個人間の不動産売買のやり方

質問

隣家から家と土地の買取を相談されています。
不動産屋をとおすと手数料が高いので個人間売買契約できないか、相談されました。個人間売買のやり方と注意事項を教えて下さい。契約書の作成方法とか、代金の支払時期、方法とか・・・。移転登記は行政書士に依頼する予定です。よろしくお願い致します。

回答No.5

Nebusoku3

私は個人間の不動産売買を経験したことがあります。　私が売る方でしたが相手方はご自分の銀行（借り入れる）の方が間に入って色々と教示して頂きました。

契約書は家を建てたときの書式をまねて私が作り、相手方と内容を詰めて作成しました。（殆どが原文のままでした）

あとは、収入印紙などの税金額などは銀行の方の指導で購入し、契約書に貼り付けてお互いに1通づつ保管しました。

銀行の方の協力があれば、多分、同じようにできるのではないかと思います。

回答No.4

KZ1105A1

個人売買は自由です。契約書の雛形なぞNETで十分探せます。
取引内容が不明ですが、問題は以下の通り。
１．現金一括払いか、又は銀行融資で抵当権設定があるか。
２．通常、手付け支払～決済迄の時間と取りますが、一括決済の場合、一発です。
３．契約書は２通か１通で印紙税が変わります（コピー１通なら1/2づつ負担）買主が原本保有です。
４．所有権移転は司法書士に依頼しますが、事前に書類確認、売主、買主への面談が義務です（現在は）
５．契約内容は自由ですが、買主からの契約不適合を指摘されない様に万全の体制、チェックをしなければ、個人売主では対抗出来ない事態になります。
地積、境界、実測図、公図、公簿、災害（水害、土砂崩れハザード）MAP、用途地域の補足、私道負担・・・他近隣地域調査書・・
又、地質調査、ホームインスペクタの要請意思確認等。
（重要事項説明に相当する書面の交付は必須です。）

これらの書類の説明、交付が無い場合、買主から問題提起された場合、負ける（敗訴）する可能性が高くなります。

それらは全部個人で出来るならどうぞ。

これらを全て問題ない様に売主、買主の資産の安全確認、取引完了迄問題なく説明するのがプロの仕事です。手数料をもらう以上、それなりの仕事があります。

回答No.3

y-bankrupt

個人間売買は特に珍しいことではありません。
1.一番気を付けたいのが瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）です。建物に外観から見分けがつかない重大な欠陥があった場合、売主は責任を持ちますが、その期間は通常瑕疵を発見してから1年くらいに設定されております。でも個人間売買ならばこれを短くしたり、瑕疵担保責任を免除したりできます。一般的な売買契約書のひな型にも条項がありますので、その期間について取り決めをした方がいいとおもいます。
2.次に敷地境界線の確定です。できる事ならば境界確定図もしくは敷地境界杭を四隅すべて確認した方がいいと思います。その場合あなたが接している面ではなく、別の隣接している方立会いの下確認した方がいいです。
3.細かいですが土地の面積について公簿売買（登記事項証明書＝謄本に記載されている面積）なのか、実測売買（地積測量図）なのかを確定した方がいいです。
4.最後に忘れがちなのが固定資産税の案文です。1月1日時点の所有者に1年分かかってきますので、日割り計算して清算します。

契約書はどこかの不動産協会のHPとかで一般的なひな型がありますのでそれを参考にしてください。

代金の支払い時期とは？
現金の場合、全額支払いと同時に所有権移転登記です。
ローンの場合は、銀行決済で全額支払いと同時に所有権移転です。
これは基本です。所有権移転は共同申請なのでお金だけもらってとんずらされたら所有権移転登記できなくなります。

それから移転登記は司法書士の職域です。行政書士が業として行う場合職域越権になり違法です。もっとも隠れて登記やっている食い詰めた行政書士なんかごまんとおります。

では結論として、司法書士に個人間売買をお願いして契約書の作成や手順など相談してはいかがでしょうか？同時に所有権移転登記もやってくれます。

回答No.2

BUN910

専門家じゃありませんので参考程度に。
この文からみると、あなたは売主の方ですね。
契約書は、特に注意はありませんが現状引き渡しか何か手を加えての引き渡しかを明記、あとは契約成立後に甲(あなたの方)の瑕疵責任がないことをうたっておきましょう。
(後で、｢掘り起こしたら〇〇が出てきた」とかクレームが出ないように)
金額と支払方法(1括なのか分割なのか、分割なら〇〇年××月～△△年□□月までの間の計＊＊回、月××円を甲の銀行口座に振り込む。)
そして、直筆で二人の署名をし、実印で印を押す。
それを2通作成する事。(複数枚に渡る時は、冊子のようにして背表紙の糊付け部分に二人の実印の割印を押す(後で剥がして別な紙をつけたことがないと証明するため))
あとは、売買金額に見合った収入証紙？(印紙じゃなかったと思う)を売主が契約書に貼り付ける必要があります。

あとは、登記移転を行政書士に頼むのであれば、聞いてみるのも有りだと思いますよ。

回答No.1

f272

> 個人間売買のやり方と注意事項を教えて下さい。
> 契約書の作成方法とか、代金の支払時期、方法とか・・・。

契約書は契約したいことを書くだけです。適当な雛形をネットで探しましょう。代金は引き渡しを受けるときに支払うのが普通ですが，信頼できる人なら当事者で適当に決めればよい。現金でも銀行振り込みでも好きにしてください。

> 移転登記は行政書士に依頼する予定です。

行政書士に頼んでも登記はできません。頼むのなら司法書士です。
行政書士に頼むなら，申請書類の作成のアドバイスを受けるだけで，自分で登記を行うことになります。