条件付物件の悪意の第三者（不動産業者）への法的効力

質問

長文です。
１３区画の分譲地に住んでいます。
１２区画は、開発業者の下で入居者が決まり、最後の１区画は空きでした。
開発業者と１２戸の入居者の間で、「ゴミ捨て場を最後の１区画の所有地の端に設ける、もしこの区画を第三者に譲渡したとしてもこの内容は継承する」と覚書を交わしました。（社印もあります）
その後、当該区画は転売を経て、購入者が決定しました。
この最後の業者（大手工務店）が、覚書の内容を無視して開発をしています。
工事が始まってすぐ、おかしいと気づき、住民で業者と話し合いをしたところ、「ゴミ置き場として使用することは承知の上で購入した、入居される方もそれは知っている」とのことなのに、ゴミ置き場は使えない形状になる計画で建築が進んでいました。
最初は妥協案を示しては態度を翻す、を繰り返し、工事を着々と進められていましたが、先日話をしたところ、これまでと態度が一変し、高圧的な態度であなたたちがゴミを捨てる権利はない、と怒鳴られました。
突き詰めて調べたところ、開発業者が開発を行う際に市に提出した図面には住民と合意した場所と違う場所が提出されており、提出後、住民と合意して現在の位置になったとのこと。ただし、市へ変更の手続きはとっていない（開発業者によると手続きは必要ない、とのこと）。現在工事中の業者は、市にある当初の図面を持ってきて、元々ゴミ捨て場ではないのだから、お前たちがゴミ置き場として利用する権利はない、と主張してきます。（社内の弁護士に相談して有利な結果を聞かされて態度を急変させたものと思われます）
ゴミ置き場と知って購入しておきながらその約束を反故にする業者に対し、覚書を締結した１２区画の入居者は泣き寝入りをするしかないのでしょうか？
また、この業者に対し何もできない場合、開発業者に対し損害賠償請求等の手段をとって勝算はあるのでしょうか？

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

ご質問の場合、その元の開発業者が最後の区画を大手工務店に販売したときに覚え書きの存在と遵守を契約に盛り込んでいるかどうかですね。
盛り込んでいればそれは民法上の契約は成立していると考えられるのでその大手販売業者に対して、工事中止を含む法的措置か出来るでしょう。
またもしきちんと開発業者が販売時に伝えていない場合には、開発業者に対して損害賠償請求が出来るでしょう。

申請時の開発計画がどうだったのかは関係ありません。

あとは弁護士とご相談下さい。

補足

早速のアドバイス、ありがとうございます。

文字数の都合で書ききれなかったのですが、元の開発業者から間に２社を挟んで今の工事業者に転売をされています。転・転・転売、と言う形になります。

今現在、各業者間でどのような伝え方をしたのかを確認中ですが、最初の開発業者から転売された時には重要事項としての説明はしていませんが、物件説明書には記載がされているようです。

契約書にはおそらくそこまでは記載されていないと思われます。

回答No.6

echino

不動産屋です。
難しい問題ですね。基本的にはＮｏ．３の方と同じ考えです。
本来、開発現場内に共有持分にして設置をするべきものでもあります。
「対１３区画の業者」では話を進めることはできないと思われます。

こういうケースでは切り替えが必要です。
通常ゴミ捨て場はその開発現場では設置が必要なものと思われます。
問題はこれからどこに設置をするかです。
仮に設置をしなくてよいならば、１３区画の方が得をしただけで
誰も損はしないことになります。
逆に設置をするならば、誰かが損をしなくてはならないのです。

損をさせないために、設置をしなくてもなんとかなる方向で
開発業者に動いてもらうのが一番よろしいかと思います。
似たような紛争が去年に私の近所でおきましたが、結局は設置をしない
方向でしか、解決をみることができませんでした。
（曰く、「金の問題じゃない！　約束が守られていない事に腹が立つ」）
裁判や弁護士を動かすレベルにするより業者も楽かもしれません。

お礼

１２区画の入居者は、全員ゴミ置き場が居間問題となっている場所に設置される、と言う説明を聞いて購入しています。（契約書面にそこまでの記載はありませんし、もちろんそれを理由に家を購入したわけではないので契約解除もできませんが）

新しい考え方を提示していただいていますが、
現状の我々の区画では、ゴミ置き場設置なしで生活するには少々難しい状況にあります。

開発業者にも相談していますが、
正直あまり当てにならない感じです。

回答者様の事例がどんな事例なのか想像できませんが、
何かうまい解決方法がないかは今後も思案していきたいと思います。

ご回答ありがとうございました。

回答No.5

masasa34

「覚書」のような書類があれば、一般的には効力があると思われがちですが・・基本的には法的効力は無いものと考えて下さい。「覚書」とはあくまでも努力義務的なものを書類に記載しただけです。回答者の中のNo3の方の内容は我々プロがみても、納得のいく回答です。と言っても、当事者ではなかなか納得がいかないのもご理解いたします。開発業者が宅建業者ならば宅建協会に相談にいくのも手ですが・・「覚書」の場合は厳しい結果が出ると思われます。最後は開発業者の「情」に訴えるしかないと思いますが・・。

お礼

覚書が契約とは別物であることは承知しております。
やはり、難しい、と言うご意見ですね。

ところで、開発業者の情、とは、どういうことでしょう？
イマイチ、ピンと来ないのですが・・・。

１３区画のうち１２区画と中央に位置する位置指定道路はすでに工事が完了しており、
いまさらゴミ置き場を設置するスペースはない状況になっています。

今家を建てている業者は、（下請けの工事会社かもしれませんが）
昼食のゴミ（おにぎりの包みや紙パック、ストローの袋等）をその辺に捨てる様な行為もしており、本当にどうしようもありません。
この開発地区の今後が非常に心配です。

ご意見ありがとうございました。

回答No.4

noname#39684

補足しますと、「財産所有権」や「生存権」など憲法やその他の法で守られている権利を侵害する契約は契約として認められない、ということなのです。書面があるとか無いとか、という問題ではありません。

どうもその覚書はそのような内容を含んでいるように思われますし、覚書自体が無理な内容ではないかと考えるのです。

上記は契約についての基本ですので、相手方の弁護士はそのことを当然知っていての対処のような気がします。

お礼

当事者同士で所有権等に条件をつけることは可能で、
それを善意の第三者に対抗できないのはわかりますが、
悪意の第三者にも対抗できないものでしょうか？

ともあれ、家の建築は進み、
業者からは何の連絡もなく、そのまま家の建築は進んでいます。

ゴミ置き場の設置がどうにもならないにしても、
今度は住民同士で感情のいさかいが起こりそうで心配です。

アドバイス、ありがとうございました。

回答No.3

noname#39684

弁護士を介して調停や訴訟を起こすしかないでしょう。相手はプロですから、素人がゴネても太刀打ちできません。

気になるのは、ゴミ置き場の設置場所が最後の土地の所有地内にあるとすれば、その取り決め（覚書）自体が無効である可能性が残ることです。つまり、土地の所有者側から見れば「所有権の侵害」を前提とした覚書ですので、それ自体が法的に認められないという可能性です。公共の土地の一部をゴミ置き場とする、とか、道路の一部を集積場とする、というのではなく、「他人の財産である土地の一部を強制的に使用する」という内容だからです。

例えば、50坪の土地を50坪分の値段で買った人が「町内からこのうち1坪はゴミ捨て場として使う取り決めになっている。土地を売ってもその１坪は地域住民が使う権利がある。」と言われて「はいはい」というとも思われません。また、あくまでも他人の土地ですから地域住民の合意があったからといって特定の目的への使用を強制できるものではないからです。道路の使用などとはわけがちがいます。

個人的な意見ですが、この覚書そのものに無理があったように思われます。

補足

この補足で方向性が変わるかどうかは微妙ですが、覚書締結時はゴミ置き場設置区画の所有者は開発業者でした。所有者も合意の上で所有権の制限に合意をし、それを承知の上で取得した悪意の第三者についても同様の見解になるのでしょうか？
覚書が契約書とは違うものである、と言うことも承知していますし、当時、少々事態を甘く見ていたきらいがあり（私以外の区画所有者はさらに甘かった）覚書の締結にとどまっていました。

回答No.2

walkingdic

>物件説明書には記載がされているようです。
少し微妙な状況のようですね。やはりそれは弁護士に相談して進める必要があるでしょう。最終的に裁判所がどう判断するのかは断言できません。

お礼

お返事が遅れまして申し訳ありません。

文字数の制限などから、書ききれない細かな状況もあるので
いただけるご意見の種類がいろいろあるかなぁ、とは思ったんですが
どうにも微妙なようですね。

我々先に入った住民が困っているのは、
今度入居してくる人、その土地の最終販売業者ともに
ゴミ置き場であることを承知の上で購入し、ゴミ置き場を設置しない、
と言う行動をとられていることです。

ゴミを出す場所がないのでどうするかもありますが、
それ以上に新たに入ってくる方を歓迎できるムードではないのが一番の問題です。

どうにもならないようでしたら、弁護士に相談することにします。
仕事が忙しく、時間がないためあまりこのような方法はとりたくないのですが・・・。

ご意見ありがとうございました。