建替えはできますか？

質問

中古住宅の購入を検討しています。
敷地が広く、３０坪の家と１０坪の離れがあります。ちょうど両親が住むのにぴったりなのですが、いずれ建替えができるか心配なので教えてください。
道路は３ｍしか接していないので、土地を割ることはできず、本当は２棟の家を建てることはできないと聞きました。
今は登記上は付属する小屋（？）のような扱いで、確認申請については離れには無いそうです。築１０年くらいなのですが、いずれ建替えることは出来ますか？
また購入しても火災保険は離れもかけた方が良いのでしょうか？火災にあってももう建てられなければ無駄かと思いました。
いかがでしょうか？どなたかアドバイスをお願いします。

回答No.7

-Nothland- · ベストアンサー

まず、「道路３ｍ」は道路幅でなく接道している長さでいいですね？
　内容から、この敷地を分割し、２棟とも適法にするのは無理でしょう。
　現状では皆さんが言っているように、現在はどちらかの住宅が違反になります。
　どうして建築されているかは、２棟の配置図を見ないと断言できませんが、２棟とも建築確認済証があるなら、旗竿敷地の敷地内通路部分を２重に申請しているのでしょう。
　通常は完了検査を受ければ、違反建築物を出現させてしてしまうことになるので、合格しない所ですが、行政庁や担当者によっては、面倒がって確認申請図面通り建築されているかどうかの判断だけで済ませてしまっている可能性があります。
　いずれにせよ、改築するとしたら他の方も言っているように棟単位で１棟にすればいいのです。
　どちらかの住宅を残して増築するか、２世帯住宅を建築するかです。　また、建物内で行き来ができなくても、長屋住宅という方法もありますよ。
　ANo.5さんが言うように、敷地内通路の必要幅は通路の長さによって決まります。
　それは、建築基準法でなくお住まいの行政庁（市、都道府県）の条例で決まり寸法もマチマチです。
　現状はそのまま使用し、改築する場合に信頼できる、工務店か建築士、行政の建築指導課に相談すればいいでしょう。
　火災保険は適法、違反は関係なく、個人の財産に対する保険なので入っておいた方がいいでしょう。

回答No.6

kita52326

道路幅員が３ｍということは「４２条２項道路」適用か、「４３条但し書き道路」として行政庁の許可が取れるか、
いずれかでないと建物は建てられません。

建替えが可能な土地かどうかは、売買時の重要事項説明で必ず必要なことなので、
相談している仲介業者に確認すれば教えてくれます。
頼りなさそうな業者なら、役所(市区町村)の建築指導課に確認しましょう。
http://nsk-network.co.jp/42zyou.htm

保険に入るかどうかは、価値観次第ですが、
建替えが出来なくても、家が火災にあったらお金は必要になると思います。

回答No.5

dr_suguru

＞市街化の旗型の敷地延長

であれば、
↓
（路地状部分の敷地と道路との関係）
第六条　を読んでください。
http://www.som.pref.aichi.jp/d1w_reiki/33990101004900000000/41690101003200000000/41690101003200000000.html

竿部分は二重には使用できません。

回答No.4

ayataichi

建築物の敷地は、２ｍ以上の接道義務があります。
　「土地を割ることが出来ない」というのは、この土地を二つに割ったとき、一方の敷地に２ｍの接道長さを確保すると、もう片方が１ｍになってしまうから接道長さを満たせない、ということだと思います。

　完全に独立した住宅を２軒建てられるかどうかは、敷地の状況が判らないので何とも言えませんが、旗状の敷地でも市街化区域で広さが十分にあるのなら、１棟と見なされる２世帯住宅を建てるのは可能なように思われます。
　しかしご存じのように、前面道路の幅員、用途地域、高度斜線など他にも建築の制限に関係のある事項が色々とあるので、３ｍの接道部分（旗状の竿の部分）を道路としてその奥の敷地を分筆し２棟の住宅が建築出来るかどうかなどと合わせて、管轄の建築指導課や都市計画課で話を聞くのも手です。

回答No.3

dr_suguru

＞土地を割ることはできず、本当は２棟の家を建てることはできないと聞きました。

↑
可分、不可分の関係を言います。
同一敷地内に住宅を２つ建築はできません。

まずは、市街化の場合

幅員3ｍであれば、道路後退が必要です。
後退線内は建築不可になります。

土地については、
道路に接道するように、机上分筆でＯＫ
問題なく建築できます。

次に、調整の場合

土地が何年から宅地であったかによります。
市街化調整区域決定前前からの宅地
※あなたの都市計画区域で市街化と調整を決定した日を言います。
市町の都市計画課で聞けます。

線引き前からの宅地の場合
建物連担性が問われますが、17号許可を受ければ、建築ＯＫ
既存の宅地における開発行為又は建築行為等
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#17new

線引き後の宅地の場合
いわゆる、新宅地と言われる物。
↓
相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#16
この条件にあえば、見込みあり。

どちらにせよ、
建築相談は、市街化、調整の別、
調整の場合は線引き年月日、
住宅がある場合は、建築年、
土地は、宅地になった年月日
が無いと、まともな答えができません。

＞火災保険は離れもかけた方が良いのでしょうか？

住む事と、建築することは別ですね。
余裕があればかけましょう。

お礼

市街化ですし説明が不足しましたが、旗型の敷地延長なので建築は不可ということですね。どうもありがとうございました。

回答No.2

Fiveleaves

市街化区域であることが前提です。

市街化調整区域の場合、例えば農家の分家で建てて、
離れは無許可で建てたということも考えられますし、
居住者が変れば建て替えの許可が下りないこともあります。

回答No.1

noname#78261

１敷地には1建物が原則なので10坪の建物に風呂、トイレ、台所、寝室がそろっていて、独立した住居となっている場合は「離れ」とは建築的に呼べません。可分不可分の考え方からすると可分（分けて使える用途になっている）となり建築敷地を分けなければ違法となります。

が、建物が2つでも一続きの形にすれば問題ありません。
いわゆる室内の廊下のようにつなぐか、学校の渡り廊下のように屋根と柱で囲まれて（壁はなくても）床に土間でも打ってあれば空から見れば一続きなのでＯＫです。ただ、屋根の材質は地域によっては不燃をいわれますのであまり簡易なものでは困ります。

下水はどうなってますか？基本的には浄化槽ならやはり1敷地に１基。下水道なら公共下水のますも敷地に１箇所しかないはずです。
つまり、１敷地に１管理の状態は免れません。勝手に別々に住めばいいという感じにはなれないので連係プレーを組むことになります。

建築基準法的に現在違法でも火災保険や税金は別物です。たとえ確認申請がしていなくても登記していれば税金を払いますし、建物管理上火災保険はかけるべきでしょう。登記していないとこれも違法なので注意ですね。融資を受けるとしたら融資先で火災保険に入るよう言われることもありますからご確認下さい。

利用しないならば火災保険をかけずに解体する。利用するなら保険には入ると考えたほうが良いかと思います。

お礼

「離れ」ではなく、違法だということがよくわかりました。だから確認申請を出していないんですね。登記をして税金も払っているようなので、ご回答の通りだと思います。

火災保険は入ることにしようと思いますが、火事にあった場合、再建築する（できる）かどうかではなく、燃えたら保険はおりるということですね。ありがとうございました。