個人の不動産売買

質問

先日、ご近所で30年以上のお付き合いのある方が引越しすることになり、土地・家屋を買って欲しい・・・とお話がありました。
様々なことを考えて、購入をする方向でお話しています。

さて、先方から余分なお金はかけたくないので、立会人（近所の方）をはさんで個人売買したほうがいいのではないだろうか？という提案を受けています。

ネットで色々拝見して、不動産業者を挟んだほうがよいということは十分理解しているのですが、何せ「どうしても譲って欲しい」のはこちらであり、先方はお金に困っているわけでもないので、できるだけ相手の条件を飲みたい、穏便に・・・と思うしだいで、話し如何によっては、「個人売買」となる可能性があり、こちらで教えていただけたらと思います。
手間と多少の時間はかかってもいいのですが、お金をかからないようにしたい、もちろんトラブルは回避したいので、なにとぞご教授いただけたらと思います。

１、金額の決め方
２、不動産業者に依頼する以外に、契約書や重要事項説明書など必要書類を作成してもらうのは司法書士などでも可能か？

３、不動産業者と司法書士に依頼するのはどちらが安いでしょうか？

登記簿謄本・評価額証明書などは明日法務局・役所関係で取得する予定です。

回答No.5

noname#70870 · ベストアンサー

>売買価格の実勢価格を知るにはどのようにしたら

相続した土地をその土地の隣家に売りました。
最初は路線価を調べてそれを基にして売価を設定しました。
その後地元の不動産屋に相場を聞いたりしましたが最終的には大手不動産会社のサイトで調べて決定しました。

野村不動産、三井リハウス、住友不動産などのHPで調べられます。
全国各地の価格表がありますので近隣のものがあるか見てください。
運が良ければすぐ近くの土地の価格が出ているかもしれません。
それで大体の見当は付きます。

次はメールによる問合せです（サイトに問合せフォームがあります）
住所を記入していくらで買ってもらえるのか聞くわけです。
２社に聞き早い方は２日で返事をもらえました。

隣家との直接交渉ですから問合せした不動産会社には売りません。
（「当社に売ってください」旨のメールが来ますが一切無視します）

自分は売主でしたが買主であるelizabeth-mgさんが問合せしても問題ないと思いますが、そこのところはご自分の判断でお願いします。

不動産業者は間には入っていません。
相手の希望でもありこちらとしても経費が少ないので文句なしです。
司法書士に書類を作ってもらって売却しました。

お礼

実際の経験者のご意見大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.4

kamaryu

こちらの質問や回答を読んでいると、あまりにも不動産業者に対しての偏見が大きいのに驚かされます。

それはさて置き、まず不動産の売買で損害を蒙るおそれがあるのは買主です。
売主さんはお金を貰ってしまえばそれで良いので直接取引きでも問題は有りません。
その買主を保護する為に取引の媒介にあたり宅建業者には重要事項の説明義務を課したわけです。
もちろん、法的な責任や罰則も有り、媒介の際には重要事項説明書類を作成する為にかなりの手間と時間をかけます。
売却価格の設定からローンや税金のことまでアドバイスできるのは宅建業者しか居ないのではないでしょうか。

金額的なことなら、売主・買主が決まっているのですから、媒介手数料は買主さんだけとか、もう少し安くできませんか等交渉は出来ると思いますよ。

契約書類の作成だけなら司法書士さんでもできますが、調査まではできないでしょうし、安く済むかどうかは聞いてみないと解りません。
また、ローンを組む場合は重要事項説明書の提出を求められることが多いですよ。

お礼

回答ありがとうございます。
私ももちろん相手が「専門家に頼むのが一番」と思ってくださっている、もしくはこちらが「専門家に頼むのが・・・」といえば応じてくれるのであれば、それに越したことはないと考えています。

ただ、相手方の機嫌を損ねれば最悪譲ってもらえないという結果にもなりかねませんので、できるだけ相手の希望をかなえつつ、こちらも後でトラブルにならないためには策を練って、調べておかねば・・・と思い質問させていただきました。

ご意見とても参考になりました。
ローンを組む場合に重要事項説明書が必要になる可能性もあると思い、現在取引銀行とも協議中です。
ありがとうございました。

回答No.3

gurwan

知人の方がご近所(物件)の方であればお任せした方が良いでしょう。
まさに専門家です。
ご自分で明日役所に行かれた際に道路の境界について確定の有無を
確認されると尚良いと思います。道路管理課等
土地境界の確定ができていないと個人ではお手上げです。

補足

すみません、ややこしい書き方をしてしまいました。
売主は素人でご高齢（60台後半）のご夫婦です。

別の知人が司法書士・土地家屋調査士をしているので依頼したほうがいいかなと思っていたので先のような書き方をしてしまいました・・・。
すみません。

さて、役所で道路の境界がわかるんですね。早速明日確認してみます。
ありがとうございます。

回答No.2

gurwan

現金売買を前提であれば、個人売買ですので売買契約書を
司法書士立ち会いのもと作成すれば十分と思われますが、
融資を銀行等から受けるのであれば土地実測図を確認して下さい。
法務局に備え付けられていても、最近土地境界の確定が行われていないと融資を受けられない可能性もあります。

補足

早速の回答ありがとうございます。
融資を受ける予定です。

土地境界の確定が行われているかどうかはどこで確認することができるのでしょうか？

知人は司法書士・土地家屋調査士をしているのですが、そこでおまかせすることができるのでしょうか？

回答No.1

mifu33

築年数にもよりますが・・・
　年数が経っていて、土地購入の意味合いが強ければ、重要事項などほとんど意味がありません。一般的な土地の相場より低めの値段設定をし、契約書類作成や金銭授受は司法書士に依頼すれば特段問題はないでしょう。固定資産税の扱いや、決済日等は明確にする必要はありますが。
　不動産屋を介した一般的な売買では、売主・買主とも仲介手数料を負担することになります。取引価格が２０００万円なら約７０万円、３０００万円なら１００万円余りの仲介手数料を売主・買主とも負担するので、評価額よりやや低い金額設定が妥当かと思います。それでも、売主は不動産屋を通すよりも多くの売却益を得ることになりましし、当然質問者様は安く購入することになります。ようするに、両得です。
　問題は、築浅の場合です。その場合は、建物の金額が加わりますので、質問者様がきちんと物件（設計図書等含む）を確認した上で購入する・しないをご判断して下さい。違法建築では売却できませんし、再建築不可では建て替えも出来ません。ただ、契約の手続きは、司法書士に任せれば十分です。不動産屋は重要事項を「説明」するだけであり、責任を負う訳ではありませんのでお間違いなく。
　私も自宅マンションを売却しましたが、不動産屋とは別に、誰か買ってくれないか探してました。仲介手数料は大きいですから！

補足

早速の回答に感謝いたします。

築年数ですが、私が小学校のときからその建っている家なので、おそらく築20年以上は確実かと思います。ちなみに鉄筋です。

さらに質問で申し訳ないのですが、売買価格の実勢価格を知るにはどのようにしたらよろしいでしょうか？
無料鑑定など利用したらと実母は言いますが、そういうので見てもらうと、おそらくしつこく売主に不動産屋を通したほうがいいと言ってきたり、何度も自宅訪問されたりするのではないかと思っています。

土地・家屋の評価額証明書から算出する方法などあるのでしょうか？
結果的にはお互いの合意があればいいのだと思いますが、あまりにも低い値段設定で交渉して、交渉決裂となることだけは避けたいのです。
しかし、やはり大きな買い物ですし、後々のリフォーム代金なども考えると安いに越したことはないので・・・

引き続き宜しくお願いいたします。