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家の名義とローンの関係
私の実家での問題です。 家族構成は私と妹と両親なんですが、 私は実家を出ていて、別に住まいを構え実家の自宅の権利等については私が望んで何もない状態です。 つまり、実家の土地、建物の権利は父、母、妹の３分割です。 妹は現在、別の土地で暮らし、働いておりますが近い将来は親と同居予定です。 問題はこの妹です。 非常に悪いのです。詳しく書けない事はご勘弁願います。 その中でも金銭的に問題があります。 お聞きしたいのが、 ・彼女がどこかで借金をし、返せなくなった場合親もとまで及び家などを取り上げられる可能性があるかという事です。 権利書などは持ち出せないと思います。親も保証人にならないと思います。 それで大丈夫なのでしょうか？ ・妹の名義を抜くことも検討していますが、ここで問題なのが、住宅の銀行ローンです。 ローン返済時、２世代同時支払いローンを組んでいるのです。両親だけでは組めなくて妹の収入を合わせて組んでいます。 しかし、実際は妹は払えない状態ですので 親が代わりに妹の名で払っています。 この名義の問題とローンは関係はあるのでしょうか？ つまり、妹の名義を安全になるまで抜いた場合、このローン支払い方法に問題はでるのでしょうか？３人の名義にしたのは相続、税金などで有利だと聞いています。 名義を抜いてローンはそのままでＯＫなのか、よく わかりません。 妹は今の状態から抜け出るには１０年はかかると思います。
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ご質問の回答といくらかの補足です。 話をはっきりさせるために、登記済証か登記簿謄本で、持分何分の何と書いてあるのを 確認してください。 登記をするときにはかならず原因があります。例えば、売買、贈与、相続などです。 真正な登記名義の回復は、それらのどれにも該当しない場合に便宜上みとめらて いる原因で、さまざまに場合に使うことができ、使いようによっては便利なものです。 登記上なくすということはできません。所有権なら、だれかに移すしか方法は ありません。ですから、抜くという考えかたはやめてください。この場合は、 強制執行を免れるために、便宜上所有権を移す、ということです。 もっともこのようにおおっぴらに公言しては、虚偽登記になりますので、別の 理由をつけるわけです。 不動産取得税はせいぜい数万円だろうと思われます。高価な建物なら別ですが。 細かい計算は、覚えていませんので調べないとわかりません。 No.4 は、さかのぼって登記をやりなおすしかないと言っていますが、まったく 非現実的でどこからこのような考えが出て来るのか想像さえつきません。 このような話に銀行が応じるわけがなく、論外です。 繰り返しますが、銀行はローンの返済さえ順調であればなにも言いません。 また、所有する物権をどう処分するかは、所有者の自由です。そのために銀行は 担保の登記を要求するわけです。したがって、銀行の了解はおろか、話をする 必要もありません。 税務署は、たぶん調査ははいらないと私は思うのですが、もしものときは、 事情を説明し、妹は一銭もはらってないからあなたが支払いを履行すると 主張してまげないでください。 cmoc = cmoss
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#２の追加です。 税務署では、登記所の不動産登記を調べていて、新たに登記がされると、その人に対して、その不動産を取得した資金の出所を聞いてきます。 そこで、自分で資金を出さないで不動産を入手した場合などは、贈与税が課税されます。 今回の件でも、先の回答の通りですから、今のままで何かしようとすると、贈与税のことも絡んで来ます。 今の状態だと、何かをしようとすれば、何処かに無理を生じます。 一番よいのは、不動産を取得した時点まで遡って、妹さんを外して、実際に資金を出した人（ローンも含む）だけで所有権の登記をやり直すしかありません。 自己資金とローンで借りた金額を含めた、資金の負担割合で共有の登記をすれば良いのです。 つまり、最初の登記に錯誤があったので、正しい状態に登記をやり直すのを「真正な登記名義の回復」と云います。 この手続きについては、銀行に説明して了解を得た上で、当時の司法書士に相談してください。 真正な登記名義の回復」については、参考urlをご覧ください。
お礼
ありがとうございます。
- cmoc
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土地、建物は、父、母、妹の３人で３分の１ずつの共有ということでしょうか。 妹が債務名義を取られたりすると、妹の持ち分（共有の場合は持分という）に 対して、強制執行をかけられることはありえます。その上、両親にその持ち分の 買い取りを要求することも考えられますね。 権利書は、このような場合、誰が所持しているかということは関係ないと 考えてください。 妹の名義を抜くというのは、どういう意味か不明なところがありますが、 だれかに所有権を移転するということなのでしょうか。 ここのところが理解に苦しみますので、以下の質問もちょっとわかりづらいの ですが、推測してごく一般的な考えを述べます。 妹の持分をあなたに移転登記をします。原因は「真正な登記名義の回復」が いいでしょう。銀行の了解を得る必要はありません。支払いが滞らない限り 銀行はなにも言いませんから。 不動産取得税を支払う必要があり、その後毎年固定資産税もあなたあてに課税 されます。 あとはいままでと同じようにしておればいいです。ローンの支払いは１０年 ぐらいはかかるでしょうから、妹さんが完全に立ち直ったあと、あなたへの 持分移転登記を抹消します。 贈与税など問題にしなくてだいじょうぶです。
お礼
参考になりました。 ありがとうございました。
補足
ありがとうございます。質問した後確認しました。 返済は親子リレーでした。 また、３人の共有というのか、登記上３人の権利みたいです。「真正な登記名義の回復」とはどういう事でしょうか？名義を抜くというのは、借金のかたに取られない様登記上なくすという意味です。不動産取得税はどういう比率なのでしょうか？
>彼女がどこかで借金をし、返せなくなった場合親もとまで及び家などを取り上げられる可能性があるかという事です。 彼女が借金の返済をしない場合、不動産の彼女の持ち分をとられることが考えられます。 お父さんなどの共有部分に被害が及ぶことはありません。 ただ、共有名義の一部を取り上げても売却するにしても、買い手はつかないでしょう。 そこで、共有名義のお父さんたちに買取りを求めてくると思います。 又、厳密に云うと、実際に彼女が返済しないのに、彼女の名前で共有登記をしたときに、お父さんなどから彼女に対する贈与になっていて、贈与税を支払う必要があったのです。 今、彼女の名義を外して、お父さんなどの名義にすると、 彼女からお父さんへの贈与として、贈与税が課税されます。 解決方法としては、お父さんが時価で彼女の持ち分を買い取って、その資金で彼女のローンを返済するという方法があります。 ご質問と似たケースの質問がありましたので、そちらの回答もご覧になってください。 参考urlをご覧ください。
お礼
ありがとうございます。
- Singollo
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> 親もとまで及び家などを取り上げられる可能 > 性があるか 妹さんが未成年でなければ、取られるのは妹さんの持分までだと思いますが、新たな共有者となった債権者が文筆を要求したり、誰だか分からない相手に持分を売り飛ばす可能性はあると思います > 妹は払えない状態ですので親が代わりに妹 > の名で払っています 贈与税は払っているのでしょうか? > 名義を抜いてローンはそのままでＯＫなのか 銀行に相談してOKがでるかどうか次第だと思います
お礼
ありがとうございます。 贈与税については聞いていません。 多分、親が立て替えていると思います。 父が祖母から土地をもらっています。 そのときに分割したと思います。 その方が安い？と聞いた憶え があります。
お礼
ありがとうございます。