管理費や報酬規定

質問

アパート経営をしています。
　不動産業者に紹介していただいた賃借人についての質問です。家賃は、月額、45000円です。
　入居から、一年余りは、順調に家賃を払ってくれて人柄もとても、良い人でした。仕事は、大手のタクシーの運転手でした。
　しかし、一年経って、事故を起こし幸い怪我は、無かったのですが、仕事をやめて、今は、警備保障の仕事をしていますが、仕事や収入が安定しないのか、家賃が滞納になりました。ギターや音楽が大好きで、多額の借金をして、催し物を主催したことも、ありました。催しは、赤字でした。
　今は、一年以上も滞納が続きます。督促するたびに、言い逃れてそのうち払うなど、うまく、かわします。約束を反故にされて苦しい毎日です。賃借人は、5ヵ月後に解約するとの約束で、賃貸人として信じたいのですが、約束が守られるかどうかは、不明です。従前どおりまた、だまされる心配もあります。こうなれば、家賃よりも、早く出て行って欲しいのです。
　仲介業者からは、内容証明を送るべしと言われます。文面のサンプルももらっているのですが、書式も一般文書で無いようです。文章を書くこともままなりません。

　最初から、安い管理費で、不動産業者に管理を任せていればよかったのですが、管理費が、もったいなくて管理費が損だと思い、管理を頼んでいません。
　弁護士や、司法書士に依頼して、明け渡し訴訟を起こせばよいのですが、多額の着手金や成功報酬を請求されるのではないか決着するまで、何年もかかるのではないかと踏み切れません。
　仲介した不動産業者に話します。しかし、滞納が始まってしまっているので、最初からの管理費や報酬規定では、受けていただけないようです。
　管理を受託すると管理業者が話し合いにでかけ、賃借人の様子を聞いたり、内容証明を打ったり、明け渡しの訴訟になります。最初に手間もお金もかかるでしょう。一ヶ月の家賃程度は、賃貸管理契約の着手金として必要ではないかと覚悟しています。

　それでは、その後の管理費や、色々なステップごとの報酬は、どの程度支払ったらよいものでしょうか？
　賃借人は、出て行くまで滞納家賃をすこしづつでも、管理業者に払ってくれるでしょうが、これをすべて管理業者に払うかわりに、内容証明や交渉費用、裁判費用をこの支払いからまかなってほしいと考えていますが、どうでしょうか？

　しかし、強制執行になって、荷物の保管や、引越し業者の費用、執行官の費用などは、100万円程度かかる場合もあると聞いていますので、これを全額、管理強者に負担させると管理業者は、赤字になって、受託しないでしょう。

　管理業者が入ると賃借人は、急にしゃきっとなって、順調に滞納家賃と家賃の不足分を払いだす場合もあります。このままでは、強制執行でほり出されるので、まじめに払ったり働きだすのです。
　この場合、いつまでも、解約ができず、滞納家賃が解決しても滞納家賃と家賃をすべて報酬として、賃貸会社に払い続けるのも悔しいと考えています。
　どのように提案すれば、よいものでしょうか？

敬具

回答No.2

gookaiin · ベストアンサー

はっきり言って、大家として極めて甘すぎます。

質問者さんの、今後の対応は次の３つのどれかです。（選ぶのは質問者さんです。）

１．強い意志をもって、自分が一人称で動き回り、滞納者を追い出す。

２．金を払い弁護士等の専門家を使い、滞納者を追い出す。

３．現状を続け、ずるずると傷口を広げる。

質問に書かれていた、「そこそこの経費負担でうまく解決する。」ということは夢物語です。

お礼

レスありがとうございます。

> 質問に書かれていた、「そこそこの経費負担でうまく解決する。」ということは夢物語です。

　ご指摘のように賃貸人は、勇気と決断が必要だと痛感します。他人に対してお人よしでは、生きていけない。強い心が無いのなら、賃貸人は、辞めるべきです。

　強い指摘をありがとうございます。

　敬具

回答No.1

松永 久秀（@okwa25）

ずるずるやるのは、良くないと思います。
この借家人さんの場合、退去させるのは、決定的です。
退去後の募集を考えます。

私の場合は、月末払いの場合、２日なって振り込まれていないと、家賃催促状をポストに入れます。

この方の場合、約款に従った期間を遅れたときに、契約解除通知をするべきだと思います。

そして、立ち退かない場合には、連帯保証人に請求する旨を通知し、連帯保証人に家賃の督促をします。

また新たな連帯保証人を付けないと、家賃の遅れを容認しないと、毅然と対応しても良いと思います。

私は、賃貸仲介会社には、管理費を支払っています。
今回は、すでに事由が発生しているので、対応してくれないですが、次回からは、対応させるようにしておくと今回のような煩雑な手間が省けますので。
また、最近は３～６％程度と安くなってきています。

不動産を賃貸している人は、(１)購入や建築費の返済、(２)建物と部屋の修繕費、(３)固定資産税、(４)収入税など、資金繰りの面でかなりリスクをおっています。
倒産や資金繰りで手放す人も多いです。
銀行や入居者さんなどの間の約束事(契約)を、私たちは、守っているのだから、いい大人である入居者さんにも契約を遅滞なく守ってもらうのが筋でしょう。

長くなりましたが、以上です。

お礼

レスありがとうございます。
　おっしゃることは、よく分かるのですが、賃貸人である私にも、弱いところや、甘えたところ、ずるいところがあり仲介した業者になんとか責任を持たせたいと考えているのです。
　督促は、なんども、行い、話し合いも継続して行っています。督促状も出しています。
　よろしく教授方お願いします。
　敬具