不動産の売却はどこに相談すべきか

質問

父が入院していますが回復の見込みはなく、
この先ずっと入院費等、大変なお金がかかる状態です。
そこで実家の売却について検討中です。
家は神奈川で地下鉄駅から１０分、土地は９０坪ありますが
築５０年の広くて古い家屋が建っています。

１．売却し、母と私の住居としてマンション購入
２．ローンでアパートのように他人に貸せる建物を建築する（私と母も住みつつ、家賃収入を期待）

というようなことを考えていましたが、近くの不動産屋に相談したところ
うちの家はせいぜい４千万程度で、古い家屋の処分費用などでマンションを買える金など残らない、
アパートを建てるためのローンなど、このへんの賃料や私の収入を考えるとまず無理、等々
悲観的なことしか言われませんでした。

あと何軒かまわって相談したほうが良いのか、
大手の不動産屋に相談したほうがいいのか
あるいは銀行なのか・・・と悩んでおります。
世間知らずな質問でお恥ずかしいですが、
ご教授いただけたら幸いです。

回答No.5

thnext

不動産の購入は、望んで行うため、ほとんどの方が計画的に行えて、考える時間は許す限り長期間持つことができますが、不動産の売却に関しては、計画的にやってくるケースと、突然やってくるケースがあり、望まなくとも必要に迫られる場合があります。

計画的な売却
「買い替え」「住み替え」「不要」 など
突然の売却
「債務返済」「相続」「離婚」 など
やはりケースによって、有利な不動産売却方法も異なってきます。

不動産売却方法は、「仲介」と「買取」の２種類

回答No.4

-YamaChan-

締め切られていないようなので、回答します。
レオパレス等のワンルーム型アパートでも、100坪程度の土地に「収益が見込める形で」建てるには１億円近いお金がかかります。
3000万円ほどではプレハブアパートを建てるので精一杯です。

回答No.3

pakapaka-2

先ずどうしたいのかを考えられるといいのですが。
其れによって相談に行く先が変わりますから。

付き合いのある銀行が有るならばそこのファイナンシャルプランナーに相談するのも良いかも知れませんね。
でも銀行が貴方に良い対処方法を考えてくれるほどの知識がある人ばかりではないですよ。

ですから、先ずどうしたいのかを考えてて見ましょう。
土地は90坪多分50万円で4500万円ですよね。
壊すのは200万円くらいと思います。

先ず幾ら掛けられるか考えましょう。
50年経っていると言う事ですから、土地代は只みたいなものですから原価5％で計算。約4000万円の利益があるということに成ります。通常でしたらこれは父上のものですから売ってしまってから相続すると4000万円相続した事に成ってしまいます。他の資産が判りませんけれども、通常は上手な節税ではありません。

相続の事の基礎知識として、配偶者が相続するならば幾ら相続してもその金額には税金が掛かりません。
此れを利用するか、20年以上夫婦である配偶者への住居の贈与の特例を利用すべき。
限度は半分か2000万円だったと思います。(この時は路線価といって最低の評価基準価格ですから、実勢価格が4500万円だったら3000万円くらいの評価ですから問題なし。）
土地の半分の権利を配偶者に譲る事にする事で、自宅を売ったときの利益から3000万円の控除が使えます。此れが2人分になるので、6000万円までの利益には税金が掛かりません。(こうしないと父が売れば4000万円の利益と成り、1000万円がその他所得として税金対象ですから、実質3600万円程度しか使えない。

これで4000万円使える事に成ります。(父・母の財産として）
やっと本題に入ります。
１）4000万円あれば此れ以内でマンションを買うか此れを頭金として、足りない分だけ貴女がローンを組めばマンションは買えると思いますが。(新築か中古か場所はどこかで金額を検証してください）

2)アパート付き住宅を建てる。
この相談は住宅メーカーです。収支を計算してくれます。経験値から言えば家族用の賃貸と言うものでは収支が出ないと思います。
ワンルームを8つと２か３ＬＤＫと言うような感じでしょうね。この時の問題点は、自分の住居も含めて建築費用が掛かるので、収支が出にくい点です。
何故困るかと言うと、貴女の収入がわかりませんが、収入の少ない人に貸す銀行が無いからです。賃貸物件を建てるのであれば、その収支だけを計算してノンリコースと言う遣り方で資金を貸してくれる銀行は一杯有りますが、ポイントは自宅も含めた借入金を収入で返せるかどうかです。よっぽど良い場所であれば此れも可能ですが？？？です。

３）そこで次の策はアパートを建てて、賃貸して、収益の一部と多少の持ち出しで、賃貸に住むことです。そうすれば収入で家が手に入り、賃貸で多少は実入りが有り、行く行くはその一部を自分の部屋にしてしまう(続き部屋にする事は可。）
その上相続の時には賃貸物件つきの土地として評価が下がり相続税も下がる。

アパートが建つかどうかはメーカーに確認すれば一生懸命考えてくれます。彼らは此れが商売ですから。

ワンルームならばレオパレスが最適。
ファミリーだと大東建託もあり。
長くなるので此れくらいで。再質問でも結構です。

参考URL：

http://www.leopalace21.com/index.html

回答No.2

noname#22812

父の入院費等の問題から90坪の土地を売却して現金に換える事が目的なのか、アパートに投資する為のローンを組みたいのか問題の焦点がはっきりしません。

質問の表題にあるように不動産を売却したいという事ならば大手も含めて何件か業者を回ってみた方が宜しいと思います。

補足

わかりづらくてすみません。
当初、家は８千万くらいの価値はあるかと思っており売却後に３千万くらいのマンションで母と暮らせば父の入院費も出るのではないかと考えました。
隣人が、それよりは３千万ほど銀行で借りて建替え３，４人ぶんの家賃収入があればローン返済と入院費もまかなえるのではと言うのです。そのほうが母の老後にも良いかとは思ったのですが、そんなことが現実に可能かとかそういったことが私にはわからないので、総合的なアドバイスをしてもらえるようなところを知りたかったのです。

回答No.1

dot777

東京スター銀行にいかれましたか？
リバースモーゲージという商品があります。

参考URL：

http://www.tokyostarbank.co.jp/products/jyujitsu/index.php

お礼

ありがとうございます！
一度行ってみます。