根抵当権の設定するのは、不利でしょうか？

質問

今回、住宅ローンを中央三井信託銀行でくむことになりました。銀行の人にオプションとして紹介されたカードの入会をすすめられましたが、それは、「当社住宅ローン対象物件に、当社住宅ローンの後順位の根抵当権を設定登記していただく」のを、担保になります。
でも、このカードに入会すれば、一回２１０００円の繰り上げ返済手数料が０円になります。毎年５０万ずつ繰り上げ返済していきたいと思っているので、気軽に繰り上げ返済できる事をかんがえると、入会したいとおもっていますが、根抵当権を設定することって、（いろいろネットの書き込みを読んでもいまいちわからないので）私が有利と考える事（繰り上げ返済手数料が０円のこと）より、不利な条件なんでしょうか？
アドバイスをお願いします。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

まず認識すべきは、カードへの入会ではなく、自宅担保でのカードローンの極度設定である、という点です。バブル期には、自宅の評価上の価値が急上昇した事を捉えて大手銀行各行がこぞってこの類の「自宅活用」ローンを取り扱っていましたが、有価証券投資・ゴルフ会員権購入・遊興費へと費えた結果不良債権化していくというプロセスを踏んだローンでした。
・ ・・最近ここで回答した例がありましたのでご参考に。借り方が容易な為に、金を借りているという意識がなくなるケースもあるようです。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2431879.html

本件の商品構成上良くできていると感じるのは、手数料無料化で繰上げ返済を誘発することで、先順位の住宅ローン額が減少、結果的に当該ローンの担保価値が上昇するという仕組みにすることで将来的な担保割れのリスクを回避できる部分がある点で、銀行側にもバブル期の学習効果があるようだと感じました。

利用者側のそもそもの論理矛盾としては、金を返す為に金を借りる準備（カードローンの極度設定）しておくという部分ですが、意志力が強固で借りられる状態でも借りないという統制が効くのであれば、トータルメリットだけを考えて利用するのも有りでしょう。カードを持っている旦那がいつの間にかカードローンを借りていた、という可能性があるのなら、採用しない方が良さそうです。

お礼

いろいろ、勉強になりました。ご助言、ありがとうございました。

回答No.4

kanehachi

根抵当は実際の借金残高の有無に関わらず、抹消手続きをしない限り、極度額の担保をずっと取られるという事です。カードの極度額がいくらかわかりませんが抵当権を設定するくらいですから数十万じゃ無いでしょうね？
損得よりも、リフォーム・売買等をする際に障害になる場合が予想されます。

今後、車を購入する時などにそのカードローンを使ったりしませんか？同じ金利でもカードローンとマイカーローン等の証書貸付とは金利の計算方法が異なりカードローンの利息は驚くほど高額になります。使わないと言いながら、持っているとつい使ってしまう魔力がカードにはあります。銀行・クレジット会社もその心理を宛て込んで「持つだけでいいですから」と勧誘します。

損得の問題だけで考えても、
繰上返済手数料は０かも知れませんが、カードの年会費は不要なのでしょうか？一般に大型カードローンの場合、年会費も結構するのが普通です。

根抵当の設定抹消に4万円＝繰上返済手数料2回分で、手数料無料は11年目からなんですよね？？住宅ローンの利息が返済額に占める割合は借入初期に最も多く、後になるほど少なくなります。
だから後の方で繰上返済しても効果は薄いのです。
11年目から無料というのは初期の繰上返済を抑制させようという意図が感じられます。
毎年50万の繰上でどれほど期間が短縮され、金利が特に
なるのかシミュレートはされていますか？
さらに、手数料は無料だとして、戻し保証料の返還手数料は掛かりませんか？？一旦払ってしまったお金なのであまり気になりませんが何回も繰上返済するのであればチェックしておく必要があるでしょう。
これらをトータルして得になり、なおカードは使わない！という強い意思があれば入会されるのも良いかとは思いますが、そう大きなメリットでは無いと思います。

むしろ、年間50万円コンスタントに繰上できる見通しならば、当初の借入時から返済額を増やしてでも期間の短縮を図った方が適用金利・保証料が安くなります。
（金利については完全固定金利の場合ですが）繰上返済時に返済額の変更は可能ですが、金利は変更できませんので・・・

ご質問の趣旨とは若干外れた回答になってしまいましたがご参考になれば・・・・

お礼

申し込みすることになりました。いろいろ、勉強になりました。ご助言、ありがとうございました。

補足

借入極度額は最低の１００万円、保証提携先に対する根抵当権設定極度額は借入極度額の１１０％以上とのことで、１１０万円です。取り引き期間は３年の自動更新。年間費については書いて無く、手数料として、口座開設手数料１４７０円。（年間費が必要なのか、聞いてみます）
あと、前の補足のなかで、言葉が足りませんでしたが、カードに入らない時、固定の１０年が終わった時、無料で繰り上げ返済できる、ということです。カードに入れば、初年から無料で（５０万円以上）繰り上げ返済できます。戻し保証料の返還手数料については、きにしていませんでした。聞いてみます。
いろいろ、指摘していただいて、大変勉強になりました。
ありがとうございます。

回答No.3

noname#119854

根抵当権設定は、借り入れ限度額になるようですが、私の失敗談から申せば、住宅ローンの根抵当権は設定したままはずさない方がよい場合があります。借入限度額に余地があればまた借入もできるのですが根抵当権設定をはずしてしまい、後で借入するのに担保したときは、評価価格と家の経過年数で少しきり借りれないことでした。根抵当は残しておいて、借金を0になった時抵当権のみはずしておく方がよいとアドバイスされたことあります。でもカードローンまでどうなのでしょうね。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
銀行に問い合わせてみたら、根抵当権は（借金０円になったとき）抵当権と一緒にはずすほうが、手続が一遍に終わるので、手数料も割安になります、と、言われました。でも、いつでも、外せると、聞いたので、カードは絶対に使わない（今までも利息のつかない一括払いしかつかってません）ようにし、最初の５年を勝負にせっせと繰り上げ返済がんばりたいと思っています。

回答No.1

m_inoue

大きな問題は無いと思います

「後順位の根抵当権」が他の金融機関になるとやっかいですが同じ銀行なら問題は無いでしょう

ただ、ローンが済んで担保を外すときに手数料が二重になるかもしれませんね

何回も繰り上げ返済するのならそちらがお得？

微妙ですね

カード解約時の処理・経費をよく確認されてはどうでしょうか？

お礼

いろいろ、勉強になりました。ご助言、ありがとうございました。

補足

さっそくの回答、ありがとうございます。
説明の時にきいたのは、設定料と解除のときに手数料が必要で、計４万かかるとききました。最初、１０年固定での返済で、固定期間が終わった時に無料で繰り上げ返済できる、とのこと。私の計画は、最初の５年の間に、できるだけ繰り上げ返済していきたいと思っています。５０万×５回というかんじに。
カード解約の処理のこと、もう一回聞いてみます。
ありがとうございます。
他の意見、ありましたら、ひきつづき、よろしくおねがいします。