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中古マンションの購入について
中古のマンション購入を検討中です。 いくつかの物件を内覧し、気に入った物件を見つけました。 ただ、当初の予算よりオーバーなので、値引きをお願いしたいと考えています。 気に入った物件は、まだ売主さんが住んでいらっしゃいました。今引越し準備中のようです。 現物渡しという事なので、本当は押入の中とかお風呂とか、じっくり見たり写真取ったりしたいのですが、まだ売主さんの荷物が入っているということで、最初の内覧のときはチラっと見せていただくだけでした。 この週末に２度目の内覧に行く予定です。 そこで、売主の経験者さん等にお聞きしたいのですが... Q1）今度はもう少しいろいろ細かく見たいのですが、やはり荷物とか をどかして貰うというのは図々しいお願いでしょうか？ メジャーで図るとか、写真撮るとか...。 Q2) 何度もお邪魔するというのは失礼でしょうか？ （荷物なくなった頃もう１回とか...） Q3) いろいろとお願いする訳ですから、菓子折りとか持っていった方 がいいですかね？ あと購入の経験者の方や不動産の仲介経験のある方にも質問です。 Q4) 具体的な契約までの大まかな手続きの手順とかを教えていただけますでしょうか？ いきなり「購入申込書」を記載しちゃうと、価格交渉できない... とか、話がポシャったときにも仲介手数料を請求されるとか... いろいろウワサは聞くので...。 ちゃんと物件を見て納得して、価格も納得してから購入の手続きをしたいのです。そのためには、どういう手続きをどういう順序で進めればいいでしょうか？ Q5) これから銀行で住宅ローンの話を聞いて手続きの予定です。 来週後半に銀行のローン相談の予約をしました。 このときまでに、価格交渉を終わらせなきゃいけないものなのでしょうか？ Q6) 値引き交渉は不動産屋さんにお任せすべきなのでしょうか？それとも不動産やさん抜きで売主と直接お話してもいいものなのでしょうか？ 実は、不動産屋の営業担当さんに値引きが可能かを最初の内覧の際に話したら「200万位大丈夫です」とかいうのでアテにしてたのですが、昨日、担当さんが上司と一緒にウチに来て 「値引き交渉はこれから」と言うので、かなりガックリしてます。 正直「決まってないんだったら『200万大丈夫』とか言うなよ！」と思いました。「200万大丈夫」って言ったんだから責任もって200万値引きしろ！とか攻めてやろうか...とも思いましたが、ま、売主さのご都合もよくわからないので...。 でもなんか、ちょっと不動産屋さん対する不信感を感じたので、確実に話を進めるための最善の方法を知りたいのです。 沢山質問をしてすいませんが 何卒よろしくお願いいたします。
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- yudoufu
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私は先日マンションを売却した者です。 １，内覧を受ける側も、見に来るとなれば掃除したり片づけたりをするわけですし、結構面倒なんです。押入開けたら下着のケースが見えたりすることもあるので、私は見せていい扉を決めて見てもらいました。マンションの場合はカビやシロアリの被害はほとんど無いので寸法さえ確認できればいいのではないでしょうか？ 上階からの漏水等は売り主に報告の義務があるので、不動産屋に聞いてみては？ ４．不動産屋さんは同じマンション他物件の過去取引価格を把握できるので、「２００万値引き」なんいていう金額もそういうところから出てきたのかもしれません。価格は過去の取引価格を参考にして、物件の方向や階数、物件内の設備（過去にリフォームしてあるとか）を考えて価格を提示します。うちの場合は私が全面リフォームして住んでいたので、平均的な価格より少し高く売れました。買い主の方が自分でリフォームすることを考えると割安だと判断されたのだと思います。 余談ですが、私の場合は売却活動中に常識はずれな買い主に当たってしまい、値引き交渉を受け、こちらが「ではご提示の価格で売りましょう」と言った後、契約日の前日夜に「やっぱりやめた。まだハンコついてないんだから断るのは勝手だろ」ということで破談になったという事件がありました。こういうことが無いように不動産屋がいるのですが、私は不動産会社（某大手企業）選びを失敗したと思うと同時に、世の中常識というものが通用しない人種もいるのだということを思い知らされました。ハンコをつくまでは本当に安心は出来ません。しかし、不動産取引も人と人とのやりとりなので、思いやりをもって対応して下さい。契約書にはローンが下り無かった場合、購入契約が白紙に戻る特約がつくのが一般的ですが、他の理由による契約の解除には違約金が発生します。 わからないこと、不安なことがあれば、不動産会社にどんどん聞いたり、調べてもらうといいと思います。そのために仲介手数料（３％プラス６万円に消費税）を支払うわけですから、、、。
お礼
コメントありがとうございました。 先日、不動産屋から再度現状の値引き状況を聞きました。 200万には届かない金額ですが、まぁかなり近い金額になったので、 （多角売りたい売主さんには、少々申し訳ないのですが） これでお願いと思っています。 ただ、ローンのチェックがまだなので...。主人と私の病歴から団信には入れないかもしれない...というところまでは判ってきたのですが...。週末のローン相談（予約したので..）次第です。 これからも不動産屋さんには、いろいろ聞いてみようと思っています。
- naocyan226
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ANO１．です。 >購入を検討している話をしたら、いろいろと管理人さんと話できますかね 一般的なことはいいとしても、管理費の滞納等については個人情報とやらで、訓えてくれないでしょうし、管理人にその権限はありません。やはりこれは、仲介会社を通じて本人から関係書類の提出を求めないと無理でしょう。若し断れば、滞納していると疑わねばならないでしょう。もともと、これらは重要事項で説明すべきことだとは思いますが、黙っているとそこまでやってくれるかどうか疑問ですね。 >値引きが確定したら、その金額の３％でいいんですよね はいそうです。売買価額ですから、最終的な契約価額です。 >不動産屋さんとのコミュニケーションが足りない これは大事ですね。そのために手数料を払って仲介をしてもらうわけですからね。もし、詳しい説明を避けるようなら、付き合いを止めるべきでしょう。 契約をしてから「しまった、だませれた」では遅いですから、充分検討しましょう。
お礼
naocyan226さま 有難うございます。 個人情報....そういう配慮をすっかり忘れていました。 ご指摘の通り、ちゃんと不動産屋さんを通して確認します。 今から、２度目の内覧へ行ってきます。
- nonbay39
- ベストアンサー率20% (759/3623)
１．退居してから確認ができないのであれば、その物件は購入すべきとは思えません。真面目な売り主であれば、先に退居して賃貸住まいしているでしょう。 ２．３．４ １と同様です。慌てる必要があるのでしょうか？仮にその物件が流れたとしても、退居後の姿を見ないと傷やカビの類はさっぱり分からないでしょう。 ５．ローンの相談は一般的にどのくらい金利でいくらぐらい借り入れられるかをざっくばらんに聞けば良いと思いますけど。 ６．値引き交渉は不動産屋をあなたがせっつかなければ駄目でしょう。売り主との直接交渉はトラブルの元でしか無いと思いますし、あなたには売らないという話にもなりかねないと思います。売り主は往々にしてお金が必要なのです、そんな人間に直接値下げ値下げといったら怒らせてしまうかもしれません。何のために仲介業者を挟んでいるのかわかりません、売り主によっては買い主と話をするのも苦痛でしょう。 また、最終的には重要事項説明書をもらえますので、それを端から端まで良く読み完全に理解し、わからないことは逐一不動産屋にたずねましょう。少なくとも契約の日の数日前にはもらっておきましょう。これらを渋るようならば悲しいですが、ご破算でしょう。
お礼
コメント有難うございます。 >仮にその物件が流れたとしても、退居後の姿を見ないと傷やカビの類はさっぱり分からないでしょう。 そう！ そうなんですよ。 押入れとか、北向きの部屋とかは、カビがちょっと心配なんです。 ローンの件は、ネットとかでシミュレーションした限りではイケそうなのですが、予約した相談会でもいろいろ聞いてみます。 値引き交渉は、皆さんの回答を踏まえて不動産屋さんにお任せすべく、不動産屋さんに頑張ってもらおうと思います。 重要事項説明書...てのがあるんですね。 これも、不動産屋さんにいろいろ聞いてみます。 有難うございました。
- kuri_kurio
- ベストアンサー率59% (290/489)
１，２，３ まだ売主さんが住まれている状態であれば あまり細かく写真を撮ったり、測ったりするのは失礼にあたります。 特に引越前ということなので散らかっていることも予想されますし 他人には見せたくない部分もあるのではありませんか？ もし、貴方が売主さんの立場であれば今現在のお住まいに他人がドカドカ 上がり込んで、荷物をどかせ！写真を撮らせろ！押入やトイレの中も見せろ！と 言われて快く承諾されますか？ じっくり見たいのであれば売主さんが引っ越した後のほうが良いと思います。 なお、どうしても見たいのであれば仲介業者さんを通じて 物件の写真を撮りたい（測りたい）という要望や、どうしても見せてほしい 箇所などを伝えてあらかじめ売り主さんに交渉してもらってください。 結果、売主さんの承諾を得られれば、御礼の意味を含めて 簡単な菓子折等を持参されるのは良いのではないでしょうか？ ４，５ 購入申込書という書類がよくわかりませんが、流れとしては ローン購入されるのであれば、まずローンが通るかどうかが一番重要です。 値引きを承諾させたはいいがローンが借りられないでは ただの「迷惑なお客さん」になってしまいますよ。 銀行へご相談になる際は、チラシや不動産屋の資料に掲載されている 売主の「希望売却価格」を基本としてください。 この際は、あくまでもローンの「相談」なのですから 最低限貴方の所得がわかるものや、物件の資料等（仲介業者にもらってください）を お持ちになれば銀行はそれら資料を確認し、「大丈夫だと思います」などと 有る程度の目安を答えてくれると思います。 銀行の内諾を得られましたら、次に仲介業者に対して 「買いたいと思うが、値引きはできるのか？」との交渉になりますが この際、あらかじめ貴方の予算を提示（例：2000万円になれば買う） するほうが良いでしょう。 ６，仲介業者がいる以上は売主さんへの直接の値引き交渉は マナー違反になる可能性が高いです。 それに加えて、最初に200万円値引きできると言ったんだから そうしろと責めることは、不動産屋から見れば「迷惑なお客」として 扱われてしまう可能性があります。 もし、購入後に何らかのトラブルが生じた際 迷惑なお客は後回しにされるなど不都合が生じるかもしれません。 もし今回の購入を見送った場合でも地域の不動産屋の間では 要注意人物として情報が回るかもしれません。 以上、これら事情を考えて、、 例えば2200万円で売り出しているマンションであれば 「2000万円になるなら買いたい」等とはっきり 金額を提示になって話を進めてもらうことをお勧めします。 なお、値引きが希望に満たない場合はスッパリと諦めることも 必要だと思います。
お礼
コメントありがとうございます。 やはり、いきなり写真とか計測とかは 住んでいる方から考えると、ちょっとイヤですよね。 今回、２度目でいろいろとお話を伺いたいと思っているので 簡単な菓子折りは用意しようと思います。 ローンの相談は来週末に予約したので、そこで確認したいと思います。 ま、それとあわせて不動産屋さんには、こちらの事情をちゃんとお話しておいたほうがよさそうですね。 あまり、プライベートなことは話したくないなーと思っていたのですが、黙っていることが損なのであれば、仕方ないですね。 あまり迷惑なお客にならないように頑張りたいと思います。 ただ、不動産屋さんの言いなりで丸め込まれるのはゴメンなので、 よろしければ、オサえるポイント等がありましたら、教えていただけますでしょうか？ （たとえば、ご自身が購入者のお立場だったら、どうするか...等）
- pipippp
- ベストアンサー率22% (22/99)
こんにちは。 私もつい最近、中古マンションの契約をして手続きを勧めている買主側の者です。 私が購入するマンションもまだ売主さんが住んでますよ。 初めて内覧した時に気に入り、しっかり見たいと思い売主さんに許可を貰って荷物も沢山入ってましたが押入れなど置くまで見せてもらいました。（売主さんから遠慮なく開けて中もよく見て下さいねって言ってもらったのでスムーズに見れました。） メジャーなどで図るのは契約してから計ろうと思い、入居前にもう一度お邪魔するつもりです。 値段の交渉は、内覧後、購入申込書を書いてから交渉しました。 最初は100万円くらい値引きをお願いしたのですが、不動産屋に「100万は厳しいから80万円引きなら大丈夫でしょう。それならどうですか？」と言われたのが、売主の都合で60万円引きならと言われました。それでも欲しい物件だったので了承して契約をしました。 もし、100万円引きじゃなければ買わないってなれば断ればいい訳だし、申込書の時点では違約金は取られませんでしたよ。（念の為、不動産屋に確認した方が確実ですが） お互いに合意すればそれから売買契約書の手続きをします。 売買契約書にサインをすれば、その後、解約したいとなると違約金が発生します。 銀行ローンの手続きは、不動産屋が何件か紹介してきましたが、自分でもネットなどや説明会に行って多少勉強してから物件を探し始めたので、ここの銀行を使いたいと指定しました。 不動産屋の提携銀行だと不動産屋で書類を書いて、手続きを不動産屋がやってくれるので、使いたい銀行を決めるのはこちらで決めてローン審査の書類の手続きは不動産屋にやってもらってます。 2社出しで2社ともローンが通ったので、あとはどちらを使うか検討しているところです。 このあと、売主が次の引越し先が決まれば、金消契約を取り交わして、鍵の引渡しをしてもらって引越しだと思います。
お礼
コメント、有難うございます。 やはり値引きというのは、なかなか難しいんですね。 売主さんのご都合しだいということですか....。 そーなると、値引き前提での話をするのは、ちょっと難しいかな...。 ローンの件も、今不動産屋さんの提携銀行以外の銀行で相談予約をしているので、もしかしたら手続きなどは自分でやらないといけないかもしれませんね。 自分達で諸手続きやることになったら、手数料マケてくれるかなー？？
お礼
的確なアドバイス、ありがとうございます。 内覧はいつも日曜日なので、管理人さんも不在です。なので、管理組合の事とかは調べていませんでした。一度平日にもお邪魔したほうがよさそうですね。 不動産屋さん抜きで、一人で平日の昼間に出かけてもいいモノなんでしょうか？ 購入を検討している話をしたら、いろいろと管理人さんと話できますかね？ 手数料の件は、再度見積書を確認して「購入価格の３パーセントプラス６万円」か、確認します。 購買価格の３％と言うことは、値引きが確定したら、その金額の３％でいいんですよね？ まだ、あまり不動産屋さんとのコミュニケーションが足りない気がするので、これからいろいろと聞いていきたいと思います。