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車の通行について（長文です。）
私の家の東側の道は、４軒の持ち合い道路で、南北に通り抜けできる状態になっております。南北に通り抜けた先は、位置指定道路となっております。私の家の私道部分は、お向かいさんのＡさんと半分ずつで共有しており、北の位置指定道路に向かって接道し、私道の共有幅は、４メートルです。袋小路では、ございません。私の家とＡさんの位置は、それぞれ角地ではなく北から１５メートル入ったところにあります。私の北隣の角地に新しく家が建てられたのですが、北に面してる位置指定道路側ではなく、私道部分に玄関を作りたいとのことで、承諾書にサインをしました。その内容は、土地を所有し、居住するにあり、私所有の土地を通路（道路）として将来にわたり無償で使用することを承諾するという内容で、私としては、人の通行のみということで、承諾したつもりなのでが、相手側は、この承諾書は、車の通行も認める事になるので、車の通行をさせてもらとの事でした。私の所有している私道の道幅は、溝を入れて、２メートルなので、どう考えても車が通るは、思えないのです。しかし、お向かいのＡさんが、車の通行を許可すると４メートル幅になるので地図上では通行できるということになります。私としては、地下駐車場が元々北側の位置指定道路側にあったので私の私道部分は、玄関の出入り口だけかと思っていたら、玄関部分にも駐車スペースを作り出したので困っております。業者の言い分としは、お宅の承諾書は、道路として明記してるのだから、車は、通れるとのことでした。トラブルを避けるために、今度入居される方にこの承諾書は人の通行を認めたもで、車両に関しては認めておらず、承諾書を発行しときには、当然車庫などとは聞いていないのでと、伝えてあります。それで尚、車両乗り入れ禁止の一文を承諾書に加える事を拒否されています。車庫を作られた場合、どうしたらよいでしょうか？
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「地役権」の原因には、設定行為（＝承諾書などによる契約）、遺言、相続などがありますが、このほか、時効取得も認められています（民法２８３条）。 地役権の時効取得の要件は、１０年間平穏かつ公然と行使することです（民法１６３条）。 しかし、質問文のケースでは、承諾書により北隣地の所有者に私道の通行を認めた時点で、地役権は設定されたとみるべきだと思います（＝「承諾書」の詳細がわからないので、この承諾書が地役権設定を意味するものと仮定した場合）。 ですから、既に北隣地の土地所有者は通行地役権を得ているのであり（＝この場合は、人の通行に限るという意味です）、「承諾書に車の通行を認める文がない」場合には「私道部分での車の通行を、１０年以上黙認した」としても、新たに車に関する通行地役権を時効取得するということにはならないと思います。 「地役権」は物権とはいえ、「所有権」とは違います。地役権があるからといって、所有者の意に反して自由にその目的となる土地を使用できるわけではありません。 通行地役権は、土地所有者の権利を侵害しない範囲で、その土地を所有者と同じように通行できるという権利にしかすぎないのです。 例えば、建築基準法では、建物の敷地の要件として、幅員４ｍ以上の道路（＝建築基準法上の道路です）に接面することを規定していますが、自動車が通行できるか否かは関係ありません。 同じように、通行地役権も、基本的に人の通行を目的とするものであり、自動車の通行まで保証するものではありません。 その内容は、「設定行為（＝質問文では「承諾書」の内容）で定めた目的」にしたがって決められることになります（民法２８０条）。 もっとも、車の通行を認める地役権もあります。 最高裁平成１７年３月２９日判決では、「通行地役権者が承役地に車両を恒常的に駐車させている者に対し車両の通行を妨害することの禁止を求めることができる」とし、具体的に「幅員２．８ｍ未満、積載量２．５ｔ以下の車両の通行を妨害してはならない」と判示しました（下記、参考URLに最高裁ＨＰから判決文を貼っておきます）。 今、北隣地の土地所有者や業者と、車の通行をめぐって質問者さんと見解が分かれているようです。この見解の相違を明確にすることが大切だと思います。１０年後では、車の通行に関する地役権の可否については、裁判で決着を付けることになるおそれがあります。 断固、車の通行を禁止するのであれば、車止めを設置するなどして最初から禁止すべきだと思います（＝私有地であるので、車止め設置は可能）。 なお、この場合には、先に紹介した最高裁判例のように、北隣地の土地所有者が裁判に訴えてくる可能性もあると思います（＝状況が異なるので、どちらが勝つかはわかりません）。 だだ、このような方法が今後の近所つきあいを進める上で、最良の選択かどうかはわかりませんが…。
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- matthewee
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１．No.４の回答では、質問者さんの私道（＝私有地）を北隣地の所有者が占有する（＝つまり、独占的に使用する）と考えて、この契約は、無償で土地を使用させる契約、民法でいう「使用貸借」契約と思い、使用貸借を前提として回答を書きました。 しかし、質問文を読み返してみると、質問者さんの私道（＝私有地）は、質問者さんやＡさんも通行し、かつ、北隣地の所有者も通行することができると考えれば、この場合の通行権は、「使用貸借」によるものではなく、物権の「地役権」（民法２８０条）によるものと考えることができます。 ※債権の「使用貸借」の場合には、土地所有者である質問者さんやＡさんは、この私道を通行できませんが、物権の「地役権」の場合には、質問者さんやＡさんは、この私道を通行することができるという大きな違いがあります。 ２．北隣地の土地所有者が、「地役権」により通行する権利を得たとなれば、この北隣地は半永久的にこの私道の通行権を得たことになります。 また、地役権は有償でも、無償でも設定することが可能です。 「地役権」というのは、ある土地のために、他人の土地を利用する権利をいいますが、物権なので、北隣地と共に存在するという特徴があります。 北隣地が誰かに転売されても、この通行地役権は原則として消滅しません。 地役権は物権ですから、地役権を登記しないと第三者に対抗できないのですが、「承役地（＝質問文では私道）が譲渡された場合に、要役地（＝質問文では北隣地）の所有者によって継続的に通路として使用されていたことが、その位置や形状、構造などの物理的状況から明らかであり、かつ、譲受人（＝私道の新所有者）がそのことを認識していたか、認識することが可能であったとき」は、地役権の登記がなくても、その権利を主張することができます（最高裁平成１０年２月１３日判例）。 ですから、北隣地の土地所有者の通行権が「地役権」に基づくものであった場合、「仮に転売もしくは私が死亡し息子の代になった」としても、この通行地役権は消滅しません。 ３．なお、地役権は、無制限に土地を利用できる権利ではなく、設定時の契約内容に拘束されます。 通行地役権の場合は、文字通り人の通行を認めたものと解釈すべきだと思います。もし、車の通行も地役権の内容に含めるのなら、承諾書に「車（＝車別、通行頻度等も）の通行も認める。」という一文が必要だと思います。 もし、北隣地の所有者の通行権が、地役権であった場合には、その通行地役権の内容をきっちり明文化しておく必要があると思います。 相手が明文化を拒否するようなら、裁判で決着させる方法しかないかもしれません。 なお、「車が通るなら承諾しなかった」というのであれば、錯誤無効（民法９５条）を主張し、契約を白紙に戻すことができるかもしれません。←自信はありませんが…。 債権の「使用貸借」は弱い権利ですが、物権の「地役権」は強い権利です。 承諾書の内容について、弁護士にご相談されることをお薦めします。 ４．市役所建築指導課の職員に「書類上は問題ないといわれた」ということですが、基本的に行政当局は書類審査だけで建築確認を行い、もし、トラブルがあれば民事事件なので一切干渉しないというスタンスを取ることが多いです。
お礼
ご回答ありがとうございました。 大変参考になります。 承諾書に車の通行を認める文がないとしても 私道部分での車の通行を、１０年以上黙認した場合 車の為の通行地役権は、発生するのですか、 もしそうであった場合阻止する方法はありますか？ よろしくお願い致します。
- matthewee
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質問文からは、建物と道路との配置状況がよくわからないのですが、「私の北隣の角地に新しく建てられた」家というのは、位置指定道路を敷地の前面道路として使用せず、質問者さんの私道、というより現状は道路形態である私有地を前面道路として使用しようとしている－という私の解釈でよいでしょうか。 とすれば、質問文に書かれた「業者」の言い分には、いくつか疑問点があります。 １．まず、質問者さん所有の私道は、現状は道路の形態をしていても、法律上は私有地です。要するに「宅地」と何ら変わりません。 ※この「私道」部分が登記簿で「公衆用道路」として登記され、固定資産税が非課税であっても、以下の結論は同じです。 他人の私有地を無償で通行するのですから、その土地の所有者の指示する通行方法を遵守するのは当然です。 質問者さんがサインした承諾書には、「車の通行も認める」と明記してあったのですか。 もし、「車の通行も認める」と明記してなければ、それは、人の通行を認めるだけであり、車の通行まで無条件に認めたものではないと判断するのが妥当だと思います。 例えば、位置指定道路であっても、車の通行が制限されることはあります（＝人の通行と緊急車両－救急車など－の通行制限はできない）。 ご参考までに、下記に「私道と位置指定道路の道路法上の違い」に関する日経NETのＨＰを貼っておきます。「位置指定道路について通行の自由が認められたとしても、自動車の通行まで認められることにはなりません。」。 http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html 今回の質問文では、問題の私道は、“準公道”的な性格を有する「位置指定道路」ではなく、利用形態が現況道路にしかすぎない「私有地」ですから、たとえ、他人の通行を承諾したとしても、それは人の通行に限定されるものであり、車の通行を所有者に承諾させるためには、その事実を承諾書に明記しないかぎり車の通行に関して効力はないと考えるべきだと思います。 要するに、「業者」のいう「承諾書は、道路と明記してるのだから、車は通れる」というのは、勝手な思い込みによる承諾書の拡大解釈以外の何物でもないと思います。 ２．また、この承諾書の相手は誰でしょうか。相手が「業者」なら通行できるのは工事期間だけということになります。「私の北隣の角地に新しく建てられた家」の所有者なら、質問者さんがこの私道を所有している期間だけ通行できるということになります。 無償で土地を使用させる契約を、民法では、「使用貸借」契約といいますが、極めて弱い権利です。 例えば、私道の所有者が変われば、新しい土地所有者に対して、北隣の人はこの私道を従来通り通行する権利がありません。また、使用貸借は借主が死亡すれば消滅しますから（民法５９９条）、北隣の人が亡くなれば、家族といえども私道を通行する権利はなくなります（＝使用借権は相続対象にならないから）。 また、使用貸借契約は、「借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用をしなければならない」（民法５９４条１項）と規定され、「借主がこの規定に違反して使用したときは、貸主は契約の解除をすることができる」（民法５９４条３項）のです。 だから、私道の所有者の決める使用方法に従ってもらい、「車の通行をするなら契約違反で使用貸借契約を解除する」と相手に通告してもいいと思います。 要するに、このような弱い権利の承諾書で、将来、通行不可になるかもしれない私道、というより私有地側に玄関や車庫を作ったのは、法律を知らない「業者」の設計ミスだと思います。 ３．念のため、市役所に行かれて、建築指導課で「建築確認申請書」を閲覧され、隣人の建物の前面道路が位置指定道路として申請されていることを確認して下さい。 前面道路が位置指定道路であるなら、この私道（＝私有地）側に玄関や車庫を作る必然性は全くないと言えると思います。 なお、隣家の車庫が完成してからでは、車の通行を黙認されたと思われる可能性もあるので、もし、断固、車の通行を禁止しようと思われているのなら、早急に対応を取られたほうがいいと思います。
お礼
とてもわかりやすい回答をありがとうございます。 調べたところ、前面道路は位置指定道路でした。でも指導課の職員に、一般的には位置指定道路側に玄関を作るのが当然で、この建物に沿った道半分の私道所有者にのみ承諾書をとり、当然の権利のごとく玄関を作り、更に車庫にまでするのはおかしくないか？と聞くと書類上は問題ないと言われてしまいました・・・ それと、承諾書の最後に「将来何等かの理由により土地所有者（私と隣人のそれぞれの土地所有者）が変わっても取得者にこの承諾書は継承されるものとし、以降も同様とする。」の一文が明記されていますが、それでも消滅しますか？ もし、消滅するなら、仮に転売もしくは私が死亡し息子の代になったら、同じくこの承諾書は消滅しますか？
＞仮に、車両の乗り入れを認めたとしたら車庫も認めなければならないのでしょうか？ 車庫が無いとした場合に車両の乗り入れを認める必要があるのかを考えれば答えは出ると思います。 問題は北側地権者に対して質問者とAさんとが共有土地上を通行する承諾を与えるかどうかであり、隣家がどこにどの様な車庫を造るかは建築法規の問題でしかありません。 その共有私道部分がこの先半永久的に通行の用に供する以外は有り得ないと考え、善意で他人に通行承諾を与える事は質問者及びAさんが判断する事ですが、それを認めて何の負担無く他人が車両の出入りに使用する事はあまり通常の事では有りません。何度も書きますが北側のお宅は門扉や車庫も本来の北側接道部分に向けて造る事が道理なのです。 多少の認識の違いはあれど半ば認めてしまっているのは質問者ご自身でありますのでこれ以上このような場でのアドバイスは難しいです。係争や具体的対策に関しては弁護士等にご相談ください。 今後質問者が土地を売却する際、又は資産として考えた場合には一種の負担付（他人の通行権付）の不動産とも言えます。
お礼
ご回答ありがとうございました。 大変参考になりました。 いろいろ考えた上で弁護士等に相談してみます。
補足追加です。 その対象私道部分は向かいのAさんとの共有との事ですから仮に分筆されてAさんと質問者と別々の所有権となっていない限りに於いては、質問者のみの承諾では足りません。 共有物の扱いを勘違いされている方も居ますが、共有である限りは向こう2m部分がAさん、こっち2m部分が質問者の自由に使えるという解釈では有りません。 建築敷地として2mずつ分けて算入したとしても、それは建築に於いて便宜上線引きをしただけであり、所有権及び使用収益に於いて各々が共有者の意向を無視して自由に使える部分では有りません。 よって北側地権者がその部分を使うにはAさんの承諾も不可欠となりますので、その部分の確認とそれによる対策という事も可能性としては残されているかもしれません。 既にAさんも承諾済みであり、自動車の通行にもさしたる懸念を抱いていないとすると先にも記載した通りに私道整備の費用負担を求める交渉をした方が現実的かと思います。
まず4軒の持ち合い道路と書かれている私道はどの様な扱いでしょうか。その私道自体は位置指定道路では無いということでしょうか。質問者宅がどこを建築基準法上の接道として建築されたのかが不明ですが、北側位置指定道路と2m接する旗竿地という建築敷地ということでしょうか。 仮にその解釈で良いとした場合には私道と呼べばそうでしょうが立派な建築敷地として算入している土地となります。その場合には向かいのAさん及び質問者以外の者がその部分に立ち入る必要も権利も無いわけですから安易に承諾書などに印を付いた落ち度が有ります。 北側地権者が北側位置指定道路を接道条件として建築するのであれば出入りは北側に限定して貰うべきであり、質問者の敷地内部を通り抜ける事自体がおかしい状況と考えます。 しかし一旦承諾しているわけですから通路（道路）としての使用範囲の解釈の問題等、当事者同士で解決しない場合には司法判断となりそうです。人間の歩行のみに限る通行承諾であれば書面にも一筆加えるべきでしたし、認識の違いとはいえ通行を認めてしまっている限りはその私道部分の維持修繕費用の負担を求めるような約定を交わす事が一つの妥協案かと思います。 そもそも承諾する必要の無い内容であったと考えるべき事案であり後からとやかく言うのも手遅れ感があります。
お礼
ご回答ありがとうございました。 （北側位置指定道路と2m接する旗竿地という建築敷地（ということでしょうか。 その通りです。 仮に、車両の乗り入れを認めたとしたら車庫も認めなければならないのでしょうか？ よろしくお願い致します。
お礼
ご回答ありがとうございました。 今後のことを考え、充分調査したうえで 方向を見つけたいと思います。 誠にありがとうございました。