中古マンションを購入

質問

不動産業者数社に中古マンションを購入したいと声を掛けておいたところ、３つの業者から希望するマンションの売り物が出たと連絡がありました。ところがこの売主はこのマンションを密かに売りたいことと、媒介契約をせずに不動産業者数社に買手を探すよう依頼していることが分かりました。査定をきちんとしておらず、売主の希望価格をそのままぶつけられました。
媒介契約の無い不動産業者を通じての購入は、抵当権抹消の問題などでのトラブルが不安です。物件は希望のものですが、価格は高いので交渉しようかとも思いますが、そもそもこういう物件には手出ししないほうが良いのでしょうか。？

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

＞マンションを密かに売りたいことと、媒介契約をせずに不動産業者数社に買手を探すよう依頼している

時折いますね。こういう売主様。
複数の業者に「買客を連れてきたらお宅に媒介を出すよ」と言っているのです。
これ自体は別段ご質問者様にとって不利益をもたらすものではありません。

＞査定をきちんとしておらず、売主の希望価格をそのままぶつけられました。

これは当然ですよ。
査定といっても法的に確たる基準があるわけではありません。
要は売主が「査定価格は関係ない。この金額じゃなきゃ売らないよ」と言われればそれが全て。
後はその価格で「買うか、買わないか」だけです。
民法上「契約自由の原則」が売主・買主双方に担保されておりますので、売主が「どのような条件で売り出すのも自由」、買主が「それを承諾する、しないも自由」です。

＞媒介契約の無い不動産業者を通じての購入は、抵当権抹消の問題などでのトラブルが不安です。

媒介契約は無い訳ではなく「契約書に署名・捺印」していないだけです。
当然、契約となれば売主・買主双方と業者が「媒介契約」を結び、「手数料支払約定書」に署名・捺印を求められます。
この書面が無い限り、宅建業者は手数料を請求しても「聞いてないよ」と言われたらお手上げですので、そんな「間の抜けた」仕事をする宅建業者はいません。

＞物件は希望のものですが、価格は高いので交渉しようかとも思いますが、そもそもこういう物件には手出ししないほうが良いのでしょうか。？

不動産売買において一番重要なのは「確実に所有権を移転できるか」です。
宅建業者が作成する「売買契約書」には必ず以下のような記述が約款に記されております。

第●条　（売主の引渡義務）　売主は、本物件引渡しまで保管に関する一切の責任を負い、本物件の所有権行使を阻害する恐れのある抵当権、質権、先取特権、賃借権その他一切の権利を所有権移転登記申請のときまでに完全に抹消し、買主または買主の指定したものに対し、完全なる所有権の移転登記申請の手続を完了しなければならない。

要は「売主は変な権利は一切抹消して物件を“奇麗にしてから”引き渡す義務がある」という内容の記述です。

特に大手は契約関係は「徹底して」トラブルを回避する方向で契約書を作成しますので、任せれば大丈夫ですよ。
ただし「手数料値引き」等は一切認めませんので、その辺りを期待するなら大手は選択肢から外れます。

私個人としてはご質問者様が不動産取引に関して知識・経験等が無いなら大手の方が安心だと思います。
大手なら「交渉・契約・引渡し」まで滞りなく対応してくれるでしょう。

別に、中小の業者が悪いと言っている訳ではありません。（私も中小の業者ですから）
しかし、残念ながら中小の業者は「担当営業」に「当たり外れ」が大手に比べて大きいのも事実ですので、前述の「安心を買う」なら大手の方が無難です。

ご参考まで。

お礼

詳しく丁寧なご回答ありがとうございました。ご専門家のご意見でたいへん良く理解できました。

回答No.1

turkeymaru

不動産会社勤務しています。売主の希望で媒介契約書を交わさずに買い手を探すことは，たまにあります。買い手さんにとっては，媒介契約書よりも，重要事項説明書や売買契約書が肝心で，抵当権抹消を条件に購入すればいいかと思います。というより，抵当権抹消しないと普通誰も買いませんし，銀行も住宅ローン融資してくれません。３つの業者の中から，一番大手で信頼できるところから購入されてはいかがでしょうか。価格に関しても，質問者さんの納得いく価格を，購入希望申込書なるものにサインして，業者さんに交渉してもらうといいかと思います。

お礼

ご専門家のアドバイスでよく理解できました。ありがとうございました。