中古マンション購入

質問

来年結婚するに伴い、中古マンションの購入を検討しております。
ですが、物件購入は初めての上
恥ずかしながらずっと実家暮らしをしておりましたので
不動産屋とのやりとりも初めての状態です。

とりあえずネットで見つけた物件の資料請求をし
不動産屋の営業担当の方よりお電話をいただきました。
資料請求した物件以外にも未公開物件の情報もいただき
その中でこれなら！と思う物件を見つけたのですが
今後、どのように話を進めていけばよいのかもわからず
困っております。

中古マンション購入の際に注意することや
不動産屋とどのように交渉をしたらよいのか等
ご経験者の方よりアドバイスいただけましたら幸いです。

回答No.6

regus · ベストアンサー

以前、不動産ディベロッパーに勤めていました。
一般的に、１月～３月は不動産がよく動くシーズンだと言われています。
新築マンションのディベロッパーは３月決算の会社が多いので、在庫物件がある場合には、値引き枠を広げる時期でもあります。
転勤等で中古マンションを売却する方も多くなってきて、物件の流通量も増えてきますので、時間があるならこの時期まで待ってみるのもいいかと思いますよ。

不動産仲介会社は、売主さんから売却の依頼を受けた場合、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する『ＲＥＩＮＳ』というにデータベースに物件を登録することが法律で義務付けられています。（一般媒介契約の場合は除く）

ということで、大手業者も中小業者も同じデータベースを検索して、物件情報を探すことになりますから、紹介される物件も原則としては同じです。
無理して複数の会社に依頼するよりも、親切な担当者に一任する方がいいのではないでしょうか？

購入の場合は下記の内容がポイントです。
１．こちらからの要望事項と担当者からの回答は書面で。(細かなトラブルのほとんどは、これで解消できます。）
２．気に入った物件は、平日・休日・朝・夜に周辺を確認。（時間帯によって、環境が大きく変わる場所がありますのでご注意ください。）
３．修繕積立金等を含む管理状況の確認。（入居した途端に、管理組合から改修工事代金を求められるトラブルもあります。）
４．重要事項説明書と契約書は事前に確認。（契約日当日に見ただけでは、プロでも確認しきれません。）
５．ローン特約を必ず確認。（ローンが付かなかったときには、白紙解約するための条項です。）

最近は、『オンライン不動産マーケットFairPrize』のように仲介手数料半額で、インターネット上で商談を進めることができるサイトもあるようなので、参考にしてください。

最終的には、営業担当者との相性が一番大事かもしれません。

参考URL：

http://www.fairprize.jp/

お礼

遅くなりましたがご回答ありがとうございます。
また、サイトのご紹介もありがとうございました。
早速参考にさせていただきます。

営業担当の方からも、今焦って購入するのではなく
年明けを待ってから再度物件を見たほうがいい
と先日訪問した際にアドバイスをいただきました。
これを考えると、良い方に当たったのかもしれませんね。
とても参考になるご回答に感謝しております。
ありがとうございました。

回答No.5

nachiguro

皆さんが売買のことを書いていらっしゃるので、少々違った観点から・・・

「マンションは管理を買え」

と言う賃貸・分譲に関わらず共同住宅に居住するもの或いは入居者はそのような言葉を必ず一度は口にしたり耳に聞いたりします。

これはマンションの売買金額もさることながら、住宅ローンとは別に毎月の管理費・修繕積立金というものがマンションの区分所有者で構成される管理組合へ毎月納入され、その中から管理会社に「管理委託費」として支払われるのが普遍的な話であり、管理が杜撰だったりするとこの管理委託費用が異様に高額だったり、委託費は安いが臨時修繕で管理組合から修繕費を請求したりなどという悪徳な管理会社もおります。

そこで重要になるのが当該部屋の管理費等の納入状況と管理組合活動そして管理会社の所在をしっかり把握しておくことです。

分譲マンションを購入する時、前所有者から引き継ぐのは「資産」も引き継ぎますけど同時に「負債」も引き継がなければならないと区分所有法では謳っており、この内容は時によってはとんでもないことが起こります。
その例として当該部屋の未収金が筆頭でしょう。
中には管理費等が40万～50万近く滞納し、その物件を購入する際には住宅ローンとは別に一括で管理組合に支払わなければならなかったりするので（この点は売買契約時での重要事項説明書に記載されています）そういうところにも注意しなければなりません。

更には築年数によっては異様に安いマンションもあろうかと思います。
そういうマンションは得てして、近々に外壁修繕を行う予定がありそのための資金調達によって従来あった月々「管理組合に納める戸別修繕積立金」の増額改定が行われたりすることもあり、安価な状態になることも多々あります。

ではどこを見ろと言うのかというと、これは人それぞれですが個人的には

・25年以上の長期修繕計画が管理組合に提出されており、その計画とおりに修繕の実施が行われ、管理組合に納める戸別修繕積立金の改定も適切に行われているか？

・管理組合の総会及び理事会の議事録はきちんと保管されているか？
（利害関係のある人間に対しては議事録等の閲覧権があります）
確かに議事録は理事長（若しくは総会議長）が作成するものですが、実情は管理会社の人間が雛形を作り、その内容に相違が無ければ書面に自筆で書名・押印するのです。これは総会だけでなく理事会の議事録作成義務も標準管理規約の中には記載されておりますのでここで管理会社の質が解ると思います。

・一応平均的なことですが築10年迄の物件では10年目の外壁修繕に必要な金額は戸別辺り100万円と考えてください。（積立金*120ヶ月）そして、戸別管理費は平米辺り概ね150円以下が良いかと思います。

売買もそうですが元管理会社の者（今はフリー）としては、このようなことを思いました。

お礼

元管理会社の方からのご回答ありがとうございます。
希望している物件は
半年前より修繕積立費が５千円ほど上がっておりますので
このマンションを新築時に購入し、
既に居住している兄に確認したいと思います。
いろいろと教えてくださいましたことに感謝致します。
ありがとうございました。

回答No.4

kita52326

＃２です。
■ 同じ物件を他の大手仲介業者も扱っているのですが、やはり両方と接触をもったほうが良いのでしょうか？

⇒「同じ物件を他の仲介業者でも」というのは絶対にやめてください。
　不動産業者は先に物件を紹介した方が手数料をとれる、というルールで動いているので、
　それをやるとどの業者の紹介であなたがその物件を買ったかが曖昧になって、あとで手数料でもめることになります。

　複数業者に依頼するのは良いことだと思いますが、物件が重複しないようにコントロールすることが必要です。
　もし重複したら「これは別の業者から既に紹介を受けているので紹介不要です」と言っておかないといけません。
　今の営業マンが熱心に物件を紹介してくるのは、先にツバをつける意味もあるのです。

　資料をもらうだけなら、さほど問題にはなりませんが、
　「現地案内」をしたら「この物件に関してウチの客だ」という意識をもちますので、
　そういう意味合いであることを理解しておかないと、無用なトラブルを招くモトになりますからご注意ください。

お礼

再度ご回答ありがとうございます。
物件重複紹介はタブーなのですね。
教えていただけなければ無用なトラブルを招くところでした。
幸いにもまだ１社しかやりとりをしていませんが
これを知らなければ大手仲介業者に
アポを取ってしまうところでした。
遅くなりましたが、為になるご回答ありがとうございました。

回答No.3

kobalt

希望の物件があったら、内覧をしましょう。
中古物件の場合、居住者がいる状態での内覧が多いと思いますので
少々お互いに気をつかいますが、間取りを見ての疑問などありましたら
メモをしておいて聞いておくといいでしょう。

私は売却側だったのですが、内覧に来る方は遠慮してしまい、
収納などをあまり見ませんでした。
収納って、開けてみないと間取り図だけでは奥行きなどがわかりづらいと
私は思うので、なるべく見せてもらったほうがいいでしょうね。

内覧もして気に入った場合、順序がどちらかわかりませんが、
金額に対して、状況によっては値引き交渉します。
不動産屋さんが言うには、1割くらいは言ってくる人が多いとか。
ただ、売主が応じるとは限りませんし、もっと高く買う人がいれば
たいていは、高い方に売主さんは売ると思います。

ローンを組む場合は、現金で用意できる金額を確認しておきましょう。
なるべくローンを組む金額は少ないほうがいいですね。

あとは、何を答えていいのかわかりませんので、いろいろ検索してみると
勉強になります。

お礼

今、購入を検討している所は空家の状態です。
営業の方も一度物件を内覧しませんか？
と言ってくださっているのですが、婚約者との都合が合わず
まだ内覧はしておりません。

購入を検討しているマンションには私の兄が居住しており
部屋の作りや周辺環境はリサーチ済です。
兄もあの部屋なら近隣住人も問題ないから安心
と薦めてくれているんですね。
それもあって、その物件を希望しています。

物件も値引き交渉ができるのですね。
希望している物件は２１８０万という価格なのですが
最初は２２４０万で売りに出ていた物件です。
一度価格が下がっていると、やはりこれ以上は無理
ということなのでしょうか？
ローンはこのままの価格ですと
諸経費すべてを含めて１０００万ぐらい
組む形になりそうです。

売却される側の方からのご意見、大変参考になりました。
早々のご回答ありがとうございました。

回答No.2

kita52326

こちらのサイトには、中古住宅購入に関するご相談も多くのっているので、
それを見ていくだけでもかなり参考になると思います。

いろんなご相談を拝見して一番感じるのは、良い仲介業者を選ばないとたいへんだということです。
基本的には不動産業の営業マンは歩合給ですので、契約成立が月々の給料に直結します。
大半は真面目だとは思うのですが、いかに説得して契約に持ち込むかが勝負の世界なので、
よからぬ業者・営業マンも少なくありません。

悪い会社・営業マンにあたると、あとあと辛いことになりますから、
まずは、安心できる会社・営業マンをつかまえることが大事だと思います。
よろしくない業者だと、特選物件はオトリだったりします。
ご自身で不動産業者と接すること自体が初めてで、不安を感じていらっしゃるようであれば、
寄らば大樹ではありませんが、まず大手仲介業者に相談される方が安心だと思います。

お礼

資料請求をした翌日に不動産屋の営業さんから電話があり
それ以降は週に一度その方からお電話をいただいております。
資料と共に顔写真入りの名刺も送ってきてくださいましたが
２０代後半のお若い男性でした。
物件はこちらの希望（予算や立地など）を確認した上で
ご自分で選んだ物をファイルにまとめて送ってきてくださいます。

市内ではそこそこ大手の仲介業者で
営業の方もとても真面目で感じのいい方なのですが
なにぶん初めてなもので悪い営業マンかどうかの区別もつかず。
こちらの過去の質問も幾つか拝見させていただきましたが
それと比べると対応は普通といった感じでしょうか。

同じ物件を他の大手仲介業者も扱っているのですが
やはり両方と接触をもったほうが良いのでしょうか？

早々のご回答、ありがとうございました。

回答No.1

rokko-oroshi

不動産屋との交渉に限ったことではないのですが、
絶対に焦らずに、相手のペースにはまらない事が重要です。

確認したいことは、どんな細かいことでも確認し、書面で交付
されずに口だけの約束は信じないことです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
焦りは禁物ですね。
わかりました。それも肝に銘じて相手のペースにはまらず
じっくりと確認しながら進めたいと思います。