区分所有の商業ビルで共有部分から家賃をとる

質問

商業ビルの区分所有者です。先日一括運営を委託している管理会社の弁護士から、登記されていない共用部分から家賃を取ることは出来ないのではとの指摘がありました。公共的色彩の強い当ビルはエレベーターやエスカレーター他エントランスなどの共用分が全床面積の５０％もあり一般のマンションの共有部分とは性格を異にしていると考えます。区分所有法第１９条でも共用部分から利益を収取すことが可能であるように思われます。専門家の方教えていただけませんか。

回答No.1

noname#22812 · ベストアンサー

まず建物の区分所有等に関する法律第19条の記載は、簡単に言えば区分所有者はその負担割合（一般的には専有部の持分割合）に応じて共用部分を利用する事が出来る（生じる利益を収受出来る）という趣旨です。

質問文の中で一点判らないのが質問者は単に一区画の区分所有者なのか、それとも建物は区分化されているが一棟の中の区分建物全ての所有者なのか、という点です。
しかしいずれにしても専有部と共用部の別がある限り、賃貸契約面積というのは専有部分になるでしょうし、独占的に使える訳でも無いのに共用部分まで契約面積に含めるという考え方はしません。使用収益出来ても他の区分所有者が存在する限りは、特段の定めが有る場合を除き収益も負担も全て100%では無いですから。更に区分所有者である質問者にとっても100%自由に利用、処分可能な部分でも有りませんので、それを質問者独自の見解で契約締結する事も出来ません。

契約部分の表示方法は専有部分に限るべきとしても賃料に関しては共用部分の維持管理に必要な負担を別途で管理費や共益費という名目で支払って貰う事は問題有りませんし、別枠ではなくてもその分を賃料に見込んでおけば問題ないと思いますがいかがでしょうか？問題が有るのは共用部分まで契約面積に含め、尚且つその部分の賃料を得るという点かと思います。

弁護士からの指摘の経緯がよく解りませんが、賃料や管理費は別としても契約面積の表示方法のみに問題が有るとすればその部分を改めれば良いと思います。
通常の商業ビルでも契約面積は専有部の面積、しかし共用施設が充実していたりその部分のメンテナンスに費用を掛けていれば、その分管理費（共益費）が高いというケースはよくあります。

補足

ご回答有難うございました。再度質問させていただきます。建物全体が区分所有のビルで、そのうち商業施設部分１００％を所有者会を通し、管理会社に一括賃貸しています。登記上は専有部と共用部は分かれているものの、それ自体は不可分であり一体として賃貸すべきものとの認識でした。賃貸借契約を専有部分に限定し、共用部分の賃料を専有部分に上乗せすれば総額は同じとなりますが共用部分の管理責任という問題もあります。現行では管理責任は管理会社にあるとの考えでおります。従いまして、出来れば現行のままの方が好都合かと思っております。

回答No.2

noname#22812

区分所有者100%の総意に基づき一括賃貸借契約（マスターリース）をしているのであれば、少なくとも先に記載した様な質問者が独断で共用部を賃貸しているという訳では有りませんね。

共用部の持分を有する100%の人間が認めている訳ですから、専有部分全て＋共用部分全てという賃貸面積の表示で問題は無いと思います。
先方の弁護士からの指摘に付いては、どの辺に問題が有りそうなのか尋ねてみてはいかがですか？どの法令に違反するのか？など。弁護士が指摘する位でしたら何らかの根拠が有りそうな気もしますが。

登記されていないからと言うのであれば、区分建物の謄本の中の一棟の建物の表示がそれであると言うしか無いでしょうね。共用部については建物の区分所有等に関する法律の第11条3項にもあるように、登記が無いから対抗要件が無いという訳でも有りませんし、区分所有者全員の共有である旨の決まりも有りますので。

それに、建物一括貸しに於いて共用部分が契約面積に含まれないとなるとそもそも専有部に辿り着けないでしょうし運営自体が不可能であるように思います。
契約書の内容が解りませんが仮に、専有部分：賃料○○円、共用部分：賃料○○円などの記載になっているとしたら、そういう区分け無しに一括でいくらという記載に変更しても良いかもしれませんね。それでも共用部分を契約面積に含まない一括貸しというのは有り得ませんが。

お礼

大変有難う御座いました。beyondthetime様のご意見を頂き自信？がつきました。先方の弁護士とは現在良好な関係という訳でなく、やや嫌がらせてきな指摘と受け止めております。本当に有難う御座いました。