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不動産屋からの異常な手紙
- 賃貸契約満了と新規契約について貴殿との賃貸契約期間が平成十八年十二月×日限りで満了と致します。新たなる契約に関しましては、本件建物が非常に老朽化していることから、今後は、期間の定めのある、向こう一年間の定期借家契約を条件に契約させていただきたくご相談申し上げます。
- 本件建物は老朽化が著しく居住に危険を感じる建物となってきています。今までに本件敷地内に貴殿の住まいを含めて八棟の建物が存在いたし地区五十年を越えています。古く危険な為、この内五棟は撤去願い、取り壊しました。二階建ては貴殿の住まいを除き全部解体しました。残りは平屋二棟のみとなっています。取り壊してみて床の陥没や傾斜がひどく土台の腐食もひどく驚きました。
- 建物の倒壊の恐れのありますことは、強くお伝え申し上げますとともに、今後においても合わせてその災害に関し、保障できませんのでご了承下さいます様、お願いお伝え申し上げます。
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#３，４です。 最近契約したばかりのものではなく、何年も前に契約した物なのですね。また、住み続けるつもりのようですので、大家の文章とは異なり、建物はそれほどひどい状態とも言えない状態のようですね。 更新はできると思います。 １）まず、更新時に契約書が発行されているならそれを、されていないのなら、新規時の契約書をご確認下さい。 通常更新に関しては、特別申し出がない場合は同条件で自動更新するとか、「更新しない」場合は１ヶ月以上前に申し出るなどの記述になっています。 つまり何もしなければ、更新することになっていることが多いのです。 ２）もし契約書に何らかの手続きをしない場合は、更新しないとなっていても、そのまま居座れば、法定更新されます。 ３）質問文に書いてある内容は１年間は貸す意志があるという表示になります。先に紹介したように定期借家契約に変更することは法律上認められていませんので（その間に法律が変更になった場合を除く）、定期借家契約にしておいても、それは認められず、一般契約扱いとされる可能性が高いです。 ４）今まで、不動産会社を通して家賃などを支払っていたようですが、この場合大家と不動産会社の間で管理委託契約などが結ばれています。そして法律上不動産会社は大家の代理人扱いになりますので、不動産会社のしたことは本人がしたことと同じことです。 不動産会社を辞めたり変更したりした場合（つまり代理人をやめさせた場合）は、大家側から連絡する必要があります。それを怠った場合は、大家側の過失であり、借り手側は知り得る話ではないです。 更新はされると思います。 大家側からは正当な事由がなければ、退去させることができないと書きましたが、例外があります。それは重大な契約違反があった場合です。 家賃の滞納をくりかえしていた場合は、正当な事由として成立していく可能性が高いです。 また、長期にわたって（通常３ヶ月程度）家賃滞納をすれば、契約違反による契約解除をすることができます。 家賃の受け取りを拒否している段階では、そのまま放置していくと、家賃滞納状態扱いになり、問題となります。 供託はそのような場合家賃滞納にならないようにするためのシステムです。おっしゃるとおり供託の手続きを取ってください。 なお、一度消費者生活センターや役所などで行っている法律相談所などに相談に行くとよいと思います。
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＃３です。補足です。 大家の申し出としては特別以上ではないですが、＃３で書いたように定期借家契約にするには、法律上認められていない行為なのでちょっと問題があります。 また定期借家契約にすると、以下の点に問題があるので、定期借家契約を結ぶことはやめた方がよいと思います。 １）定期借家契約は期間途中の解約を原則認めないことになっています。ただし、転勤や療養、親族の介護など特別な理由があるときは、解約の１ヶ月前に申し出ることで解約できますが、老朽化を理由に途中で解除できるかどうかは不明です。 １年間は確実に住める反面、自分から途中解約するときに、不便な契約方式です。 なお、時期的にいって大家側が更新の拒絶をすることができない時期になっていますので、更新をしないことはできません。ただし両者の合意が得られなかった場合、法定更新となり、その後は期間の定めのない契約となります。この場合借り手からは３ヶ月以上前に申し出ればいつでも退去できます。逆に大家側から申し出る場合は６ヶ月前に申し出ることと＃３で書いた正当な事由の２つが必要となります。 ２）正当な事由の内容の１つにいわゆる立ち退き料が含まれています。法定更新の場合、老朽化だけで立ち退きの正当な事由と認められる可能性がないわけではないですが（例えば行政の指導による場合など）、立ち退き料が必要とされるケースもよくあります。 定期借家契約の場合、はじめから期間が来たら立ち退くことが前提ですので、立ち退き料などは出ないことになります。 大家側の文面は特別変な申し出ではないと思いますが、これは大家側の勝手な言い分に過ぎませんし、更新を拒絶することができないのを知っていて、将来立ち退き料が必要そうな合意更新や法定更新を避けて、立ち退き料の不要な定期借家契約に結びつけようとしているように思えます。 また建物の状況についても、実物を見てみないと何とも言えませんが、誇張表現が入っている可能性もあります。不安をあおり、自分の都合のいい方に誘導しようとしている可能性もあります。 建物の状況を考慮して検討してみてください。 また、老朽化は急速に進展することはまれで、徐々に進みます。契約がいつ頃行われたのか、それが最近のことであるならば、契約時点でかなり危ない状況の建物を貸したことになるかもしれません。 この点も知っていて隠していたのなら（築年数さえ説明せずに契約しているようですから）、契約上の瑕疵として損害賠償などできる可能性があります。
補足
でんは、少々真面目な書きかたんで・・・ 詳しい回答有り難う御座います。 なんでも、更新は毎回不動産屋が直接金額等の記載の書面を持参していたと言うので、今回も待っていた所、音沙汰無く家賃の支払日が来て、とんもだちが（毎回）直接大家の所に持っていったんら、大家が開口一番『更新してないから、受け取らない！』『更新してきてから貰う！』『満期１ヶ月前に更新するんだ！』と言われたんですと！！実は大家は同じ敷地に住んでいて何時でんも〔更新していない旨を伝えられたのに〕と、とんもだちも仕事をしているし遅い時間では起きていてんも大家は出てこ無いやら、他の住人も１日でも家賃を忘れると『金！払え！』と押しかける守銭奴、難癖付けらっれたくも無いし、大家と不動産屋のミスだから先に受け取っておくんなせえ」「不動産屋から毎回通知が着ていたので、金額も(毎回香辛料が多少違う・安いけんど）違うので用意がありんす」と何度も押し問答し（でんも、大家は不動産屋と家は関係ない！！とか俺は怠慢なんだよ！」なんど逆切れしてたんだって）大家から不動産屋に連絡をして通知が来てからと約束をして待てど暮らせど不動産屋から無の礫んで、大家にメモ書いて〔不動産屋から何も来ませんが〕したら翌朝とんもだちの知らぬ間に不動産屋が休みの日に不動産屋の封筒で質問文が入っていたんということなんすよ・・・・ 供託にした方がいいすかね？
>向こう一年間の定期借家契約を条件に契約させていただきたくご相談申し上げます 定期借家契約というのは、期限が切れたら基本的に更新ができないように定めた契約です（公正証書などによる文書での契約が必要）。これに対して一般の契約は次の条件が両方成立しなければ大家側からの立ち退きができないことになっています。 １）契約期間の定めのある契約の場合、６ヶ月から１年の間に更新をしない申し出をすること（これは定期借家契約の場合でも必要） ２）大家に正当な事由があること また一度一般賃貸契約した契約を定期借家契約に切り替えることは、「良質な賃貸住宅などの供給の促進に関する特別措置法附則第３条」により、法的に認められていませんので、このような行為は問題があります。 http://www.rabbithomes.co.jp/houselaw.htm 立ち退きに必要な大家側の正当な事由として、建物の状況により正当な事由として認められることもありますが、老朽化を原因とする場合でも、立ち退き料などの支払いが認められるケースもあります。また老朽化を理由としても簡単な補強で済む場合は、正当な事由として認められないこともあります。 建物の状況次第で大きく変わりますが、引越代や新居にかかる仲介手数料・礼金相当の金銭をもらってもよいと思いますし、敷金は取り壊すので、原状回復の必要がありませんので、返金要求してよいと思います。 ちなみにこのような警告があって、それでも住み続けた場合、建物被害による損害賠償は難しいですし、倒壊した場合は、自動的に賃貸契約は解約されます。この場合は立ち退き料などはもらえないことになります。 なお、あらかじめ取り壊す予定があった建物については、借地借家法第３９条１項により、取り壊す際に立ち退くことを決めて契約することができることになっています。 だから法的には、この契約をきちんと結んでいなかった大家のミスです。 また口約束でも契約としては成立しますので（基本的に契約は口答だけで成立します。文書化が必要な契約については特別な法律－例えば宅建業法や借地借家法で定めています）。この点説明ミスもあります。つまり二重にミスしています。 また、契約時の重要事項説明に問題があった場合は、消費者契約法により損害賠償など請求できる可能性がありますので、消費者生活センターなどに相談してみてはいかがでしょうか？ なお、消費者契約法は会社相手でなくとも大家（個人事業者）と一般人の間で交わされる賃貸契約についても適用できます。 基本的に立ち退きに応じなければならない理由はありません。そのまま居座れば自動的に賃貸契約は更新されます。 ただし、建物の現状と安全性を考慮して決めることをお勧めします。 個人的な感想を言えば、どちらかというと周りのものも取り壊しているような状態ですので、正当な事由として認められる可能性はあると思います。 すんなり出る必要はないですが、金銭交渉をして適当なところで立ち退くのがよいケースではないかと思います。
補足
有り難うぞざいます。 上の補足では読みにくいと思うので・・・・ 〔供託〕にした方がぶなんですか？
- bmg
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貴殿とは、相手を敬って、その住居などを呼ぶ語。です。 定期借家契約になるならマンスリーマンションと同じですね。 お友達の家もいつ崩壊するかもわからず、 いずれ解体しないといけないようですからね。妥当かと思います。 あなたの他の回答文見ましたたが、書式は普通でした…。 もっとまじめに書いて欲しかったです。
- inu2
- ベストアンサー率33% (1229/3720)
4文字目で読むのイヤになった・・・ってのは置いといて。 「貴殿」は立派な尊敬語ですよ 本来は「貴様」も立派な尊敬語なんですけど、現代では見下す言い方になってしまいましたけどね ちなみに、質問内容ですが 法的には認められている方法を用いて立ち退き要求していますし、理由もはっきりしています このまま住まわせておいて、老朽化のために建物そのものが崩れた場合に住居人の怪我や財産の損害の責任を大家が取るわけですから、当然の決断だと思いますので、入居時の大家との口約束は無効でしょうね
お礼
とんもだちに全て読ませました。 近日中に法務省で供託してくるんと行ってました。 補足として、駄文は不動産屋名義で 家賃は直接大家に手渡しの時に逆切れされて、駄文のような内容は一切出なかったと言うんですよん・・・ あたしゃも本当に勉強になりましたん、 とんもだち共々、感謝です。 有り難う御座いました。