住宅ローンの借り換え及び保証料について

質問

２０００年に住宅金融公庫より３２００万（当初１０年３．４％、残り４．０％）でマンションを購入しました。（現在９２０００円/月、ボーナス月プラス２４万です）あと数年で４.０％に金利が上がるのと借り換えの広告が目に付き、本格的に借り換えを考えています。取引がある三井住友の２年固定１．７５％に傾いています。残債２９８０万円（内ボーナス８９０万円です）いざ借り換えとなると今後の金利上昇が気になります。タイミングと決断しかないのですが、この決断いかがでしょうか？あと当初、金融公庫に支払いをした保証料４０万円は多少でも、返金があるのでしょうか？
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

mahopie

ローンの借換判断については、現在借入が固定金利である以上、(1)期間全体で現状金利よりも低利率となるような全期間固定金利を選択する（ＳＭＢＣのＨＰ上では35年まで３．２２％）ことにより金利部分はノーリスクでトータルで支払金利の低減を狙う、(2)借入残高が大きい目先の低金利・変動型（短期間固定を含む）を選択して当初の元本返済を早めて将来の金利上昇に係るリスク対象残高を圧縮する、の二つの考え方を自身で結論付ける必要がありそうです。

選択ポイントとしては、金利上昇という将来のリスク判断が出来ないのなら、上記(1)型でメリットを確定させる、現時点での金利判断に伴うリスクコントロールができるなら(2)型を選び、当面の元本返済額を増額する（繰上げ返済を含む）という所です。

住公借入完済後に前払保証料は返還されますが、新規借入に際して再度保証料負担があること、担保設定手数料等経費が二重発生すること、肩代わり銀行側で再度審査が発生する点（各種キャンペーンを標榜するが銀行側は自社の基準に合う所へ金を貸すだけ、物件の担保価値下落・団信生保再加入等）、質問の場合6年経過して元本減少額が２００万円強でしかないという点等々はこの時点で確認しておくべき事項かと考えます。

回答No.1

Yeti21

その条件なら借り替えた方が得だとは思いますが、この先金利がどの程度
上昇するかはわかりませんね。
ある意味賭けになるでしょうが、もし私なら審査に通れば借り換えすると思います。

それと、保証料は原則残存期間に応じて返還があるはずです。
金融機関に問い合わせしてみてください。
http://www.hlgc.or.jp/hosho/ho_a.html