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マイホームと賃貸、どっちがお得ですか？
「月々の家賃程度の支払いで、夢のマイホームが手に入ります」といったマンションのちらしや、「家賃は払っても、何も残らないけど、家を買えば財産になる」といったハウスメーカーの営業マンのセールストークがありますが、実際のところどうなんでしょうか？ 仮に、３０歳の人が、４０００万円（土地１５００万円、家２５００万円）の一戸建てを買ったとした場合、 ＠ 初期費用で２００万円(本体の５％計算) ＠ 年間の税金・維持コスト年間４０万円（本体の１％計算） (３０年で、１２００万円） ＠ ローン金利（借り入れ３０００万で、長期固定で金利１５００万円） とすると、 ３０年後の合計コストは、およそ７０００万円となります。 ３０年後の不動産価値は、築３０年の一戸建てにいくら払って買うかと考えると、高くても２０００万円がいいとこだと思います。実際には、築３０年の家が売りに出されていて、２０００万円で買うかといえば、買う人はいないかもしれませんが・・。 とすると、７０００万円ー２０００万円で、３０年間一戸建てに済むのに、５０００万円消費したことになると思います。 ５０００万円を３０年間に住宅費用に費やすなら、単純計算で月々１３．８万円の部屋を借りるとのと同じだと思います。賃貸で２年に一度、更新料を一か月分払ったとしても、追加で２１０万くらいの費用です。 そう考えると、最初に書いたちらしやセールストークは、”だまし”でしょうか？
- happy-engawa
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#9です。お返事ありがとうございました。 ＞今後の日本は人口も減るので、不動産の価値は下がることはあれ、上がることはないような気がします。 これはまったく断定できません。 物件によりけりです。不動産を買うというのはそういうことです。 日本の人口が減れば、地方都市では過疎化が進むでしょうが逆に都市部に人は集まってきます。 よって首都圏の需要の高い地域では土地代としては上がる可能性の方が強いのです。 マンションなど、現在も築40年の物件が40年前と同じ価格で取引されている地域もあります。
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- m_inoue
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＞周りの人は、最初に質問で書いたようなセールストークに踊らされて、深く考えずにマイホームを購入しているが気がします。 はい、多いですね 「返せるか？」を考えないで「借りられるか？」で購入されています 今後その様な方の破綻が増えるでしょう この掲示板でも最近そのような相談が有りました 「家賃並みの支払いで夢のマイホーム」 「購入後１年で税金などが払いきれない」 「頭金無しで購入したので売りたくてもローン残債が多いのでどうにもならない」 購入価格３０００万円 物件査定２５００万円 ローン残２９５０万円 現金５００万円以上が無ければ売ることも出来ません 真綿で首を絞められるがごとく３０数年間耐乏生活が続きます 私も中古住宅を購入して大家をしていますが最近は「買えない」状態です 明らかに価値以上の価格で売り希望価格を出されています ２５００万円の物件を２９５０万円で購入では採算が取れません
お礼
最近、「貯蓄から投資へ」のトレンドの中で、投資家教育の必要性が叫ばれています。 「ハウスメーカー１社（例えば、三井ホーム、他意はありません）の株を、数千万円の借金をして信用取引で購入して、その配当で賃貸料を払う。」という投資と、借金をしてマイホームを購入するのは、原理的に同じだと思います。 前者は、とってもリスキーなことだと、みんなわかるのですが、後者のリスクはあまり理解されていない気がします。一度買ったら公正な価格で売れない実物不動産に対して、株は取引市場で高い流動性で公正な価格で取引できるし、株価は上がることはあっても、建物は劣化するだけなので、むしろ、後者の株の方が、マイホーム購入よりも、リスクが低い気もします。 マイホーム購入も、「教育」をちゃんとしないと、そのうちマイホーム難民が増えるかもしれませんね。
#5です。 ＞賃貸の場合、マイホームの頭金と初期費用に相当する部分（１２００万円）は運用に回せるので・・・ これは、３％複利運用という仮定の話ですが・・・。 そうです、けれど現金を3％で運用できると仮定するならば、不動産の方も30年後の資産価値が1200万まで下がると仮定するのはフェアではありません。 これはデフレかインフレかによっても両極端に違ってきます。 デフレでは現金が強く、インフレではものの価値が高くなります。 要するに賃貸と購入の違いは、資産を現金で持つか不動産で持つかの違いです。 不動産で持つ場合はデフレ以外にも様々なリスクがありますが、現金の価値も確かなものではありません。
お礼
＞要するに賃貸と購入の違いは、資産を現金で持つか不動産で持つかの違いです。 ご指摘ありがとうございます。 その通りだと思いますが、不動産の場合は、不動産投資で賃貸相当の利子を得る運用と解釈できます。よって、フェアに比較するには、現金も運用を仮定にして比較したほうが、逆にフェアではないでしょうか？ 現在の不動産投資信託REIT３８本の利回りが、４．５％です。それよりも、控えめの３％で計算しました。 また、今後の日本は人口も減るので、不動産の価値は下がることはあれ、上がることはないような気がします。そのような背景の元、みなさんの回答を参考に、古くなった家の解体費用などもかかるとのことでしたので、30年後の資産価値を1200万としました。
- microham
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家を30年で売るならそのとおりでしょうが、老後の住処の確保の観点が抜けていませんか? 50年スパンで計算してみてください。 30才の平均余命は女性で51才で、奥さんが3才若ければ旦那が30才時点で奥さんはあと平均で54年生きます。つまり普通に生きても54年間は住処が必要です。賃貸だと54年間賃料が必要です。長生きするほど金額がかさみます。 高齢者には賃貸をなかなか貸してくれないこともお忘れなく。家を持っていないと、住むところがなくなりかねないのです。 家を買うのは、ここに一生住むと決めたら収入があるうちに買っておいて、定年後は安く住むためのものと考えられます。これが、「家が残る」という意味です。
お礼
ご回答ありがとうございます。 私の場合、家を買うとすると、勤め先の通勤範囲内に限定されてしまいます（好きなところに住めない）。 昔のような終身雇用が保証されているなら、まだしも、これから３０年間に転勤・転職の可能性も十分にあると考えました。 一方で、３０年後なら定年で、仕事とは無関係に、住みたいところに住めると思いました。 そこで、「３０年間の住居費は、購入と賃貸で、いくらになるのか？」「本当に賃貸は損なのか？」について考えてみました。 その後、賃貸なら３０年後に好きな土地に引っ越す、マイホームを買っていたら売却して住み替える、というようなプランをイメージしていました。そのため、まずは３０年間（３０から６０歳）のシュミレーションをしました。 ご指摘の通り、死ぬまでのところを考慮してみます。 ６０歳から最長であと３０年生きるとするとマイホームなら、リフォーム・建て替えが必要ですよね。 ＠ 建て替え代：１５００万円 ＠ 土地代：０円 （３０歳で買った土地を１５００万円で売却して、同じ値段の土地を買うと仮定 ＠ 諸経費など１５０万円、年間維持費が３０万円（３０年で９００万円） 合計で約２６００万円。 ９０歳でも、土地（１５００万円）は残るので、 マイホームは、１１００万円の消費 同じスペックの賃貸の ＠ 家賃が年間１５０万円、３０年で４５００万円 （月１２．５万円） ＠ 更新代が３０年で１９０万円 合計で、約４７００万円。 土地はないが、６０歳時点で、１２００万円の現金があるので、これを再度３％で３０年複利運用して、２９００万円。 賞味の消費は、１８００万円。 このケースでは、お金を３０年間３％で運用できても、賃貸が７００万円の損ですね（６０年間で考えると、月１万円くらい損）。 月１万円は、いつでも好きな時に、好きな所に、引越しできる権利の値段と言ったとこでしょうか？ 逆に言えば、マイホームはリスクはあるが、そのリスクを取れるなら、賃貸よりも６０年間で７００万円（月１万円）お得ということになりますね。 そう考えると、セールトークも、必ずしも”だまし”とは言えないですね。 重要なご指摘ありがとうございました。
補足
「高齢者には賃貸をなかなか貸してくれないこと」については、これまではそうっだかもしれませんが、３０年後は年寄りだらけで、若い人が減るので、「年寄りには貸さない」とは言ってられない世の中になるのではと、個人的には思っています。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞都合の悪いことには触れていないという点では、悪質な感じがします。 世間一般に行われている行為です 自分自身でまず疑ってみることが大切でしょう 「鋭い加速。快適な乗り心地」 でも燃費の悪さを表示する企業は少ないでしょう 「健康に抜群の油」 でも価格が倍以上する事は何も言われません 「５万円のＰＣ登場」 でも処理能力が低く使いにくい事は隠されています 何の商品でも長所は前面に出しますし短所は隠します 自分で探るしか無いでしょうね その上で自分にとって良いか悪いかを判断するだけです
お礼
確かに、仰るとおりです。家は高い買い物だけに、自分自身で慎重に判断しないといけないですね。パソコン、クルマとは、一桁も、二桁も、違いますもんね。 周りの人は、最初に質問で書いたようなセールストークに踊らされて、深く考えずにマイホームを購入しているが気がします。それが、質問のきっかけでした。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞最初に書いたちらしやセールストークは、”だまし”でしょうか？ だましとまでは言えないでしょう 確かに「月々の家賃程度の支払いで、夢のマイホームが手に入ります」 でもそれを維持できるかどうかは言っていません．．．（笑） ローンの支払いだけで計算するとそうなるでしょうね、しかも賃地区の賃貸家賃での計算 住居費はローン支払い＋税金＋維持管理費用です そのなかのローン支払いだけしか触れていませんし 築２０年の家賃も新築時の家賃と同等に計算されているようです 「家賃は払っても、何も残らないけど、家を買えば財産になる」 これは微妙ですね、確かに残りますがそれに費やす金額は残った不動産の価値以上でしょう 一般に自己資金なら持ち家、 ローンなら賃貸の方が安く付きます 大家はローン金利分を儲けながら貸しているような物ですから
お礼
ご回答ありがとうございます。 確かに、嘘をついているとは言えないけど、良心的とも言えないですね。どちらかと言えば、都合の良いことだけ書いて、都合の悪いことには触れていないという点では、悪質な感じがします。
質問者さまの計算はまちがっていないのですが、ただ一つ、 ＞５０００万円を３０年間に住宅費用に費やすなら、単純計算で月々１３．８万円の部屋を借りるとのと同じ この部分だけは違うのです。 5000万の家と家賃13.8万の家は、まったくスペックが違ってます。 東京でも5000万の家と同じ条件の家に住もうとしたら、13.8万では住めません。(20万以上の家賃になります) つまり、広さ、立地などをまったく同じ条件と仮定すると、絶対に購入の方が得になるのです。 これは、賃貸というのはオーナーが人に貸して利益を得ているのですから、オーナー自身が住むよりも高くなるのは当然のことなのです。 購入はリスクも購入するわけで、賃貸はリスクが無いのですから、そういう意味でも賃貸の方が一生で見た場合は高くなるのは理にかなっています。
お礼
重要なご指摘ありがとうございます。 仮に５０００万円の家と同じスペックの物件の家賃が２０万円だとすると、年間に２４０万円。３０年で、７２００万円＋更新料３００万円（２０万円ｘ１５回）で、７５００万円ですね。 ＃４さんのご指摘を考慮して、持ち家の３０年後の価値を、１２００万円とすると、払った費用７０００万円から１２００万円を引いて、５８００万円を消費したことになりますね。 そうすると、１７００万円賃貸が高くつきますね。これが大家の利益になるということですね。 ＃２さんがご指摘の欠陥住宅等のリスク、騒音おばさんリスク、住宅ローン支払い不能リスク、保険のおりない家の全壊リスク、加えて、転勤などのリスクがあるけど、そのリスクを取れるなら、賃貸よりも１７００万円のリターンがあるということでしょうね。 逆に、賃貸は、上記のリスクがなく、最新設備の物件に簡単に移れるが、１７００万円高いということですね。
補足
もう少し考え見たのですが、賃貸の場合、マイホームの頭金と初期費用に相当する部分（１２００万円）は運用に回せるので、３０年間平均３％で運用出来れば、複利で２９００万円になるので、運用益は（２９００－１２００で）、およそ１７００万円となります。これなら、５０００万円のマイホームと同じのスペックの月額家賃２０万円の家に３０年間賃貸で住んでも、マイホーム購入と変わらなくなりますね。これは、３％複利運用という仮定の話ですが・・・。
戸建てを夢・価値観・満足感抜きで語ろうとすると、有利な点は住宅を担保にお金を借りられる点でしょうか。 借りること自体がどうこうではなく、どうしても借りなくてはならない場合に、銀行などしっかりした金融機関が貸してくれるかどうか、ということです。 それ以外ではそれほどメリットはないかも知れないですね。 ただ、賃貸と決めたら一生それを守ることを前提にしなくてはいけません。10年後どうしても戸建てが欲しくなったときに、10年間の賃貸料が無駄になってしまいます。 車と違って家は築20年でも築30年でも、売値はあまり変わりません。（少なくとも売値の差額が10年間の賃貸料になることは絶対にありません。） 「家賃は払っても、何も残らないけど、家を買えば財産になる」 これは別にだましではないでしょう。財産になった家を売ると高く売れるとはいってませんので。 「財産」という言葉に満足感や思い出を含むかどうかでも意見は分かれますね。 最後に、土地1500万円、家2500万円を30年後に売った場合を2000万円と見ているようですが、おそらく1500万円は切ると思います。土地の値上がりを考えないとすれば、築30年の家は解体費がかかるので-200万円です。庭もいじったとすれば撤去費用-100万円は見込みましょう。 計算しなおすと賃貸で月16.1万円となりましたが、16.1万円の部屋より2500万円の家の方が広くて快適なことも考え合わせてみてください。
お礼
ご回答ありがとうございます。 お金が借りられる点は、知りませんでした。ローンで買っていても、借りられるのでしょうか？ ”賃貸と決めたら一生それを守ることを前提にしなくてはいけません。10年後どうしても戸建てが欲しくなったときに、10年間の賃貸料が無駄になってしまいます。” これは、なるほどです。ご指摘ありがとうございます。 ご指摘の通り、「財産」が、「将来、高く売れる」とは確かに言っていないですね。私のイメージの財産は、”経済的な価値の高いもの”というイメージですが、冷静に考えると、ステータス的な意味合いを重視するなら、高く売れなくても、”財産”という表現はありですね。これは、目から鱗です。 ”16.1万円の部屋”と”2500万円の家”ですが、どこに建っているかで、16.1万円の部屋のイメージが変わりそうですね。地方なら、かなり立派な高級賃貸マンションが借りれそうです。都心なら、そういうわけにも行きませんね。
- sakuuuuu
- ベストアンサー率32% (67/209)
業者が書いたチラシやセールストークは正確に計算しています。 重要なのは比較する際の前提条件です。 前提条件次第でどちらが良いか意図的に操作できます。 前提条件は将来の金利や物価上昇率が盛り込まれます。 将来の数字は誰にも分かりませんので、業者が書くチラシやセールストークも一概に”だまし”とはいえません。
お礼
ご回答ありがとうございます。 チラシやセールストークは、確かに正確に計算されているとは思いますが、実際にかかる維持費や税金のことが書かれていないと思うのです。 販売に不利なリスクや追加費用を説明せずに、本体価格と手続き費用とローンの話だけでは、その部分に関しては正確だとしても、全体像を説明していない気がして、買ってから”こんな費用もかかるんだ”では、すまないこともあるのではないかという気がするのです。 ご指摘の前提条件について、自分なりに考えてみました。将来の金利が上がって、物価上昇率も上がる（デフレからインフレへ）なら、現金の価値が下がって、借金の実質負担は下がって、家・土地の価値が上がるので、賃貸よりも、一軒家の方が有利なる。 また、需要と供給の関係で言えば、これから人口も減って（買いたい人が減る）、今家を持っている団塊の世代も、この世からいなくなって（失礼な書き方ですみません）、土地がどんどん溢れてくる（売りたい人は増える）なら、土地の値段が下落して、質問で書いた最初の想定以上に一軒家の不利になるかもしれませんね。 ご指摘の通り、損得で、賃貸と持ち家を比較するなら、将来の金利や物価上昇率は、大事な要因ですね。 実際、そこまで考えて家を買う人は、少ないとは思いますが・・・。
- otoutann
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築３０年の家だと家自体の価値は０で、下手をすると壊し賃を引かれます ので、土地代よりも下がるということになります。 加えて持ち家の場合は、以下のリスクがあります。 １ 欠陥住宅等のリスク ２ 隣近所をはずした場合のリスク（騒音おばさんや悪臭おじさん等） ３ 収入の変化や病気などによるリスク（住宅ローン支払い不能） ４ 保険のおりない家の全壊等 家を持つのは損得よりも満足感等を味わうためのような気がします。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ３０年前の建築技術で建てられた家は、築３０年で価値がゼロになるというのは理解できるのですが、最新の建築技術で、”今”建てられて家でも、今から３０年後には、価値がゼロになってしまうのでしょうか？ ご指摘して頂いたリスクは、なるほどその通りですね。 損得ではなくて、憧れの広い一軒家に住んで満足感を得たいから買うというのなら、その通りですね。 逆言えば、実際の費用や上記のリスクを考慮せず、ちらしの買い煽りに乗せられて衝動的に買ってしまうのは、恐ろしいことですよね。
家を買う感覚は損得で考えないので、今の家賃を払っても自分のものにならないし、出て行くときは修繕費に２０万もお金が掛かってしまうなど個人的にはプラスにならない出費があるので、個人の持ち物になる資産だったらまじめに払い続けると自分のものになるっていう価値観からかなって思います。 でも、損得で考えると借りてるほうが維持費は少なくて済みますね～。 あと、経済的に支払いが厳しくなったらにっちもさっちもいかなくなりますし・・・・。 チラシやセールストークはどっちかというとだましになるでしょうね。実際、ローンが通らなかったり、家以外の維持費が出てきたりとなかなか旨いこといかないことが多いです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 払い続けると自分のものになるから、まじめに働いてお金を返すインセンティブになる点は、理解できます。逆に、それがプレッシャーになる可能性も否定出来ない気もします。 ご指摘の通り、ちらしなどは、本体価格以外の維持費がちゃんと書かれていない気がして、後で「こんなはずじゃなかった」ということになりそうで、恐いですよね。
お礼
どうもありがとうございました。 みなさんのおかげで、だいぶ理解が深まりました。 みなさん全員を良回答にしたい気持ちです。