共同名義の権利売却

質問

20年前に家を出て行った父から突然連絡があり、末期がんで余命3ヶ月だが延命治療したいからすぐに金をくれといわれました。
現在私は母と妹の3人で持ち家に住んでいるのですが、そのローンの返済で貯金はほとんどありません。それを伝えると、家の名義が半分あるから、50万でもなんでも金になれば売ると言っています。
家を購入した当初は父の名義でしたが、支払いが滞ったため10年ほど前に母との共同名義（土地・建物）にしました。
しかし今まで、２０年間死に物狂いでローンを払ってきたのは母で、（働けるようになってからは私・妹も協力）父はその間一銭も払っていません。それがどこの誰とも分からない人にその半分を持っていかれるのかとおもうと母が不憫でなりません。
ローンもまだ1200万程度残っているので、先行き不安です。
突然の連絡であったため、どうすることがいいことなのかわかりません。
助けて頂きたく質問させていただきました。。

漠然と今おもっていることは
・父の名義の分の権利を他人に売る行為を何とか止めたい。父は売却する権利があるのか
・ローンの返済が残っている家の権利を売られた場合返済はどうなるのか。
・できれば父の名義を母または私の名義に変更したい。（生前贈与　等で）
・母の守ってきた家をなんとか手放さないですむようにしたい
・父に内縁の妻と子供がいる可能性もあり、その場合どうなるのだろうか

色々と書いてしまいましたが、何かよい方法があればご教授ください。よろしくお願いいたします。

回答No.9

moonliver_2005 · ベストアンサー

No6です。

No8さんは遺言状の形式を心配されておられますが、遺言状には実はもっと大きな問題があります。それは、後日、内縁の妻その子に有利な遺言状を新たに作られると、そちらの遺言状が優先してしまう問題です。

これに対抗するには、質問者さんが父の方を最低１年に１回は訪問して、新しい遺言状を作っていないことを、それとなく監視しているより方法がなく、これも隠されてしまえば・・・・となってしまうのです。

そこで、質問者さんが払える金額を提示して、その支払いの条件として父の方の同意と手続きするための委任状に押印してもらう方法が一番確実でしょう（No3６の回答の修正になります）となって、この方法を具体的に考えてみたら次のようにないました。

委任状はこんなものでしょう。（厳密には弁護士会の弁護士相談受けてください。１時間１万円位です。自治体によっては無料相談が利用できます）
委任状
私は下記の者に下記事項の一切を委任します。
住所
氏名
１．贈与税（相続時清算課税制度）の申告に係わる一切の事務
２．所在地（　　）の土地建物の共有持分を妻（　）に贈与登記する一切の事務
３．前２項にかかわる（　　）銀行のローンの名義変更に係わる一切の事務
４．前３項の事務を司法書士もしくは弁護士その他に委任する一切の事務
以上

沢山の書類に押印が必要になりますから、実印をあづかるのが簡単ですが、これはいやだと言われれば、必要な事務書類を質問者さんが（実際には司法書士さんか弁護士さんに依頼できるでしょうがお金がかかります。自分ですれば無料です）すべて用意し、これに押印してもらい、委任状をつけて処理の実行にはいることになるでしょう。

ところがこの方法には大きな難点があります。母の方が６５歳以上でないと相続時清算課税制度が利用できず、利用できないときは贈与税が発生してしまうのです。贈与税は延納手続きをして、分割払いにしてもらえますが、母の方の負担が増えることには変わりません。よって現状では母の方が65歳以上でなければ遺言状が良いかな・・・とまたNo6の提案に戻ってしまうのです。

売買契約に持ってゆき贈与税を逃れる方法も考えましたが、税務署に否認されるとアウトで、贈与税が課税されてしまいます。Okかもしれません。税務署の資産税課が判断します。相談にゆくか名義書き換えの前にダメモトで以下の契約書類を仮に作って判断してもらう方法があるでしょう。事情は正直に話してOKで、逆に正直に話すことが条件です。法務局（登記所）に相談にいって売買契約として有効か判断してもらうことも必要でしょう。

売買契約書
１．Aは物件目録記載の土地家屋に対して有する共有持分を、価格（土地については路線価格で計算。建物については固定資産税評価額で計算。50万円みたいのではダメです）ウン円で、Bに譲渡する。
２．前項の譲渡に係わる価格の支払いは別紙債権目録記載のBがAに対して有する債権金ウン円の相殺によって行うことをA,Bは相互に承認する

（土地家屋の売買契約書にある標準的条文はずらずら書く。これは文房具屋さんで500円くらい売っている標準契約書を丸写しする）
以上
物件目録
所在地　（住所）
土地　ウン平米
家屋　木造　階建て　ウン平米
（登記簿謄本を添付）

債権目録
添付書証で証明されるBがAに対して有する債権
平成ウン年　金　円
平成ウン年　金　円
ずらずら、母が父に代わって支払ったローンの金額を全ての年について書き並べる
合計　金　　円
書証
（銀行に行ってローンがBによって支払われたことを示す証明書を書いてもらって添付する。これを銀行がNoなら、BがAに代わって支払っていたことを示すBの預金通帳の写しなど、何でもよいからBの証明書類として添付する

この契約は「売買契約である」と税務署、法務局（登記所）がOKして、（何かもっと書類出せみたいなのはOKということです）、父の方が上の委任状に押印してくれれば、本件すべて解決となりますが、すべてこううまく行くか・・・・・。

お礼

認められるか分からないけど、売買契約で税務署の判断を仰ぐ方向で、法務局に相談に行ってみます。
正直に話すことですね。分かりました。
今まで銀行引き落としになっているので通帳に全て記録はあります。
資産の評価額算定はやはり専門家にやってもらうしかないですよね。
弁護士さんの相談はお金がかかるので、今まで教えてくださった内容を整理なくてはいけませんね。
できるだけのことはやってみます。
父の委任状がネックですが。今週末か来週末に初めて病院に父を訪ねに行くつもりです。
また何かありましたら、質問をあげさせてください。
よろしくお願いいたします。
色々とご教授ありがとうございます。

回答No.19

moonliver_2005

＞ちなみに、両親はまだ離婚していませんが、母は離婚してもかまわないと言っております。

選択肢が増えますね

A.お父様に、（１）離婚届けに押印し（２）遺産分割プラス慰謝料などで家の共有名義をすべて母親に移すことに同意してくださいと要求する
B.お父様に、譲渡契約書と金銭貸借契約書に押印してくださいと要求する

Aの場合、協議離婚という法律行為による財産分与ですから、税金の心配は無いでしょう。（どういう書類が登記名義書き換えのときに必要になるかは法務局に聞けばわかるでしょう）

お父様の立場では、「離婚届に押印するから50万円、財産分与なら別途ウン万円出せ」みたいな理屈があって、これをお父様が言い出すことを私は心配します。

内縁の妻、子供が居る場合は、「待ってました」とばかり入籍するでしょう。この場合、内縁の妻に半分の正規相続権が生じます。子供も認知するでしょうから、相続人は増加します。

A,Bどちらが良いかは、B案を検討してから考えても遅くはないでしょう・・というのが私の意見です。

個人的には、お母様が籍を抜くのを拒否されていた場合は「20年間籍を抜かなかったのには、当事者しか判らない重要な理由、それなりの信念があったことでしょう。それを今更ひっくり返すとことは、お母様にとって本当にやって大丈夫かなあ・・・・」という気がします。お父様が籍を抜くのをずっと拒否されていた場合は「ガンを宣告されたお父様に、寝た子を起こすように、離婚請求するは精神的に酷」なような気がします。

いずれにせよ税金や法律以外のことを心配しますが、質問者さんには「余計なお世話」の話でしょう。

お礼

週末、父に会いました。
電話では、名義を誰かにうっぱらう　位の勢いで話をしていたようですが
実際に話をすると様子は少し違っていました。
父としては、私たちが住んでいる家を奪おうとかそんなつもりはないようです。
ただ、自己破産して生活保護を受けたいから、財産を整理したかったようです。
今までの罪滅ぼしに、私たちに迷惑がかからないようしたいとのことでした。
内容がだいぶ変わってしまったので新しい質問（QNo.2748316）としてあげさせていただきました。
お手数ですが、そちらを読んでお知恵をお貸し頂けると助かります。

moonliver_2005さんのおっしゃるとおり、あの父に離婚等突きつけるのは酷な気がします。
妹は父を嫌って会いに行きませんでしたが、私は実際に会って少し情がでてしまって。
なのでお互いにとって最善の方法が取れれば一番良いとおもっておりますので
これからもご協力お願いいたします。

回答No.18

moonliver_2005

＞私の認識が合っていますか？
父・母ともに６５歳未満なので、贈与だと母が受け取っても私が受け取っても贈与税がかかる。

混乱させて申し訳ありません。

私が６５歳未満と書いたのは「相続時清算課税制度」についてです。節税の方法はいろいろありますが、税法は素人が断定的に述べることが出来るほど簡単ではないのです。全部調べて質問者さんの条件に合うものを見つけるべきですが、短い質問の中から細かい条件にあてはめられるかどうかは実際はとても難しいです。

たとえば「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」制度が有り（参考URL見てください)、2110万円までの贈与は非課税となる特例です。ただし生涯で使えるのは１回だけの条件があります。

私は、この制度を使ってお母様は夫婦共有名義化しまっているのではないか、と勝手に考えていました。（反省！）それと、戸建て住宅の場合、半額でも2110万円を超える恐れがあるのではないか、みたいな前提も頭の中にありました。それで相続時清算課税制度だけについて、書いたわけです。

この制度をまだ使っていず、婚姻期間が20年以上であれば2110万円まで非課税になります。ところが「この制度を使ったか、使わなかったか？」の質問は、どなたが回答できるか大変疑問です。ご両親すら知らないかもしれません。税務署は知っているでしょう

・・・というみたいな感じです。弁護士さんや税務署に相談されるとき全般的に節税方法を聞いてみてください。（税務署へ相談にゆくときは、予約し、配偶者控除は使ったか使っていないか、あらかじめ調べておいてもらうと税務署にでかけるのは1回ですむでしょう）

＞したがって遺言書を書いてもらうのが妥当。
贈与税の心配の前に、「父の名義の分の権利を他人に売る行為を何とか止めたい。」という心配が質問者さんにあります。それと内縁の妻、子供がいる可能性を排除できない心配もあります。この２つの心配の解消には遺言状がおおいに役立つでしょうが、完璧では無い難点があります。

＞でもその前に、売買契約に持っていけるかとりあえずやってみる。

居住用財産の譲渡所得については3000万円の非課税の特例があることを使うわけです。しかし別の金銭消費貸借契約により譲渡価格相当額の現金でのやりとりを打ち消していますから、ここが税務署が疑いを持つポイントでしょう。

お母さんの預金通帳でお母さんが全額支払っていたことは多分証明できるでしょう。そうすると、相談のときついでに、お母さんの預金通帳を借りてきて税務署に見せれば「まあ事実と確認できるから仕方ないか。OK」になるのではないかと私は予想するわけです。（このように金銭消費貸借契約が事実的根拠に基づくものであること、つまりお母さんがローンを全額払っていたことを示す書類を相談のときに可能な限り何でもすべて持参すると、税務署に行く回数は減らせるでしょう）

＞教えて頂いた手順で売買契約書と金銭貸借契約書を用意して、弁護士・税務署・法務局に相談（交渉）する。

この解釈で結構です。こうすると全部の費用は弁護士さんの相談料だけで１万円（１時間以内）で最も安価だからです。最近「法テラス」という制度ができましたが、こちらの相談は無料？私は知りませんので電話して問い合わせて見てください。ただし、この相談は複雑の極みでしょうから、たとえ法テラスでも電話相談ではだめです。面談にしてください（契約書をついでに添削してもらい、司法書士代を節約したい下心があるためです。笑）

＞それとあわせて、父の戸籍を確認しておく。
お父さんが医師から死ぬかもしれないと知らされたのですから、お子さんが居れば急いで認知している可能性があるでしょう。質問者さんは子供ですから、自分の戸籍をとれば自動的にわかってしまうでしょう。

住民票もとれば、入籍しないまま同居している内縁の妻が居れば判る場合もあるでしょう。

それより前に内縁の妻が本当にいるかどうかは、入院中のお父さんに「家の鍵貸して。掃除してきます」みたいに言って、家の中を後日お父さんに知られぬように丁寧にさがしまくれば、調べられるでしょう。
鍵を借りるのが重要で、探している最中に内縁の妻の方が家に入ってきても「住居不法侵入罪」と騒がれる恐れはありません。

戸籍謄本にはおじいさんの本籍が記載されていますから、そこの役所に郵便でおじいさんの戸籍謄本を請求すれば、・・・みたいな感じで３代遡って謄本取り寄せれば、相続人の状態は完璧にわかります。

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4452.htm

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4452.htm

回答No.17

moonliver_2005

No11で
３．譲渡価格
　　　譲渡価格=Z+U円

と書きましたが、

３．譲渡価格
　　　譲渡価格=(Z+U)X(共有持分割合)
　　　　　　　＝　　円

の誤りです。

　共有持分割合は登記簿謄本に書いてあります。（本件1/2？）

（Z+U)は、大雑把には購入価格の５割から6,7,8割りになります。戸建て住宅の購入価格は、普通は5,6千万円でしょうから、（Z+U)は3000万円から4800万円となって、譲渡価格はこの半分でしょう。そうすると3000万円の特別控除が使えれば、父の方の譲渡所得税は楽々ゼロ、従って確定申告も楽々不要とできると私は予想しています。

あとNo10さんの回答は重要です。父の方の戸籍のチェック必要でしょう。戸籍謄本の発行請求は郵便でもできて、戸籍係りに行く必要はありません。

やり方は父の方のお住まいの住所の役所戸籍係に電話すると教えてくれます。インターネットにも出ているかもしれません。

これを見ると祖父の方の戸籍がある住所がわかりますから、上と同様にして祖父の方の戸籍謄本がとれます。３代さかのぼって戸籍謄本をとると相続関係は確定します。曽祖父まで必要か忘れました。これも弁護士さんは知っているでしょう。

間違いと追加回答ばかりして、すいません。本件は、このHPでの最大級の難問のためと、ご了解ください。

補足

お忙しい所回答ありがとうございます。
色々と情報が得られて嬉しいのですが、法律に明るくないため少し混乱気味です。。
私の認識が合っていますか？
父・母ともに６５歳未満なので、贈与だと母が受け取っても私が受け取っても贈与税がかかる。したがって遺言書を書いてもらうのが妥当。
でもその前に、売買契約に持っていけるかとりあえずやってみる。
教えて頂いた手順で売買契約書と金銭貸借契約書を用意して、弁護士・税務署・法務局に相談（交渉）する。
それとあわせて、父の戸籍を確認しておく。
こういうことでしょうか。
ちなみに、両親はまだ離婚していませんが、母は離婚してもかまわないと言っております。
それから、父には今週末会いに行くことになりそうです。

回答No.16

moonliver_2005

＞母の方と父の方は離婚が成立しているかいないかが１つのポイントです。

と書きましたけれど、共同名義（土地・建物）で登記していますから、離婚していようといまいと、関係ないかもしれませんね。この点も相談してみてください。

回答No.15

moonliver_2005

金銭貸借契約書、厳密には「金銭消費貸借契約書」の標準契約書も文房具屋さんで売っています。大きい文房具屋さんでないと売っていないかもしれません。

回答No.14

moonliver_2005

＞B金銭貸借契約書
１．BはAに対して、別紙債権目録記載の金ウン円の債務を負担する。
２．Bは前項の債務を本契約締結日以降ウン日以内にAに支払う

は
＞B金銭貸借契約書
１．AはBに対して、別紙債権目録記載の金ウン円の債務を負担する。
２．Aは前項の債務を本契約締結日以降ウン日以内にBに支払う

の誤りでした。

譲渡価格計算書の計算ができるまで、または相談にゆかれるまで、この質問、あけておいてください。そうすれば何かあえば、また回答つづけます。

別の質問新たにしても、もちろん、構いませんが。。。

回答No.13

moonliver_2005

No12の回答出した後、
(1)この売買契約書が税務署に否認される理由
(2)これを回避する方法
を思いつきました。

１．No9の売買契約書は次の２つの契約書に分割されなければならないのです。

A売買契約書
１．Aは物件目録記載の土地家屋に対して有する共有持分を、別紙譲渡価格計算書で計算した価格ウン円で、Bに譲渡する。
２．Bは本契約締結日以降ウン日以内に前項の代金をAに支払う。

B金銭貸借契約書
１．BはAに対して、別紙債権目録記載の金ウン円の債務を負担する。
２．Bは前項の債務を本契約締結日以降ウン日以内にAに支払う

従って、弁護士さん、税務署、法務局への相談はNo8でなく、上の２つの契約書作って相談されるとよいです。気が付くのが遅くてすみませんでした。

２．本来２つの契約を1本にしたため、税法上の扱上認めがたい、贈与税も譲渡所得税もはらわない問題が生じたのです。上の売買契約書、金銭貸借契約書いずれも合法であることは明らかです。同日に締結すれば、代金は結果的に動かず、A,Bの間での金銭のやりとりは不要です。
No9の売買契約書の「相殺」は2本の契約で行われるだけで、本質は相殺です。

３．税務署から見ると贈与税の支払いは不要ですが、Aは譲渡所得を得たため、来年確定申告して譲渡所得税を納税する必要が２本にしたことによって生じます。ということは税務署はこれでOKのはずです。

４．この譲渡所得税が具体的に幾らになるか計算して、それを母の方、質問者さん妹で負担するとして、幾ら負担することになるか、を考えてみます。

母の方と父の方は離婚が成立しているかいないかが１つのポイントです。成立していれば共有持分の父から母への売却は、第三者への売却になり、かつ居住用財産ですから3000万円まで非課税です。よって売買契約書の記載価格が3000万円以下なら、父は納税義務がなく、従って申告義務もありません。ということは全員負担の必要がないことになります

ということは契約書を分割してもNo8と結果は同じで、贈与税、譲渡所得税、両方実現できたことになります。

そうすると、弁護士さん、税務署への相談点が１つ増えて「居住用財産の3000万円まで非課税は、本件でも適用されますよね？」と確認することになります。

５．「ダメです３０００万円非課税の特例は受けられません」となると、A記載の価格の15%が譲渡所得税額となるはずです。（申告時に取得経費を計算すると、この分もう少し下げられます）

この場合も対策を思いついていますが、長くなるので省略します。

回答No.12

moonliver_2005

１．売買契約書は、欠けているところがあっても、文章多少おかしくてもワープロソフトで、売買契約書に仕上げ、添付書類を付けて、その上で、弁護士さん、税務署、法務局に相談されると、速く結論が得られるでしょう。

２．こういう人達は、おかしな文書持ってくると「ここを直せ、あそこを直せ」と本能的に行動してくれます。インターネット調べたり、図書館に行って調べる手間が省けます。司法書士さんに依頼することも不要です。

逆らわずに「ハイハイ」と直す箇所を鉛筆ですぐ直し、家に帰って修正します。もし指摘されても具体的直し方わからなければ、（司法書士代節約できると思って）「どこを、どういういうように直せばよいか、具体的に文章教えてくれますか」と、しっかり訂正法を指示してもらいます。

３．売買契約案は弁護士さん、税務署員に「これは無理です」と言われるかもしれませんが、「ああ、そうですか」と簡単に引き下がってはいけません。

「その理由は何でしょう。具体的にそのことが書いてある法律の条文を教えていただけます？」とまず切り返します。こうすると単なる個人的意見、個人の感想。独断が排除できます。

法律をしらない税務署員、弁護士さん沢山います。すべての分野で専門家であることは不可能なためです。（税務署員、弁護士さんは自分の意見を言っているにすぎないことが多いので、厳重にチェックしとくわけです）

次に「では、どうい風にすれば売買契約、譲渡契約にできますか？」と食い下がってください。「それでも無理です」「なんとか、ほかに方法ないですか。本当に困っています。おしえてください」みたいな感じで、食いついたら離れない感じで迫ってください。

どうしてかというと、この案は実に質問者さんに虫の良い案になっているのです。
１．まず贈与税の課税を逃れています。
２．それは許せるとして、お父上が本来払うべき譲渡所得税も逃れています。過去の債務の相殺ですからお父上の収入・所得ゼロで、従って譲渡所得税ゼロにしているわけです。
（これは弁護士、税理士に知らないこと、内緒にしてください。）

こういうズルイ方法には、これを塞ぐ規則が用意されている可能性があります。そうすると、その規則をまたくぐりぬけるズルイ方法が無いか聞いてみるわけです。

したがって、「だめよ」といわれても、すかさず、税務署・弁護士が納得できるほかの抜け道案があるかもしれないので、それを聞き出す作戦です。

ということは、ひつこく食い下がらざるを得ないということです。

回答No.11

moonliver_2005

＞資産の評価額算定はやはり専門家にやってもらうしかないですよね。

この売買契約書の作成が目的のときは全く不要です。次のように電卓で計算できます

譲渡価格計算書
１．土地の価格
　　路線価格=X円/m2　
　　土地面積=Ym2　　（登記謄本に書いてあります）
　　土地価格=X・Y=Z円

２．建物の価格
　　　建物の価格=U円　（固定資産税納付通知書添付）

３．譲渡価格
　　　譲渡価格=Z+U円

以上
添付書類　固定資産税納付書の写し

路線価格は税務署の資産税課にゆくと無料で閲覧できます。見方は聞けば教えてくれます。本人確認されません。

路線価格調べるのが面倒なら、固定資産税評価額でもよいかもしれません。固定資産税評価額は毎年5,6,7月頃県税事務所から送られてくる固定資産税納付通知書に書いてあります。この書類が保存されていればこれを使う方が簡単でしょう。

土地の価格は、時価、路線価、固定資産税評価額、基準価格の４種類あって、税の実務上は、この４つの中から一番有利な価格を使ってよいことになっているのです。税務署が審査する書類になるので路線価が良いかなと考えただけです。時価は根拠ある価格を調べるのが大変で、かつ高いので、この場合は使わないほうが有利です

建物の価格は固定資産税納付通知書に書いてある金額。これを保存していなければ、県税事務所にゆくと「固定資産税評価証明書」がもらえます。有料300円から1000円位？本人確認されます。本人はお母上ですから、委任状と自分の免許証等が必要でしょう）

この「譲渡価格計算書」をA4１枚にして、「添付書類　固定資産税納付書の写し」と共に「売買契約書」に添付書類として付けておくと税務署の方は喜ぶでしょうね。

こんな程度です。これでOKのはずですが、もし「ああしろ。こう書き換えよ」みたいなイジワルされても「ハイハイ」といわれたとおり書き直してください。「税金ゼロにするためのガマンでお安い御用」と割り切ってください。

回答No.10

53r

内縁の妻の子は、父が認知をしていなければ、母の戸籍に子の出生の記載がなされるのみです。（役所の方がおっしゃったのはそういう意味です）この場合は法律上は父の子でも相続人でもありません。

　一方、父が認知をすれば子は法律上父の子になり相続人となります。そして、認知の記載は父の戸籍と子の戸籍に記載されます。ですからお父様の戸籍に認知の記載が無い場合は一応認知した子は現時点でいないと考えてもいいでしょう。

　一応というのは、認知を含め相続関係を確定する為には戸籍を過去に遡って全て収集する必要があるからです。現時点というのは、将来認知や養子縁組をする可能性があるからです。

　先の回答で、内縁の妻との間に子がおらずかつお父様が長くない場合と書いたのはそういう意味でです。

お礼

まだ、この先に認知される可能性があるということですね。
昔父と住んでいた頃も、女性がいたようなのでその後２０年で内妻がいない可能性のほうが低いように思います。
やはり早めに対策を講じたほうが良さそうですね。
教えて頂いた事を踏まえて、弁護士か司法書士に相談に行こうと思います。
父に会えばまた状況が変わるかもしれませんのでそのときは、また質問させてください。
色々ご教授頂きありがとうございました。