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住宅を個人売買で
近所の人が家を売るという話を聞き、私がその家を買うことになりました。 個人売買という形ですが、司法書士さんに間に入ってもらいたいと思います。 この場合、売買金額は3000万円としたら司法書士さんにはどれぐらいのお金を支払うことになるのでしょうか？(登記にかかる代金等は別で。) 私はローンを組むつもりですが、ローン減税以外では家を買った時の税制の優遇等がどんな形であるのかないのか、詳しいことは分からないのです。 普通そういう情報はどこで仕入れるものなのでしょうか？ 本来、そういう手続きは仲介業者を通していたらしてくれるのでしょうか？ 司法書士さんは税制の優遇措置とかその他何も分からない私に教えてくださるものでしょうか？(もちろんその司法書士さんに登記はお願いします。） 司法書士さんはどこまでのことをしてくれるのか、どこまで頼っていいのか、自分でしなければいけないことは何かが知りたいのです。 よろしくお願いします。
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ううーん、答えがむずかしいですが、疑問点にまずお答えしてみましょう。 一つ 通常司法書士には登記のみを依頼するので登記費用以外の報酬は発生しない。 二つ 住宅等の税制についての知識は通常ご自分で入手します。入手先は税務署や都道府県税事務所で、聞けば結構丁寧に教えてくれます。 三つ 仲介業者を通したからといって税制その他の情報は得られるとは限りません。むしろ教える事によってトラブルが生じる可能性があるので非常に消極的な業者がほとんどでしょう。又手続きはご自分ですることになるでしょう。（手続き自体はそんなにむづかしいものではありませんよ。） 四つ 司法書士は登記関係あるいは登記に関する税の優遇措置については聞けば教えてくれると思います。勿論登記を依頼するという前提ですから。 五つ 一番大事な事ですが中古住宅の売買で心配なのは、 売買の対象があくまで現状のままで隠れた瑕疵までは なかなか判らないということです。 例えばガス給湯器は充分まだまだ使用可能なのでしょうか？フロ釜は？トイレの便器や浴槽はそのまま使う事に違和感はないのでしょうか？天井裏や床下は見てみましたか？建築したときの住宅の設計図や確認申請書はあるのでしょうか？売買の前であれば大抵のことは聞いてくれるはずです。 勿論仲介業者にそれだけの知識が無ければ入れても形式上だけで仲介費用が無駄ですが。 もしどうしても仲介業者を入れないのであれば信頼に足る設計事務所なりに少し報酬を払っても建物をしっかり見てもらったほうがいいのではないかと思いますが。その設計事務所もご自分でしっかり捜さないとダメですよ。 六つ 住宅情報と言う雑誌等からも結構色々な情報はとれます。まずは情報収集をして下さい。 詳細が判らないのでこの辺で、自分の勉強と費用節約と言う事であれば結構ですがその分時間と冷や汗は費やしてください。頑張れ！
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>もう少し勉強してから売買をした方がいいのかもしれませんが 。。。最低次のことを確認して下さい。 ａ．その家は直接公道に面していること。 ｂ．再建築可能であること ｃ．用途地域、建ぺい率、容積率 ｄ．その他特別な建築に対する法的規制がないこと 上記４点を役所の「建築指導課」で確認。 ｅ．その所と接している隣地と境界の争いがないこと。 直接隣人を訪ねて境界線を教えてもらって下さい。 それと売り主のいっていることが同じかどうかです。 繰り返しますが、上記アドバイスを実行したからと行って問題がクリアするわけではありません。リスクはいぜんとしてあります。 ただこの程度は最低限必須に行うべき事です。
お礼
重ね重ねアドバイスいただきありがとうございます。 よく考えます。
>売主はどういう書類を用意するのでしょうか？ 主なものは権利書（又は証明書）、委任状、住民票、印鑑証明、固定資産税評価額証明書など 買う方は簡単で委任状（三文判でＯＫ）と住民票です。 （ローン関係を除く）
お礼
ご返事ありがとうございました。 もう少し勉強してから売買をした方がいいのかもしれませんが、どうしても自力でしたいと思ってしまいます・・・。
>その後の法的手続き(税務関係や法的手続き)は何があるか、どうすればいいのか、もしお分かりでしたらお教え願いたいのですが・・・。 その不動産に関する調査とかそういう事を全く考えず、単純に手続きの流れを言えば、基本的には流れは、 ・売買契約書作成（収入印紙を貼ること）、締結 各自が一通所有 手付金についてはどうするか決めておいて下さい。 ・銀行に融資のお願いをする。 ・銀行より審査結果の通知 このときに銀行に司法書士を指定してもらう。 （抵当権設定をする関係で司法書士は銀行が認めた人で無いと無理。お金を出すのは銀行ですから。） ・司法書士に売買契約書のコピーを渡して関係書類の準備を依頼 （司法書士より売主に対して必要書類の指示有） 司法書士は固定資産税評価額そのほかから費用を見積もる ・司法書士より具体的登記費用について教えてもらう ・銀行の一角を借りて、売主より必要書類が司法書士に渡され確認され、売買、融資の実行。 司法書士に対する手数料・登記費用、ローン手数料等の支払、固定資産税の清算等 ・司法書士は登記手続きを行い、後日権利書を送付 以上で売買終了です。 この後は、 ・不動産取得税の申告 都道府県でやり方が少し違います。勝手に申告書を送ってくると思いますが、事前に聞いて確認してください。 県税事務所です。 があるだけです。 固定資産税は勝手に１／１の所有者に送られてきます。 住宅ローン減税を受ける場合は取得した後年末に送られてくる残高証明書と会社からもらう源泉徴収票、そして税務署にある用紙をもらい、来年３／１５までに確定申告。 以上です。 >少しでも安く手に入れたくて。 逆に高くつくことにならなければ良いのですが、、、 売り手買い手が決まっている場合は複数の不動産業者に打診して安く仲介してもらえるところを探すという手もありますよ。
お礼
ありがとうございました。 流れが分かってほっとしました。 >複数の不動産業者に打診して安く仲介して >もらえるところを も今後の流れを見て検討したいと思います。 あともう一つお聞きしたいのですが、私には直接関係ないですが、 >司法書士より売主に対して必要書類の指示有 売主はどういう書類を用意するのでしょうか？ 変な質問ばかり重ねて申し訳ありません。
>この場合、売買金額は3000万円としたら司法書士さんにはどれぐらいのお金を支払うことになるのでしょうか？ 売買金額は関係なく登記手続きの手数料は数万円程度です。 >(登記にかかる代金等は別で。) あとは登録免許税で固定資産税評価額の１％。 >普通そういう情報はどこで仕入れるものなのでしょうか？ 税務署 >本来、そういう手続きは仲介業者を通していたらしてくれるのでしょうか？ いいえ。 >司法書士さんは税制の優遇措置とかその他何も分からない私に教えてくださるものでしょうか？ いいえ。たとえ知っていても教えたら税理士法違反です。 教えることが出来るのは税理士と税務署です。 >司法書士さんはどこまでのことをしてくれるのか、 登記手続きのみです。 >どこまで頼っていいのか、 手続き以外は関知しません。 >自分でしなければいけないことは何かが知りたいのです。 その他全部です。 ・その中古物件の状態の把握。瑕疵がないかどうか。 ・境界は確定しているか ・その建物は既存不適格なのかどうか。 ・再建築は可能なのか。 ・隣人関係のトラブルがないのか。 ・敷地につながる道路は公道なのか。私道であれば通行する権利が確保されているのか。 ・上下水道の状況は？ などなどまだまだあります。 とてもではありませんが、一言ではいえません。 建物自体の程度などをみる専門家は建築士、境界関係は土地家屋調査士。 （土地家屋調査士は司法書士が兼任している場合もあるので、両方の資格のある人に頼むと一度ですみます） 上記を総合的にみて、重要事項を説明して取引を仲介し、責任を持ってくれるのが宅地建物取引主任です。（平たく言えば不動産屋） 正直言うとここでご質問している時点、司法書士の仕事の範疇もわからないほどの知識で直接数千万もの買い物をするのはお勧めできません。手数料を払っても仲介してもらうのがよいと思いますよ。
お礼
１の方にお礼や補足を書いている間にアドバイスを下さったようで、アドバイスありがとうございました。 >正直言うとここでご質問している時点、 >司法書士の仕事の範疇もわからないほどの >知識で直接数千万もの買い物をするのはお >勧めできません。 おっしゃるとおりですね・・・。 でも、どうしても欲しい家な上、近所の方が直接、という状況なもので、少しでも安く手に入れたくて。 という状況です・・・。
補足
2.さんご指摘のとおり無謀な計画かもしれませんが・・・ このまま個人売買を続けて契約が成立したとしたら、その後、司法書士さんに登記をお願いするということになると思うのですが、 その後の法的手続き(税務関係や法的手続き)は何があるか、どうすればいいのか、もしお分かりでしたらお教え願いたいのですが・・・。 もしくは参考になる情報のURLかあるいは本なら書名だけでも結構です。 よろしくお願いします。
お礼
くわしくアドバイスを下さり驚きと感謝でいっぱいです。 ありがとうございました。 補足のところに心境？を書いたのですが、もしお読みくださって、なにかお気づきのことがありましたら、申し訳ありませんがまたアドバイスいただければ嬉しいです。
補足
設計図や確認申請は見せてもらいました。個人売買は瑕疵の件が大変という話は聞いていたので、私も近所の方（売主さん）もあとあとの不満を言いたくも聞きたくもないということで、引渡し前(売買成立前）には一応躯体検査？および床下点検みたいなことは行い、難点が見つかれば修理箇所は売主負担で直してから契約ということは話しています。 実際どの業者・職種（リフォーム業者か設計士さんにするのか）に検査依頼するか、お互い知り合いにそういう関係の人がいないのでまだ決まっておらず何が一番いいのか悩んでいますが。 ただ、私としては、売主は近所の方ですし、躯体(シロアリや基礎のゆがみ、雨漏りなどの問題）以外は、購入後に問題が出てもある程度は覚悟の上(リフォームは考えているので）で、それよりもむしろ、普通に業者が入った住宅売買するときは、私側だけの段取りや手続き、いろいろ分からないことや申告することがあればどうするのかを教えてくれるものなら仲介業者に手数料を払うのはおしくはないかもと思ったりもしたのです（まず、家を購入するには売買契約をすると言うことだけしか分からなくて）。 まずは勉強してから、ですね。