借り換えの際のお付き合い

質問

現在中古マンションを探していますが、売り手市場でいい物件が見当たりません。
今度出てきた物件が気に入ったのですが、ひとつ難問があります。
買い替えの際に、つなぎ融資を避けて抵当を外す資金を当方が出す（精算日と登記日は同じで鍵の引渡し日は少し遅らす）というのは実務上ありますが、それに加え、精算日以降にある相手のローンが通らなければ譲渡契約を解除する条項を加えたいと仲介業者からいわれております（逆ローン条項？）。
そこでですが、
(1)このような特約は何というのでしょうか？また一般的ですか？
(2)解除権を行使された場合、当方は登記やローンの手数料を払った段階ですが、相手に請求することを契約書に記載することは可能でしょうか？
(3)お金を払った上で居座られる可能性があるので、相手から日割り家賃をもらう担保を加えたいと思いますが、当方のローンに響きますか？
(4)詳しい方から見て、当方にリスクばっかの契約ですが、こういう形の契約をどう思いますか？
アドバイス等ありましたら連絡願います。

回答No.1

manno1966

http://www.leben.co.jp/article/words/entry/kaikaetokuyaku.html

買い換え特約と言われるモノです。まあ、普通に行われるモノではありますが、上記ページにあるように、新しい物件を売るために不動産会社やデベロッパー等が行うモノで、一般の人相手に行おうとする不動産会社は悪質と言っていいでしょう。特に、金は受け取っても物件の引き渡しは後日などと言う寝言を言っているような所とは取引しない方が良いでしょう。後日、どんな状態になっていても、後の祭りです。
金は払ったけど、相手のローンが通らなくて、物件は引き渡されなかった。火事で引き渡しが出来ない。等の危険はもとより、所有していないモノを担保とした住宅ローンは不可能なので、通常では購入することも難しいです。

(2)(3)　それ以前に金銭消費契約が結べず、お金が出ないような。相手が了解すれば、特約を入れることは可能でしょう。このような相手と不動産会社が、自分に少しでも不利になる条項を入れるとは思わないけど。

(4) 絶対にやめるべき