土地売買時にかかる税金に関して

質問

購入時の売買契約書は、宅地と建物と別々に購入しているという形を取っているのですが、売ったときに建物に関しては減価償却費として計算せねばならないとなると購入時から数十年経った今は殆ど価値がありません。確定申告時に今回の売却費－購入時にかかった費用総額を課税対象としてあげるとなると、支払うべき税金がかなり高額になってしまいます
申告時に、もし購入時の売買契約書のコピーを添付しなくてもいいのであれば購入時の土地代金に以前の宅地＋建物の合計額を記入しておいても良いものなのでしょうか？

至急お教え願います

回答No.4

walkingdic

>土地の購入代金の項目の欄に「土地購入代金＋建物購入代金」をこっそり記入しておいてもいいのか
購入時は、土地代金、建物代金がそれぞれかかり、売却時には土地、建物両方とも売却ということですね。
ただし建物については「古屋あり」として価値なしで事実上土地の売買契約になっているということですね。
ただ建物が現存していると建物の所有権移転登記はしなければならないので純粋に土地だけの売買には出来ないと思いますよ。建物を滅失登記するには解体しないと出来ませんし。

この場合建物は購入代金を減価償却計算した残りの残存価値にて取得費用に含めます。（購入時そのままの金額は不可です）
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3261.htm

>純粋に購入時は、土地代金として2000万で購入したというようにしたいのです。
それは出来ません。脱税になります。

>添付書類が必要となるとこういったこてゃ全く出来なくなるのですが・・・
そうです。そういうことをさせないために当時の売買契約書を証明書類として提出しなければなりません。

御質問者のお書きになった例では明らかに土地が高くなり利益が出ているのですから課税されるのは当然の話になります。利益があれば課税する。それが所得税です。

>これは具体的にどういった内容でしょうか？
今回の場合売却は工場とのことなので、居住用住宅の特例３０００万はつかえませんね。
あとは、事業用に関しては、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/jouto307.htm
のような特例がありますし、
住宅と一体であれば、
http://www.taxanswer.nta.go.jp/jouto308.htm
のような特例もありますし、

http://www.taxanswer.nta.go.jp/3220.htm
のような特例もありますし、

http://www.taxanswer.nta.go.jp/3223.htm
のような特例もあります。

意外と色んなものがあるので、一度税務署相談に行くか、税理士に相談するとよいでしょう。

回答No.3

walkingdic

ご質問を拝見する限りでは減価償却の方法にしても譲渡所得の計算にしてもご存知ということですね。

>申告時に、もし購入時の売買契約書のコピーを添付しなくてもいいのであれば
この意味は取得費が不明であるとして扱われるということになります。
つまり売却価格の５％を取得費とします。

>購入時の土地代金に以前の宅地＋建物の合計額を記入
この意味がよくわからないのですけど。。。。。「以前の」とは一体全体どういう意味なんでしょう。。。

なんにしても譲渡所得の基本的な考え方は、それで利益を得ていれば課税されるというものであり、

土地価格が購入時と同じ、建物価格がそれなりに安くなった

という物件を売却となれば、本来は、

購入時：土地価格＋建物新品価格　＝購入時合計価格
売却時：土地価格＋建物中古価格　＝売却時合計価格

で、売買したときに利益を得ていないのであれば、譲渡所得の計算では、売却時合計価格＝実際に売却した金額になるはずであり、課税はありません。

それで所得が発生、つまり利益が出てしまうのは、土地価格が上がって利益を得たのか、建物が減価償却計算以上に高く売れているのか、あいるはその両方なのかということですね。

あとは色々な特別控除（居住用財産売却等）などでの軽減や、長期譲渡所得の比較的低額な課税の適用を受けるだけです。

補足

ご回答、ありがとうございます。

>>購入時の土地代金に以前の宅地＋建物の合計額を記入
>この意味がよくわからないのですけど。。。。。「以前の」とは一体全体どういう意味なんでしょう。。。

確定申告時に、売却した土地・建物の購入代金について記載せよ、との項目がありますが、各々を記載しなければならないということですよね。質問の中に書きましたが、購入時に、土地と建物（工場）をそれぞれ購入しているので、売買契約書が2通あります。ということは、各々の記入欄に土地の購入代金、建物の購入代金を明記しなければなりません。しかし、購入してから数十年が経った今は、建物に関しては減価償却費としてあげなければならなくなりますので、殆ど価値がありません。ですから、土地の購入代金の項目の欄に「土地購入代金＋建物購入代金」をこっそり記入しておいてもいいのかなという含めを込めて質問をした次第です。
因みに、今回は現況渡しで売却するものの、買い主は土地として購入したいと申し出られています。

具体例を書いてみます。下記のようなケースです。
○　S60　土地購入代金1000万、建物購入代金1000万　（計2000万）
●　H18　土地売却代金2200万　

↑の場合ですと、利益が生じます　しかしながら、上にも記しましたが、建物に関しては減価償却費として計算しなければなりませんので、利益が多くなってしまうわけです。だから、純粋に購入時は、土地代金として2000万で購入したというようにしたいのです。
そういったことは、可能でしょうか？添付書類が必要となるとこういったこてゃ全く出来なくなるのですが・・・

>あとは色々な特別控除（居住用財産売却等）などでの軽減や、長期譲渡所得の比較的低額な課税の適用を受けるだけです。

これは具体的にどういった内容でしょうか？

回答No.2

dr_suguru

＞もし購入時の売買契約書のコピーを添付しなくてもいいのであれば購入時の土地代金に以前の宅地＋建物の合計額を記入しておいても良いものなのでしょうか？

取得費の考え方
↓
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3258.htm
契約書の添付は不要です。

回答No.1

63ma

やや抽象的な質問で、答え難いのですが、売却した不動産が居住用資産でしたら、譲渡所得税の特別控除３千万円があります。
ですので、売却益から購入費と諸経費を引いた残り（利益）が、３千万円未満でしたら、税金は１円も掛かりません。
当然確定申告は必要ですが。

補足

ご回答、ありがとうございます。

売却予定の不動産は、居住用ではありません。元々は事業用の工場として使っておりました。しかしながら、事業を辞めてからは、未利用の状態が5年近く経過しています。我々は現況渡しで売却する予定で、その後買い主さんは工場を解体されて家を建てられます。
このケースでも、譲渡所得税の特別控除３千万円は適用されるのでしょうか？