不動産屋の管理責任は？

質問

病気で一人暮らしの父の傍にいてあげるため、4年前に大阪から愛媛に引っ越し、その間、持ち家の自宅は、地元の不動産屋を通じ人に貸し、愛媛では借家を借りていました。
今年に入り、父の死去に伴って大阪に帰るための準備をしていましたが、春ころから賃借人の家賃滞納が始まり、最終的には不動産屋の助言のまま、裁判を起こし、強制執行による明け渡しを経て、やっとの思いで我が家を取り戻すことができました。
しかし問題は、家賃の滞納（約60万円）だけでなく、最後には夜逃げ同然で出て行ったため、残留物の撤去費用（約7万円）、ペットによる部屋の破損（壁紙・床等のリフォーム約50万円）の損害がでています。（※ペット可物件にしていたが、程度が常識外）
裁判についても、手付金（約20万円）と強制執行実費（8万円）を負担しています。
もちろん、通常は賃借人負担になるものですが、当の本人・連帯保証人とも連絡はつきません。また、夫婦そろって詐欺の前科があったみたいで、はっきりいって当人からは回収は不可能と判断しております。
そこで、怒りの矛先は・・・。というわけですが、不動産屋には、契約書は交わしていませんが、管理委託費として、約6万円/年（家賃の5%）を払っていました。
不動産屋と直接交渉するも、管理委託費は家賃の督促業務であり、するべきことはしたとのことで、金額的な保証は一切しないといわれました。（不動産屋としては、知り合いの弁護士を紹介し、通常30万円のところを20万円で引き受けてもらったというのが言い分らしい）
そこで不動産屋に対し、なんらかの理由で損害賠償を求めることはできないでしょうか？
こういったことに詳しい方、知恵を貸してください。

回答No.2

seahopper

賃貸不動産の管理委託契約に、受託者が、滞納賃料の保証、賃借人の家財の撤去費用、家禽による過度の破汚損の原状回復費用、裁判代、強制執行代を負うことは含みません。
したがって、管理受託者が「管理委託費は家賃の督促業務であり、するべきことはしたとのことで、金額的な保証は一切しない」と回答して可笑しくありません。

滞納賃料の保証、賃借人の家財の撤去費用、家禽による過度の破汚損の原状回復費用、裁判代、強制執行代を負う業務は、保証会社です。
管理受託者の業務ではありません。
http://www.chinkan.jp/profile/new_rentai.html

管理受託者が直接交渉してくれたのは、管理委託契約外であり、善意で行って頂いたのです。
管理受託者に対し、損害賠償を求めようとすることは、善意を仇で返すことであり、公序良俗に反します。

今後、再び不動産貸付業を行うときは、不動産コンサルティング技能士または、賃貸不動産管理士と顧問契約することもお勧めします。
http://www.kindaika.jp/consul/tourokutoha/index.shtml
http://www.chinkan.jp/profile/kanrishi.html

管理受託者と、賃借人が滞納した賃料の保証、賃借人の家財の撤去費用、ペットによる過度の破汚損の原状回復費用、裁判代、強制執行代を不動産屋が負うとの約束を交わしていたのなら話しは変わりますが......。

お礼

下記の回答同様、ご親切にありがとうございました。

文句を言っていた嫁にも説明がつくでしょう・・・。

借りる立場としては、いままで現状回復で言われるまま取られ、貸す立場では、いいようにされ、もうないでしょうが不動産にはこりごりです。(-_-;)

回答No.1

m_inoue

大家してます

＞なんらかの理由で損害賠償を求めることはできないでしょうか？

契約があっても無理でしょう
不動産屋に賠償責任はほとんど発生しません

物件の損傷はそれを壊した方が負担するべきです（この場合入居者）
家賃の滞納も入居者が払うべきでしょう

管理会社の責務は通常は契約書に書かれています
その内容によって責任を果たしていない部分については賠償を求められるでしょうが現実にはほとんど求償すべき項目は無いでしょう
通常の管理委託業務では
・入居者の募集活動
・契約の代行
・家賃の入金管理（督促を含む）
・入居者との交渉代行
・退去時の精算事務
このくらいでしょうか？
要するに事務代行屋として考えるべきでしょう

なんら責任を負うような契約では無いはずです

物件の全ての損害は夜逃げした入居者又はその保証人に求償しなければなりません

いずれにしろ賃貸経営には付きもののトラブルですので有る程度そのリスクを見込む必要が有ります

人に家を貸すと言うことはそう言うことです

お礼

早速のお返事、ありがとうございます。

今回のことで、あらかじめ、インターネットで調べまわった結果、無理だろうとは思っていたのですが、周りの知人に話すと、それは不動産屋の責任じゃないかと言われまくり、ご質問させていただいた次第でございます。

的確な回答の結果、事故だと思ってあきらめもつきました。
ありがとうございました。