- 締切済み
賃借人への立ち退き交渉
不動産を店舗兼住居として貸しています。戦後すぐの建物で老朽化が進みまた自らの経済的状況が苦しく、壊して売却することになりました。賃借人には（５軒ほどありました）立ち退いてもらいました。しかし残り１人がまだいる状態です。 立ち退きを正式に依頼してもう２年近くなります。当初は他の立ち退いた人たちと同様話し合いで交渉し移転先も数多く紹介もしてきました。 しかし「忙しい」「次が見つからない」などの返答ばかりです。また自らの経済的状況がこの２年の間に非常に切迫してきており、早期売却しないと１年以内に破産の恐れがあります。貸している建物は担保には入ってませんが、整理しても残債があり、その場合この物件が競売ににでもかけられることになるんだろうと思います。そうなった場合多大な迷惑をかけることになると伝えたのですが。 弁護士を間にいれて交渉し、立退き料、期限などの話し合いが一旦つき、和解書にサインをしに裁判所に来るようになっていたのですがドタキャン。後日連絡をすると立ち退き期限をいつと定めないのなら和解書にサインしてやっていいという始末です。最近では「次が見つかったら出て行くんだからほっといてくれ」の一点張りです。店舗を構えているわけで客商売ですから、すぐ出るというわけにはいかないのはわかります。それを承知していたので２年もの期間を待っていたのです。間で何度も移転先を気にかけ、話し合いにも何度も足を運びました。 弁護士はあとは訴訟しかないと言うのですが、やはりもうその選択になるんでしょうか？立ち退きの正当事由はこちらの経済的理由などは考慮されないと聞きます。やはりそうでしょうか？建物の老朽化という理由で裁判に持ち込んで勝算があるのか。（その補完として立退き料には文句ないようです）。 順序を踏んで誠実に交渉してきたつもりなのに、この２年間は何だったのかともう途方にくれています。
- みんなの回答 （3）
- 専門家の回答
みんなの回答
＃１です。 法律などを含む社会的ルールにのっとり、きちんとした手続きをふまえ誠意ある「立ち退き条件」を提示していのに、先方が拒絶した…私が弁護士or貸主であれば、もはや猶予無く「強制執行」のための手続きに入ることでしょう。 和解の経緯・手順・内容をみても、今時珍しくきちんとした内容です。“貸主の鏡”といえるでしょう。訴訟になれば、まず間違いなく「借主不利」になると思われるので、今のうち「有利条件」で立ち退いた方が借主にとっても良いかと思うのですが…借主は「ゴネ得」とか考えているのでしょうか...。 さて、築60年で見た目も老朽化した建物。建物自体のの耐年数（強度）はともかく、これまでに耐震補強していないのなら、あきらかに「未耐震建築物」であることに間違いありません。現在の耐震基準は昭和55年施行ですから、それ以前の竣工物件は耐震補強していない限り、大半が「未耐震建築物」です。 従って、現時点の耐震調査は不必要かと思われます。訴訟において『未耐震は理由にならない』など指摘されたら、その時に行なえば良いかと思います。 それともう一つ重要なポイントは、借主が和解をドタキャンしたこと。訴訟では『相手に和解に応じる気が無かった』点を強調してもらうよう、弁護士さんに話してください。 なお、和解不成立により『立ち退きまでの家賃免除』も自動消滅となったハズ。現在、借主からの家賃支払いはどうなっていますか？ もし未払いであれば、最後通達時に『これで応じるなら和解内容どおりに家賃免除を適用するが、和解に応じなければ正規額を請求する』とされてはいかがでしょう。（※最後の温情ということで...） なお、度重なる家賃未払いは、立派な『退去勧告』の正当事由となります。 いずれにしても、弁護士さんとよく相談されてから行動されてください。
＃１です。心労絶えない様子で心中お察しいたします。 本日仕事で不動産関係訴訟第一人者のＩ弁護士（国土交通省や東京都のガイドライン作成委員）とお会いしたので、少し聞いてみました。 立ち退き請求理由が… ●築60年の老朽化した建物で耐震性・防火性が極めて低い ●貸主が生活営めないほど切迫した財政状況 …の２点であれば、おそらく「正当事由」として認められるだろう、とのことでした。これにより上記と同理由で『契約更新の拒否』も可能となる。 しかしながら、実際にはいきなり「訴訟」よりも、まずは「調停」「和解」を試みたた方が良い、とのことです。一般的な不動産訴訟は２～３ヵ月内で終着するものの、立ち退きは相手（借主）の出方により長期化することも珍しくなく、また判決に従わずに居座ること人も多いのだとか。 今後の手順としては… (1)貸主に訴訟を計画している旨を記載した「最後通達」を必ず行う (2)簡易裁判の「起訴前の和解」を試みる→「和解調書」を借主へ (3)借主が立ち退かない場合は「和解調書」を元に“強制立ち退き”を執行する（※現時点で正規家賃未払いの場合はより簡単に強制立ち退き可能） (4)“強制立ち退き”に応じなければ“判決の強制執行”へ …といった感じだそうです。 なお、質問内容からするとすでに(2)は試み済みのようにも思えますが、その際には「正当事由」として認められなかったのですか？（とＩ弁護士が...） この手の訴訟は、簡易裁判でも本裁判でも貸主の退去要求を「正当事由」として認めるか否かだそうなので、複雑な事情がない限り、どちらにしても判決内容（認めるor認めない）は同様なのだそうですが...。 どうするにせよ、まずは弁護士さんと相談し、最善の方法をとられてください。 なお、Ｉ弁護士は「自分が引き受けたら、すでに色々と手を尽くしているので時間短縮のためすぐに訴訟に踏み切る」と最後に言っていました。
お礼
再度のご回答本当にありがとうございます。(2)の和解調書ですが、詳しくその経緯を言いますと和解案を作成に弁護士が賃借人宅を訪問し、双方話し合いをして立退き料（家賃2年分）、立ち退き期限（年末まで）、あと立ち退きまでの家賃免除、期限前立ち退きにはさらに残月数分の家賃上乗せするなど、という内容で落ち着きました。そしてその後裁判所より和解書にサイン？する日にち決定の通知がきて、その日を待つのみだったのですが。ところがそれを賃借人が欠席したということです。仕事が忙しいとかいうことを裁判所と弁護士にその前日になって連絡をいれたようです。サインするとそれまでに引越し先がなければ強制執行される可能性があるということを後から考えそれはまずいとでも賃借人は思ったのでしょう。 というわけなので、これからの手順は(1)の最後通達を行い、その後実際に訴訟ということになるのでしょうか。 あと、訴訟に備えて建物の強度調査をしようかと考えているのですが、そういったものは有効でしょうか？調査で少しでも難ありと出れば有利な材料になるのだろうかと思ったものですから。
弁護士の言うとおり、訴訟に踏み切った方が良いかと思います。 確かに、立ち退きの「正当事由」として貸主の経済事情が反映されないのは一般的です。 しかしながら、本件では「建物り老朽化」（※築年数は？）もあることですし、これまでの「貸主の誠意ある対応」と「借主の傲慢な態度」などを合わせ考えてると、訴訟では立ち退きが認められるのでは。過去の判例に確か類似ケースがあったと思ったので、弁護士さんに再度相談してください。
お礼
早速の回答ありがとうございます。やはり訴訟の方向でしかないですね・・・。訴訟中にこちらが破産などということにならなければいいのですが。おおよそこういった類の訴訟はどれくらい期間がかかるものなんでしょう。ちなみに建物の築年数は戦後すぐですので、築６０年といったところだと思います。雨漏れ、建具の不具合などかなり前からあり、見た目にもまさに「ボロ家」です。
お礼
大変参考になる回答、たびたびありがとうございます。家賃免除ですが、おっしゃるとおり和解不成立により自動消滅し、きっちり振り込まれています（未納してくれたほうがいいんですが）。これまでも家賃の面では一度も滞納はありません。立ち退き交渉に入る前までは特に問題のない借主だったので、こちらも少し甘かったかもしれませんね。この借主に関してこれほど立ち退きが難航するとは思ってもいませんでした。 これから訴訟に向けて、弁護士と相談していきたいと思います。 本当にありがとうございました。