土地購入について

質問

現在、地元の不動産屋さんに頼んで土地を探してもらっています(土地を探して、注文住宅を建てる予定です)。
私の探している地域は人気のある郊外の都市で、土地が出てもすぐに決まってしまうそうです。不動産屋さんが言うには、複数の物件を一日で回って、気に入った物件があったら、その場で即決した方が良いと言っていました。迷ってる間に売れてしまって、後悔したお客さんが多いとのことです。言っていることはわかるのですが、周辺の環境やアクセス等、ある程度は検討したいと思っています。何か急かされてる感があって、少々不安になってきてしまいました。直感に任せるのも時には必要でしょうけど、安い買い物ではないので…。不動産屋さんが言うように即決するのがいいのでしょうか？または、このような不動屋さんは要注意なのでしょうか？アドバイスを頂ければと思います。宜しくお願いします。

回答No.9

noname#39684 · ベストアンサー

No5です。
ご回答者様はそれぞれ、土地取得のポイントを挙げていらっしゃいます。繰り返しますが、ご注意いただきたいのは、通常の土地取得と、人気地区の土地取得では「作戦がちがう」ということです。

一般的な土地の取得と「人気地区」の取得は、かなり様相が異なります。即決はもちろん必要ですので、即決できる知識や土地を見る目が必要なのです。これは、不動産屋の意見とかよりも自分の希望と決断です。

お金についてです。人気地区の場合、土地が見つかった場合、１-２万円の申込金（数万円では手付金とはなりません）で「土地を押さえてもらう」ということはほぼ不可能と考えてください。よい土地であれば必ず「今すぐ契約し、手付金（通常数百万円）を払います。」という２番手・３番手の人がすぐに現れます。売主は申込金など無視して契約のほうを優先します。「押さえておいてほしい」という買主ほどあてにならないことを売主はよく知っています。つまり、他の土地と比較するためにぐずぐず言っている客よりも「買います！」と手を挙げるほうに売るのは商売上あたりまえだからです。

ですから、競争の激しい地区には「申込金」や「押さえておく」というものは無意味です。私はこれまで４回人気地区の不動産（家・土地）を買っていますが、全てで上記のことがあてはまりました。逆に、人気地区で誰も競争相手が出てこない土地や「難あり」あるいは「高すぎ」のどちらかでしかないことも共通しています。

また、競争の激しい地区は土地の価値に関係の無い「自殺・他殺などの“忌まわしい歴史”」があった場合、逆に買手が殺到します。少しでも割安になりますし、そんなことぐらいで土地の価値が変らないことは皆が百も承知だからです。

また、ほんとうの人気地区では不動産屋が物件を隠していることもほとんどありません。取引の回転が速いので隠しているような暇がないからです。人気地区には測量や境界の問題は人気の無い地区に比較して格段に少ないのも事実です。つまり、それだけ地価が高いので、物件の土地ばかりではなく周囲の地権者が敏感になっているため、境界線は厳格なことが多いからです。

依頼する不動産屋は大手社でカバーできます。小さな不動産屋を回るのは無意味です。人気物件の土地は売主も高く売ろうと考えているために、多くの目に触れるように直接担当の個人不動産屋を経由して大手の不動産屋に宣伝や買い手を捜すように依頼します。小さな不動産屋が自分だけの物件を抱えていることは「人気地区」ではありえません。たまたま小さな不動産屋に訪れた買手が競争も無く高く買ってくれることなどないことを売り手も良く知っています。一度でも人気の土地を売ったことのある人は「小さな不動産屋だけではダメ」ということをおわかりと思います。ですから、新しい物件でも、良い物件は必ずどこかの大手不動産屋に情報が最初に流れます。どこの大手不動産屋かはわかりませんので、主な大手不動産屋に依頼をすることです。

■繰り返して申しますが、私の回答は「ほんとうの人気地区」での場合です。大都市近郊の「ほんとうの人気地区」で土地の取得をした方はよくおわかりになることだと思います。郊外の「似非人気地区」では、私の回答は当然あてはまりません。

お礼

度々アドバイス頂き、ありがとうございます。
皆さんのご意見を拝見していて思ったのですが、人気地区を外して探す(人気地区近く)のもアリかなと…。検討してみたいと思います。

回答No.10

kuku82

はじめまして。

人気の地区ですと、本当に「即決」は大事です。
私もある意味「即決」しました。
その一週間後に本契約しにいったとき、両隣の土地はＨＭに買い上げられてました。
一歩遅ければ、手に入りませんでした。

ただ、事前にかなり準備をしましたよ。
実際に買った土地周辺だけでなく、その地区一帯を調べ尽くしました。
日当たりやゴミ収集場所なども含めて。。
逆に言えば、事前準備をしていない段階で逃した「土地」は、
そもそも縁が無かったと思えばいいと思います。
彼女と１０年前に出会ってれば・・・というのと同じ感覚だと思います。

無駄な準備をいっぱいするからこそ、本当に意味のある準備がいきてくるんだと思います。

お礼

アドバイスを頂きまして、ありがとうございます。
下調べをすることは大切ですね。
まだまだ、甘いな～。
足で調べてたいと思います。

回答No.8

dot777

#4です。もう少し補足を。

土地をさがされているのでしたら、注意しておくところは限定されるはずです。空き地、人のすんでいない空き家、古家です。
どうみても新しい家は取り壊すことはないでしょう。

私の場合は、広告にでている物件の調査も当然やってましたし、価格変動も見ていました。
売れ残っている理由が相場より高いからというときもあるからです。
だいたい、売り急いでいるときは2ヶ月くらいで値をさげます。
また、その地域の不動産業者のサイトはすべてチェックしていました。
情報源も複数化していました。
大手不動産業者と、地域の不動産業者、それとハウスメーカーです。
住宅展示場にいけば、まだ一般に出ていない物件の情報をもらえることもあります。
また、銀行なども相続関連の情報を持っているときもあります。
同じ系列の不動産業者でも担当によってもってる情報（隠し玉）がちがったりしますので、1社にしぼるのは損だと思いますよ。

ある程度時間が経てば、土地のよしあしは自分でもわかるようにはなりますが、ハウスメーカーの方などは良い土地、建てやすい土地などの見分け方に長けてますのでうまく利用すれば良いと思います。
慣れてくると、売値と建築の費用の違いも見えてくるでしょう。
安い土地のほうがトータルの建築コストが高くつくこともあります。

あと、古家つきや中古戸建として出ている物件も、要注意です。
工務店が押さえたはよいが、買い手がつかず転売（建築条件はずし）する物件もあるので、工務店の販売している土地も、不動産業者に条件をはずしてもらえないか聞いてみるといいですよ。

それと、自分自身の優先順位も明確にしておくことです。
日当り重視とか環境重視とか。
人気の高い地域は、なかなか自分の理想どおりの土地はみつかりませんからね。

なんにしても、あせりは禁物ですし、不動産業者にイニシアティブを与えることもありませんので、じっくり見る目を養ってください。

お礼

再度アドバイスを頂きまして、ありがとうございます。
「隠し球」は持っているようですね。
他の方も仰ってましたが、複数当たってみたいと思います。

回答No.7

gcat

不動産屋の裏と表教えます。

まず、通常の不動産情報誌やレインズに出す物件というのは売れないから、「しょーがねー」ということで出しています。
本当にいい物件は売主から安値で買って、その不動産がリストにある客に持ちかけてさっさと売り飛ばします。つまり、不動産屋が上ネタはそれぞれ手持ちで握っています。ですので、ひとつの不動産屋に任せきりの方針はＮＧです。常に複数の不動産営業マンに声をかけること。地元でもチェーン店でも関係なくです。へぼい、ロクでもない不動産屋でも１件ぐらい嗅覚や運でベスト物件を持っていたり見つけてきてシャキっと決まることが多いのです。これがこわいところ。今頼んでいる不動産屋が受け答え良くてスマートに見えて物件収集能力ナシなんてよくある話です。

「その場で即決」はダメです。まず、土地の境界（実測か、確定測量してもらってください。公図があるからといって信用してはダメです。あれウソです。）、リスク（地盤、廃棄物）、登記簿の甲乙（特に乙の債権がまっさらかどうか）、開発計画の有無。建築条件。道路の設置。この６点がきちんと説明できない、わからない状態の場合は、誰が買ってもトラブルになりますから、買わないほうがいいのです。さらに隣人らに「ここどうですか？」と不動産屋がいないときにたずねて近所づきあいや、過去の忌まわしい歴史を聞き出す。これでパーフェクトです。価格はあとです。価格はあなたの指値でいきましょう。相手に任せないことです。

ただ、検討したくても、実はいい物件はあなたのいうとおり、同時に他の人もほしいというテレパシー現象が生じます。それで１分差で買われてしまうのも事実です。ですから、現場をみて直感的にいいなと思った時点で不動産やに1万円でもいいからすぐ手付けをうって、土地をとめることも重要です。まず止めた上で検討時間をつくり、１－６を調べて問題なければＧＯしましょう。まともな不動産屋ならＮＧでも手付け返します。相談してみましょう。たいていの不動産屋は手付けならそれですぐ本契約しようとするのですが、拒否し、納得してから契約に進みましょう。プロの不動産屋はいくら怒鳴られてもへこみません。一発言われてもあなたに売るのをやめることもありえません。（売れれば彼らが確実に儲かるので）彼らは訓練されています。文句、不満は先にぶつけまくりましょう（笑）

お礼

アドバイスを頂きまして、ありがとうございます。
「手付け」ですね。
不動産屋さんは１ヵ所がいいと言われましたが…複数の方が良さそうですね。地元で大小当たってみたいと思います。

回答No.6

noname#59749

こんにちは。

人生最大と言ってもいい位の高額の買い物を急かされると、「何か裏があるんじゃ？」と疑ってかかりますよね。
私も家探しの時同じ気持ちになったので良く分かります。

ただ、『気に入った物件があったら即決』というのもあながち脅しでもなくて、質問者様が良いな～と思った土地は、その地域で探している別の方々にとってもきっと良い土地です。
ですので、他の誰かが即決してしまえば当然その土地を逃す事になってしまうのですよね。

”良い土地が欲しい、でもじっくり考えたい。”
これを通すために出来ることは私は順序を逆にすることだと思っています。
先にじっくり良く考え、どの地域のどんな条件の物件が出れば即決できるか、下調べをしっかししておくことです。
そうすればいざ良い土地にめぐり合えたとき、誰よりも早く結論を下す事ができますから・・・。

『即決』という意味を、”考える余地なくすぐ決める”のではなく、”事前に十分考えがあった上でピン！ときて”と解釈したら良いのではないかな～と思います。

良い土地が見つかりますように。

お礼

アドバイス頂きまして、ありがとうございます。
『即決』の定義、その通りだと思います。
他の方も仰っていますが、やはり事前に調査してローンの準備も
整えてから土地探しにかかった方が良いのかもしれませんね。
歩いて、探しているエリアを見てみたいと思います。

回答No.5

noname#39684

そのように競争の激しい地域では即決は原則です。そして、そのような土地を手に入れるには決まった方法があります。作戦を立てないとよい土地は絶対に手に入りません。

不動産屋の間違っているのは「複数の物件を一日で回って、気に入った物件があったら、その場で即決した方が良い」ではありません。

1）まずそのエリアの地図を手に入れ、よく頭に入れます。

2）２週間ほどかけて、その地区の「売れ残り物件」を知っておき、その土地の欠点やなぜ売れ残っているかを理解しておきます。これは“多色刷りの”新聞広告やインターネット、不動産情報誌でわかります。競争の激しい地区では、そのような一般的な広告に載るのはまず100と言ってよいほど売れ残り物件です。

3）大手や中堅の不動産屋を含めて、新たな物件をファクスで送ってもらうように手配します。その際に「今出ている物件には気に入ったものはなかった」ということを明示し、気に入った物件が出れば即決する意気込みを見せます。

4）不動産屋は売れ残り物件を含めて紹介してきますが、「その物件は○○の理由でダメ」ということを連絡すれば「この買い手は知ってるな」という印象を不動産屋は持ちます。そうなると、ほんとうに新しい物件しか紹介しなくなります。

5）新しい物件が出た時、は会社を休んでもすぐに見に行きます。見に行った時点で金額と欲しい条件に合っているかどうか、買うか買わないかを「即決」することが絶対に必要です。

6）そして、交渉ですが、この場合も土地を買うお金を現金ですぐに用意しておくことです。「住宅ローンの審査待ち」なんてことは論外です。１番手になるかどうかはわかりませんから、欲しい土地は「すぐに支払えますから、私と契約してください」と申し出ます。１番手以外は値引き交渉はしません。また、値引き交渉も１回だけです。粘ると「値引きをしない客」に売られてしまいます。それでこそ、迷っていたり、ローンの交渉、値引き交渉をしている先着を抜かすことができます。

■私も、私の姉家族も、人気の激戦区、しかも極上の土地を上記の方法で手に入れています。最後に力を出すのは「現金」です。

お礼

アドバイス頂きまして、ありがとうございます。
今までのアドバイスにはなかった考え方ですね。
「現金」が力ですか…。大変、参考になりました。
周辺の売れ残り情報を調べてみたいと思います。

回答No.4

dot777

まったく同じ状況で家を建てました。

不動産屋さんのいうことは一方では正しいと思いますよ。
ただ、決めるときは即決が必要でしょうが、準備には時間をかけたほうが良いとおもいます。

私の住んでいるところも同じような状況で、良い土地は広告に出る前に消えていきました。
今の土地は、たまたまめずらしく広告に出たのですが、朝の広告を見て、ハウスメーカーの人と不動産業者に10時にあい、即購入という結論を出しました。
その段階でも既に5～6件の問い合わせがきていたそうで、タッチの差で購入できたようです。

私自身は数百円のものを買うのにも悩みこむ、即決できるタイプではありません。土日の朝や会社帰りなど、自分の足で探している地区を見て回ってましたし、インターネット等で周辺の環境も調べていました。土地というのもいろいろな制約等があり、一見良い土地でも家が建てられなかったりもします。そういう勉強もしましたし、地区の坪単価の相場も調べていきました。
その土地も、既に見ていたましたし、周囲の環境も熟知していました。ですから情報が入った瞬間即決できたのです。
もちろん、その前に何回もタッチの差で逃していますが。

不動産は2月の後半くらいから盛んに動き始めますし、1ヶ月から2ヶ月かけてじっくりとお探しの地域の環境を把握されたらどうでしょうか？

お礼

アドバイスを頂きまして、ありがとうございます。
探している地域は現在住んでいるところなので、知っているつもりでしたが、探すエリアを広げようと思うので、もう少し下調べが必要かもしれませんね。周囲の環境は事前に調査が可能かとおいますが、日当りや夜昼の状況等は、ある程度物件が決まらないと何とも言い難いところですよね。
あまり神経質になる必要はないのでしょうかね。言い出したらキリがないし…。

回答No.3

mainitiyukifuru

不動産の取引には、縁が有るとか、無いとか言われます。
お金がいくらあっても、どんな土地でも手に入るとは限りません。
結婚相手を探すようなものです。（妥協の産物と言う人もいますが）

最低、半年から一年ぐらいは、探し回った方が良いです。
新聞広告や不動産情報誌等を集め、実際に現地をトコトン回る事をお勧めします。
見て回る内に、地域やその他の条件が、良いのと悪いの、高いのと安いのが、段々と見えてきます。
『自分の目を肥やす事が一番です』

お礼

アドバイス頂きまして、ありがとうございます。
そうですね…見て回るのが一番かもしれません。
最初は不動産屋さん同伴ではなく、１人で見たいものです。
歩いてみます。

回答No.2

kita52326

■このような不動屋さんは要注意なのでしょうか？
　⇒はい、そのとおりです。

■複数の物件を一日で回って、気に入った物件があったら、その場で即決し　た方が良いと・・・・。
　⇒まさにそういう見学コースを準備中なのだと思います。
　　「どうにもならない変な物件」、「いい物件だけど高すぎ」、「環境はいいけど遠すぎ」
　　「安いけど日照悪し」などなど当て馬を連れてまわって、
　　「落しどころ」の物件で契約を迫るという古典的パターンかも。
　　連れまわして、疲れさせて、あせらせて、諦めさせて、契約に持ち込むというやり方であります。

　案内する前から「即決した方がいい」というような不動産屋は、あまり信用できないですね。
　普通なら「一生の買物ですから、後悔しないように十分検討されてください」って言うべきです。
　あせって契約して後悔する人のほうが多いと思います。煽られて契約することは絶対にやめましょう。

　その業者は、ちょっとというか、疑ってかかった方がいいです。
　警戒して、それらしいそぶりがあったら、相談する不動産屋は替えた方がいいと思います。

お礼

アドバイス頂きまして、ありがとうございます。
古典的なパターンなんですか…(汗)。
不動産屋さん変えようかな…。
印象も水商売っぽくて怪しかったし…。
来週末に回る予定なので、それまでに検討したいと思います。

回答No.1

goold-man

＞何か急かされてる感があって
＞このような不動屋さんは要注意なのでしょうか

あまりせかせるのは要注意です。土地の購入は一生に一度（二度はないかと）の買い物ですから、いろいろ考えるべきです。
南向きに建てられるか、道路はできれば西南二箇所空いているか西側一箇所か、車は入りやすいか、地下に炭鉱跡の空洞がないか（私の近くの団地で一部陥没がありました）、大雨が降った場合崖くずれはないか、水はけはよいか、スーパー・医院・学校に近いか、駅やバス停に近いか（車の利用ができない場合を想定）
あまり小さな土地や変形角地などの場合将来売ることを想定すると売りにくい、年をとったときに不便を感じる場所でないか、など。
即決しなくても手付金を入れとおけば（キャンセルは倍）よい場合もあります。

お礼

アドバイス頂きまして、ありがとうございます。
仰る通りですね。やはり周辺環境の調査は必要だと思います。
少し冷静になって、考えてみたいと思います。