マンションの共有部分と専有部分について

質問

先日取得したマンションがあります。この物件は1階部分の角部屋です。この物件の一室が共有部分の盛り土で窓の下まで埋まっているような状態のため、結露がひどくカビに悩まされています。このマンションは2年半前に大規模修繕を行い、また各戸の住民からの要望をもとに個別に問題箇所の修繕をしたそうです。その際にこの問題の部屋についても何らかの対処はしたそうなのですが、効果は無く現在でも問題は残ったままになっています。
この件について管理会社に連絡し何らかの対応をしてほしい旨を伝えましたが、管理組合の予算組みの関係や2年半前に対処済みとのことですぐには対処できないという回答でした。
問題の原因が共有部分の盛り土から専有部分の壁を通して染み出す水分によるものなので、共有部分のほうに何らかの工事をしないことには収まらない状況なのですが、共有部分のことについては一区分所有者の当方としては何の対処もできないのが現状です。

次の大規模修繕まであと何年かあり、その時まで結露・カビを我慢して住まなければならないのか、それとも何らかの法的な根拠をもとに管理会社・管理組合に対して緊急個別に対応するよう請求することができるのか、この点についてアドバイスをいただければ幸いです。

回答No.2

studing_jitsumu

なるほど。
でしたら管理会社への要求はできません。
出来たとしてもなかなかやっかいです。

共有部分の新設・改築時などにおいて、
区分所有者の物件に大きな障害が出る場合は
管理組合に対して差し止めを求めることは出来ます。
ですがそれ以外での物件への障害、
つまりマンションの構造上の欠陥に関しては
修繕するかしないかについては
最終的には管理組合の判断にゆだねられ、
強制はできないのではないでしょうか。
管理組合にそういう義務を課す法律を
私は知りません。
もちろん、
マンションの安全性にかかわるのであれば
話は別ですし、
あまりにも結露等がひどくて
物件に過大な損害が出たのであれば
不法行為として管理組合を訴えることも
可能と言えば可能ですが。
そもそもマンションの管理組合には
何らかの責任があるわけはないですし、
マンション自体の管理をしているにすぎません。
結局管理組合が拒否し続けるのであれば
訴訟などの方法しかありません。

さて、
相談者様の返答にもありますように、
もしかしたらマンションの売主に対して
瑕疵担保責任が問えるということですが、
これも個人的には微妙です。
だって、マンションの内部、
つまり物件（壁）自体には問題ないわけですから。
その外部の状態（盛り土ですね）に問題があるので、
それを瑕疵と認定してもらうのは非常に困難です。
たとえば、
向かいの焼き鳥屋の煙のせいで窓を閉めていても、
家の中が常に煙のにおいで充満している、
向かいのマンションの太陽光の反射で、
自分のマンション内がサウナ風呂状態である、
などの状況では
瑕疵担保責任は難しいのと同様ではないかと思います。
きれいな壁紙の下は実はボロボロに腐敗した
壁であったなどの事情がないと難しいです。
ちなみに結露は
瑕疵として認められにくいものの一つですので
なおやっかいです。

そう考えると請求するなら管理組合ですが、
上記のとおり厄介ではないでしょうか。
アドバイスになっておらず申し訳ないです。

回答No.1

studing_jitsumu

いろいろな視点から考えてみましたが、
どうにもこうにも我慢するしかないような気がします。
その盛り土がどういう意図で盛られているのかが
論点となりますが、
意味なく盛ってあるのでしたら
いろんな手法で管理組合相手に
撤去の請求なども可能でしょう。
ですが建築上意味のあるものでしたらそれは
そういう物件を買ったと言うに過ぎません。
つまりエレベーターの横の部屋を買ったら
毎日うるさいのでエレベーターを何とかしてくれ
とはいえないのと同様です。
もちろん、その盛り土（水分）によって壁面の劣化や、
マンション建築事態に問題が生じるのでしたら
管理組合としてなんとか対処すべき問題です。

現時点ではこんなところでしょうか。

補足

ご回答ありがとうございます。

盛り土は地面より約1メートルほど高く、その部屋を囲むように盛られており、上に芝生が植えられています。意図としては、それによって防災上やその他の効果があるようには思われませんので、単なるマンションの意匠であろうと思います。

当方の要求はこの盛り土を全て撤去していただきたいのではなく、盛り土と外壁の間に隙間を取っていただくか、防水材を挟んでいただくか等の、結露・カビが発生しないような最低限の対処をしていただきたいと要望しています。

エレベーターの例えをしていただきましたが、その場合は所有者の理解は当初からのものですが、当方のケースは隠れた瑕疵というものだと思います。また、共有部分の仕様によって、区分所有者の財産にたいして物理的な侵害が起こっているケースではないかと思っています。

引き続きアドバイスを頂戴できれば幸いです。