共有部分にビスを打ち込む事は？

質問

防災上において、マンションの共有部分である壁や天井に家具等を固定するためのビスを打ち込む事は、違法でしょうか？
管理規約では、壁等の躯体部分はすべて共有部分としており、規約内の建築協定で、壁等への穿孔等主要構造物に影響を及ぼす行為を禁止していますが、大型の家具や冷蔵庫を固定するためには、必要最小限のビスを落ち込まなければなりません。
防災上の生命を優先するのか、マンション法の管理規約を優先するのか、参考のためにも教えてください。また、過去の判決事例をご存知であれば併せてお教え願います。

回答No.4

cayra · ベストアンサー

＃３です。

建物の維持管理という性質上、強度を弱める行為は、微々たるものでもいけないというのは、建前として当然でしょう。
ただ、建物の強度計算では、安全率が掛けられていて、コンクリートに穴をつけたり、鉄筋を１本切ってもすぐに建物が倒壊するようなことはまず無いでしょう。ただ、長期的には力（応力）の集中が生じて、地震等に対しては弱くなります。あと、腐食もしやすくなります。

一方、築年数を減ると社会的劣化がどうしても生じます。新築時には想定されていなかったインフラ（例えばエアコン用の穴、光ファイバ、地域冷暖房など）が欲しくなるのは時代の欲求だとおもいます。リフォームして快適に住みたいのも然り。

ちなみに、リフォームは、専有部分に対して行われるので、建前上は、構造物に傷はつかないはずです。ただ実際は、駆体部分に穴を開けることが多いですよね。建前からすれば、穴を開けたりするのは、共用部分に手をつけるのでリフォームから逸脱しているということで、不承認になるでしょう。ただし、そんなことをすると恨まれると思いますが。

というわけで、「各戸直径○センチの穴を×個まで空けることを認める」というような取り決め（決議）をしておかないと、ビス一つ打てないということになります。強度が弱まるのを十分理解した上で、予めできる工事を決めておくのがいいでしょう。

施工の監督や検査（立ち入り等）も規約で決められます。
それから、過去の工事事例と同じだからといって、別のところでやっても安全という保証はありません。というよりも、仮に主要な鉄筋（主鉄筋）をあちこちで切断するような工事をすれば、最初は大丈夫でも建物はどんどん弱くなります。くれぐれも先にやった者勝ちにならないように、面倒でも認める工事の内容と場所ややり方を予め決めておくのが無難だと思います。

残念ですが、特効薬は思いつきません。建物は、所有者自身が管理していくというコンセンサスを得ることが一番大切でしょう。

お礼

いろいろと教えていただき有難う御座います。おかげさまで、各戸で固定が必要な箇所と個数をすべて提出してもらい、管理組合が一斉にアンカーの打ち込みを発注する予定まで進んでおります。
首都直下地震で震度６強まではいつ襲ってくる可能性があるかわかりませんので、早く対応できるよう特に高層階の屋内収容物による負傷者や要救出者数を減らす事に重点が置かれております。
建物の強度を維持しつつ、被害の軽減が図れるよう願っております。
ご享受いただき有難う御座いました。

回答No.3

cayra

区分所有法等の法令に合致している限り、総会決議、管理規約の順で優先です。
マンション管理士試験の問題集に、「一級建築士の区分所有者が排気施設か何かをつけるために、壁面に鋲を打ったというのがあったと思います」で、解答に、「判例で、違法行為であり、・・・」という内容の記述があったはずです。正確な文面で無いので、申し訳ないのですが、判例では、どんなに小さくても主要構造物にビスを打ってはいけません」ということです。下地については記述がないのでわかりませんが、駆体主要部（コンクリートや鉄筋）に傷が付けば問題発生になりますよ。
このようなことにならないためには、面倒でも、毎回事例ごとに特別決議を取るか、予め事例や場所を限定して特別決議を取って、規約を改正しておくのがいいのではないでしょうか？

お礼

有難うございます。
やはり管理する上の建前は、ビス１本であっても運用上許してなならないということですか。
リフォームの申請に対しては、個別に管理組合が承認することになっていますが、リフォーム業者が法規や規約を遵守して施工しているのでしょうか。個人的には、そのあたりの法制度が曖昧なので、区分所有法や管理規約までが形骸化してしまうのではないかと考えております。
また、現在躯体への固定方法を各家具や電化製品についてパターン化したマニュアルを作成し、管理組合で施工要領の取りまとめ作業中でありますが、リフォームと同様、管理組合が施工要領を示しても遵守せず、禁止事項を勝手に施工してしまう事が心配であります。
どこかの駅での柱の補強工事では、ハンマードリルで内部の鉄筋をぶち抜いてしまったとか。図面上の強度計算に施工要領まで作成し大手ゼネコンに発注しても、作業者を管理できないのが現在の日本の現状でしょうか。
こちらでは、規約を改正する程の問題ではありませんので、月一回の役員会で行っております。毎回の事例ごとでは大変なので、予め事例や場所を限定して承認します。また、過去に承認されているものであれば、審査は行われません。管理組合での問題はないと思っておりますが、事後写真の提出のみなので、施工の監督や検査に良い方法が見つかりません。何か良い方法が御座いましたら、よろしくお願い申し上げます。

回答No.2

montebianca

管理規約はマンション（区分所有建物）に居住する人が、安全で快適に生活できるよう居住者（区分所有者）自らが、3/4以上の議決を持って定める、いわば区分所有建物の管理の一番大事な基本です。一般的には国交省策定の「標準管理規約」に準じて制定するのが普通です。

問題ですが、
＞穿孔等主要構造物に影響を及ぼす行為を禁止していますが
・・・それでも、その禁止行為を自分の・・・・

＞防災上の生命を優先
・・・するため行いたいが、・・・

＞マンション法の管理規約を優先
・・・すべきか・・という質問と読めますが。

＞穿孔等主要構造物に影響を及ぼす行為・・は質問者を含む他の居住者（区分所有者）全体に影響を及ぼす危険な行為です。

自分の都合で「大型の家具や冷蔵庫を固定するためには」全体を危険にさらす行為と管理規約とどちらが優先すべきかと言う質問になろうかと思います。

今回の質問のような
＞防災上の生命を優先するのか、マンション法の管理規約を優先するのか・・・・・というような質問を、世間では、利己主議による議論のすり替えと呼びます。

今回の件は、大きな問題にはならないでしょうが、そのような発想で集団生活をおくるということは、いずれ大きな問題になりかねません。

そのような場合には区分所有法第59条により最悪、区分所有権の競売請求の訴えを管理組合（管理者）より提起されることになりかねないことを付記しておきます。

お礼

質問内容が悪かったようですみません。自分の事でなく、また自分の都合で勝手にやろうとしているのではありませんので、ご享受をよろしくお願い申し上げます。
現行法では共有部分は管理規約で定められ、3/4以上の議決でもって変更するのは当然の事と存じます。
しかしながら、管理規約で許可されたリフォームでさえ共有部分にビスの打ち込み無しには行えません。各戸のリフォームを管理組合がすべてチェックできる筈もなく、アンカーの無許可打ち込みは日常茶飯事、中にはボーリングや鉄筋の切断が勝手に行われているのが現状です。また、既に施工されてしまえば、原状回復できるようなものではありません。
一方で、各家庭で使用されている大型重量物の場合、実験で震度６以上になると壁へ直接固定する方法でなければ倒れてしまいます。自治体によっては、固定方法を助言したり助成したりしていますが、各マンションの管理規約のこともあり、あまり普及しておりません。管理規約を改正し、固定方法の基準が示すことができれば良いのですが、何十年もそのままで形骸化したものも少なくありません。
それから、「賃貸住宅であっても、通常の家財道具で最低限の固定するためにビスを打ち込むことは許される。」と最高裁判決があったと噂で聞いた事があり、そのあたりのことが詳しく伺えれば、都市防災のレベルが上がるものと存じます。
「穿孔等主要構造物に影響を及ぼす行為」につきましても、厳密な解釈からでは一切のリフォームが許されるべきでなくなってしまいますので、運用上の解釈でどの程度許されるものなのかを知りたく質問させて戴きました。どうかよろしくお願い申し上げます。

回答No.1

tk-kubota

管理規約が優先します。
でも「壁等への穿孔等主要構造物に影響を及ぼす行為」と云う、主要部分とは躯体部分を云うので一般には下地があるので、その部分なら問題はないと思います。
あらかじめ理事長にお聞きになってはどうでしよう。

お礼

「壁等への穿孔等主要構造物に影響を及ぼす行為」がビス１本でも適用されるのかと思い質問しました。どうも有難うございました。