区画整理事業組合が仮換地の土地を整地していない

質問

お世話になります．
今回，区画整理事業組合によって仮換地指定された土地を不動産屋の仲介で購入しました．大部分は組合によって整地されていたのですが，隣の家との境界に塀があり，塀から1mの部分が整地されていません．これは，組合が，拡張目的でわざと整地していなかったそうです．土地購入後しばらくして組合から連絡が来て，土地の境界の変更を依頼されたのですが，我が家の土地が減少してしまうため断ったところ，結局境界はそのままということになりました．しかし，未整地の1mの部分について，我が家の土地の方が低めに整地されているので，ここを整地すると塀が崩れる可能性があるそうです．したがって，建築申請も出来ないらしいということです．そんなことを後から言われて，かなりびっくりしています．重要事項説明書などには，当然そのような記載はありません．ここの部分は仮換地内ですし，組合が隣との塀を立て直すなどして，整地する責任があると思います．そうでないと，この1mの部分はこちらが有効利用できません．
というわけで，このような場合，どのようにすればよろしいでしょうか．

回答No.2

kita52326

No.1です。もう一度考えてみました。

(1) 土地の面積は減らしたくない。
(2) 当初計画どおり境界まで平らに造成してもらいたい。
(3) なるべく早急に建築確認申請をだしたい。
が全て満たされるのがベストの解決策で、
それには隣地所有者が塀の撤去・再構築に同意することが必要なのだと思います。
しかし、組合から境界変更の申し入れがあったということは、
組合としては見通しがたたないと考えているということでしょう。

また、あなたに対する責任の所在と言うことで申しますと、
売買契約書・重要事項説明を再度よく確認されるべきです。
区画整理事業についてどのように書いてあって、
どのような仕上がりになり、いつから建物着工できる予定なのか、
現状平らにはなっていない部分はどうなる予定か等について、
売主・仲介業者側から十分な説明がなかったとすると、
物件の瑕疵、重要事項説明義務違反の主張ができると思います。

その場合、売買代金の減額、売買契約の解除ができる可能性もありますが、
いきなりその方向にいくよりは、売主・仲介業者に対して、
(1) このような事態になった原因を組合に事実経過せよ。
(2) その上で、隣地所有者の説得にあたって了解を得よ。
(3) (2)が不調なら売買契約を解除する
(4) 同等の土地を紹介できるなら買うので紹介せよ
(5) しかるべき対応をしないなら、行政に相談する
というような感じですすめたらいかがでしょう。
地元系の地主・仲介業者なら、いろいろ情報も集めやすいでしょうし、
隣地所有者とも何らかの面識、交流があるかもしれないので、
可能性がでてくるかもしれません。

組合については、区画整理事業の施行者なので、
事業計画に沿って造成できるよう地権者と交渉はしますが、
本件土地の売買当事者ではないこと、
仮換地の使用収益の開始前(建築確認申請が留保されている)なら、
造成計画に変更がでることはありえること、
清算金などで調整すれば区画整理法上問題はないこと、等から
本件の責任を問うことまでは難しいと思います。

責任を問うというより、
いろいろな情報や助言をもらうなど、相談先としてうまく利用した方が
望まれる結果にいたる可能性がでてくるのではないでしょうか。

いろいろ交渉テクニックも必要だと思いますが頑張ってください。

お礼

ご回答ありがとうございました．
よくわかりました．
不動産屋には，現在いろいろと相談中です．
場所もなかなかいいところなので，できれば責任の所在を明らかにした上で，交渉を重ねて丸く治めたいところです．
引き続き，他のご意見などあればご教授ください．

回答No.1

kita52326

お隣の家の塀をいったん壊し、
直擁壁で境界を作って塀を作り直せばよいと思うのですが、
何らかの理由で、所有者と折り合いがつかないのでしょう。
もしかすると造成前からある地元有力者のお家かもしれないですね。
区画整理は組合員の同意を得ながらすすめていく事業なので、
このような不測の事態がないわけではありません。

区画整理事業地内の土地売買の契約書・重要事項説明書に、
区画整理事業に関する記載が何もないというのは、
少々おかしいと思うのですが、
この点は不動産業者を責めることが出来ると思います。

従前地名義があなた名義で登記されているのなら、
あなたは区画整理組合の組合員ということになります。
隣地境界がもしそのままになってしまうなら、
造成後の土地は、当初の仮換地より評価が下がってしまうので、
その分は事業完了時に誤差・格差等を金銭で調整する、
清算金で反映させるよう組合に要求しておくことが考えられます。

塀を壊して直擁壁を作ることは、当初計画していたかもしれませんが、
区画整理全体をすすめる上では、絶対必要とまではいえないので、
隣家が同意しないのなら、組合として強制執行までは出来ないと思います。

お礼

回答ありがとうございました．
こちらとしては，すでに設計，外溝など，進行しているので，建築申請が出来ないと非常に困ります．
お隣さんに壁の再構築をしてもらいたいのですが，この責任は，不動産屋か組合にあるはずと思っています．今後，うまく交渉を進めるためには，どうすればよいか，まだよくわかりません．
また何かわかることがありましたら，ご教授ください．