役員経験があればできます。現実に、建て替えに賛同する人がそれだけ居るのか否かも、体感できます。外部オーナーで役員を免れていると、そういう実態を把握できないから、考えが甘くなります。

数十年後に、強力なリーダーシップを持つ管理組合理事長(新たな入居者)が出現して、そして、建て替えに向けて旗を振るなどというのは夢の話。そんな都合の良い話は、有り得ないこと、という認識が正しい。

それに、建て替えが可能なのは、、建て替えで戸数が二倍三倍に増える可能性のある団地型のマンションだけということを承知しましょう。敷地が有り余っていないと駄目なのですね。敷地さえあれば、ほぼ、出費無しで建て替えたマンションに入居できるわけで、そういう手法でのみ、4/5の賛成票の獲得が可能。よって、街中のマンションは、ほぼ、100%、建て替えは夢物語。現実に、建て替えが行われるのは何パーセントあるのかネット確認してみましょう。

ですので、いまは、　建て替えは諦めて、補修(修繕)の新技術開発を頼みにしての、マンション百年維持計画というのか脚光を浴びつつあるのだと思いますね。

あくまでも建て替えか、それとも、百年維持計画か、そのあたり、次回総会で、その方向性だけでも、定められたら宜しいと思う。

それには、まず、長期修繕計画書(3～5年単位で更新)をよく確認して、見ることでしょうね。

お礼

回答ありがとうございます。
質問内容がわかり辛くすみません。

建て替え決議の事は、わかっています。
私は、もし建て替える話が出たら、いくら貯金があれば良いのかが知りたいのです。
建て替えの現状とか難しさを知りたいのではありません。
このまま建て替えが無い方が賃貸で儲かるので私は助かりますけど・・・。

現在、日本のマンション建て替えは、かなり難しいですが、将来はどうなるかわかりません。
政府が補助して建て替えブームがあるかもしれませんし、
すごい補修技術ができ建て替えしないかもしれません。
私は、色々な選択肢の中で建て替えた時の事を知りたいと思い質問しました。

以上です。