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倒産した会社の物件は買ってもいいの？

2006/09/26 02:49

住宅用の土地を探しているのですが、先日広告を見て良い物件があったので不動産会社を訪ね、話をしていたところまだ売りには出していないがということで、別の物件を紹介されました。最初話をしていたところとそれほど離れてないところで25%も安い土地があるというのです。話では、安い方の土地は元々その不動産会社の親会社が分譲地として開発したところで、その会社が倒産(破産？）したために、現在は弁護士の管理下にあり、もし売れたら弁護士にいくらかの手数料を払って、残りは債権者に返すとのことです。元々は15%ほど高かったようですが、原価のみ回収できればよいので安くしたとのこと。ちなみに売れてもこの会社はもうからないが、親会社の負債を早く処理したいので話をしたとのことです。その時（2日前）は急がなくても良いとの話でしたが、今日になって急に「他に欲しい人が現れたからどうしますか？」と連絡がはいりました。話を聞いた限りでは、悪い人には見えなかったのですが、急に契約を迫られたのと、倒産した会社の案件というのが気になります。契約をするとしたら、何を注意すればいいでしょうか？または契約すべきではないのでしょうか？場所と価格的には気に入ったので、 1週間くらい冷静に考えてから、結論を出そうと思っておりました。あわてて失敗しないかと不安になっています。

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賃貸・アパート
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mahopie
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2006/09/26 11:16 回答No.4

倒産会社の所有物件の管財人処分案件ですので、以下のプロセスを経ます。裁判所の管理監督があることからむしろ安心できる部分もあります。 (1) 設定されている担保権その他権利については、「購入時点で抹消」が条件での売却ですので、この点の懸念は不要でしょう。 (2) 物件の現状有姿・瑕疵担保責任を負わないという条件になりますので、この点が買主の自己責任部分です。土地のみなので不安は小さいが現実に構築物がない・占有者がない点は確認して下さい。 (3) 売主は、「破産会社○○、管財人弁護士××」という名義になります。売主側には仲介業者が入りません。 (4) 破産会社の債権者は、弁護士の管理する破産財団に対する請求権があるだけで、買主に請求する権利は一切ありません。 (5) 売却代金の一部が破産財団に組み入れられ（質問にある「弁護士の手数料」がこれですが弁護士が手数料は取りません）、大半は担保権者（普通は銀行）への返済に充てられます。よって担保の抹消については管財人弁護士が責任を負う形式になります。この売買契約・担保抹消条件に対して管財人経由での裁判所の了解が必要になります。 (6) 物件の甲区にある「所有者が破産」した旨の登記だけが、所有権移転・担保抹消の日付から数日遅れで抹消されます。この点は正しく理解して下さい。ローン利用銀行がこれを嫌がる可能性も有ります。 (7) 管財人弁護士によっては、複数の買取希望者を競争入札させて価格を吊り上げる手法を取る場合もある為、必ずしも購入申入れをしても契約できないケースがあります。（裁判所への許可の際に、価格を引上げる努力・複数案件検討のプロセスを経た事がポイントになります）価格が安い、という点もそこから買い希望者に競争させる、という意味かも知れません。 (8) 通常は、買主側の仲介業者がしっかりしていれば、不安はないのですが、親会社が倒産している状況で子会社が買主の仲介するというのが疑問・不安要素ではあります。 (9) 不動産取引で素人が美味しい思いをすることは稀だと考えて、余り思い詰めず、世間勉強のつもりで半身に構えて業者の話を聞く、理解出来ない状況があれば撤退する位で話を進めて見てはどうか、という気がします。

質問者

お礼 2006/09/29 00:41

本日、登記簿謄本を確認しまして問題ないことがわかりました。ありがとうございました。

質問者

補足 2006/09/26 12:31

大変わかりやすい回答ありがとうございます。（２）についてですが、更地なので問題ないと思います。（８）についてですが、子会社と書きましたが、親会社の社長の息子さんが子会社をやっているということです。説明になったでしょうか？

その他の回答 (3)

noname#45950

2006/09/26 09:22 回答No.3

不動産会社のことは、よくわかりませんが。通常会社が倒産すると、その会社から支払いをもらう予定だった人・会社が集まって、債権者会議というものを開きます。そして、どの債権に対して支払うかを決めます。債権が債権者全員に支払われることはほぼ無いようです。支払えるくらいだったら、倒産しないですから。また、以前再生支援を受けている会社と取引した時は、その会社の支払条件（こちらからすると、入金条件）は「現金一括」と決められていました。以上が私がざっくり知っている倒産会社との取引概要です。不動産関係だと、居住権の行使なんかもからんで、もっとややこしいかもしれません。

質問者