敷延と整形地との不動産価値について

質問

現在、土地の購入を考えているものですが、
2つの候補があり、もの凄く迷っています。

1.
接道幅3mで約70坪の敷延の土地です。
道路からは、フラットなのですが、
南側が3～4m、東側が5m程上がっています。

2.東道路の約50坪の整形地
南側が0.8m程上がっています。

1.は、もの凄く日当たりが良いのですが、
敷延であるのと擁壁が高いという、
不安材料があるのですが、敷地が広いのと、
プライベートな庭を持てるということが魅了です。
2.は、1.と比べて若干、日当たりが悪いぐらいで、他に特に問題はないのですが、価格が若干高いのがネックです。

どちらも、区画整理地内の物件なのですが、
1.の方が日当たりが良くても、
不動産価値の高いのは、
やはり、2.になるのでしょうか？

回答No.5

hide650929 · ベストアンサー

Ｎｏ２、３です。

>擁壁は、hide650929さんのおっしゃっているようなタイプではなく、真っ直ぐ上がっているので、面積的なロスはありません。(強度的にはどちらが良いのでしょう？)

随分とお金をかけた造成がされているようですね。
垂直に建った擁壁はＰＣ（プレキャストコンクリート）製で、埋設前はＬ字型なのでＬ型擁壁とも呼ばれます。
これは先述の間知ブロックが、矩面にもたれ掛かることで土圧を押さえる”矩面保護”の役割しか持たないのに対し、Ｌ型擁壁は盾板と底板が土圧に対して自重＋裏埋めされた土砂重量で抵抗するため、転倒・滑動のリスクは極めて少ないものです。
勿論、強度的に優れているのはＬ型擁壁の方で、コストは間知ブロック積みの３倍程度かかります。
※おそらく（１）の規模で新たにＬ型擁壁を構築するとなると２００～３００万位はかかるものです。

（１）の土地がＬ型用壁での造成地で（２）より割安ならば、かなりのお値打ちですよ。
※大規模造成地では全体の造成費が各戸の土地代金に付加されていますので。

お礼

アドバイスありがごうございます。
擁壁については、ほぼ問題ないということですね。
（１）の土地は、坪数も広いので、坪単価から考えれば、（２）よりも割安です。
間取り、予算が問題なさそうなら、1.を選ぶことになりそうです。

補足

(1)の土地は、盛土らしく、地盤がかなり弱いらしいです。
隣地では、柱状改良ではだめだったらしく、鋼管杭による改良を行ったそうです。

このような地盤でかつ、東側の擁壁(5.5m)にどれだけ近づけて家を建てることができるのか、かなり不安になってきました。

東側にある程度寄せないと、南側の間口を大きく取ることができず、希望しているような間取りを実現できそうにありません。

やっぱり(1)はあきらめた方が良いのでしょうか?

回答No.6

takafun55

私が人に勧める時は「絶対に予算オーバーしない」ということです。

家をなんとか買っても、家を維持することができない人が多くいます。毎年課税される固定資産税や不意に訪れる補修、定期的（10年や15年）な補修（外壁の塗り替え等）が必要でどんどんお金が出て行きます。せっかく買ったのに支払いが滞って競売なんてことになりかねません。

擁壁ですが、実は、我が家も南側が４ｍほど高いです。日照と眺望がいいので気に入っていますが、子供が落ちないようにしっかりしたフェンスを付けています。

確かに旗ざお地は、整形地と比較して安いです。一般に通路部分が整形地の50％程度、奥の部分が70％程度です。利用効率が悪いから安くなるのです。しかし、将来の売却を考えないのであれば、資産価値は問題ないのではないでしょうか。

擁壁はリッチなＬ型擁壁なので、まず心配ありません。どうやら良い区画整理のようですね。

どっちが良いかは好き嫌いがあるので、何ともいえませんが、予算オーバーだけは止めたほうが良いと思います。

お礼

アドバイスありがごうございます。
擁壁については、問題なさそうなので、
間取り、予算が問題なさそうなら、
こちら2.を選ぶことになりそうです。

補足

間違いました。
間取り、予算が問題なさそうなら、
1.を選ぶことになりそうです。

回答No.4

a_prost

基本的に物件を買った後は一生そこに住むんですよね？
資産価値とか何とかよりも、安心して住める場所かどうか？で判断することをお勧めします。

１の場合、広くて日当たりがいいが、擁壁が崩れるかもしれない。崩れかけた時、だれが保証して直してくれるのか？あなた自身です。

２の場合、多少日当たりが悪くても、安心して住めることに変わりはない。多少なりとも日はあたる。
価格は１．の擁壁がくずれた時の修理代を考えれば、初め価格を払えば終わりなので、すっきり。

と私的には思うのですが。。。
擁壁って結構トラブルとか聞きますよ。。。

お礼

私自身は、擁壁のトラブルとかあまり聞いたことないのですが、もしもということを考えれば2.の方が良いですよね。
そもそも擁壁って、何年ぐらいもつのでしょうか？

回答No.3

hide650929

再びＮｏ．２です。

（１）の土地で東側５ｍと南側３～４ｍの擁壁は間知ブロック積み（矩面にもたれた擁壁）でしょうか？
仮にこの擁壁が最も傾斜がキツイ３分勾配だとしても、５ｍの高低差では水平方向に1.5ｍ、控え幅を入れて実質２ｍは東側の境界線から敷地が後退する事になると思います。
同様に南側の高低差が３ｍとすれば１ｍ以上後退する訳ですから。仮に正方形の土地で試算しても実質的な有効敷地面積は５５坪位になる筈です。

また間知ブロック積みの５ｍは、ほぼ高低差の限界値ですので造成間もない盛り土など不整地盤の場合は、擁壁としての脆弱性は確かに否定できません。

宅地開発の業者さんには、造成前の地形（切り土、盛り土）についてもお訊ねになった方が良いと思います。

（１）と（２）の土地は同じ開発区域内の土地でしょうか？
もしgonbei1031さんが（２）をご購入後に、（１）に素敵な家が建ったら悔しいですよね。
申し込みまでにどれだけの猶予があるか判りませんが、それまでに（１）の土地については可能な限りの建築プランを考えてみてください。
条件付宅地の場合はＨＭさんにアイディアを求めても良いと思います。

補足

細かいアドバイスありがとうございます。

擁壁は、hide650929さんのおっしゃっているようなタイプではなく、真っ直ぐ上がっているので、面積的なロスはありません。(強度的にはどちらが良いのでしょう？)

また、追加情報として、（１）は条件付土地で、（２）は建売物件です。ですので、先程の土地の坪単価の比較は、相場から概算で出したものです。

間取りは、（２）で気に入っていますが、細かい部分での不満、予算がオーバーしているという問題があります。（１）は条件付ですが、フルカスタムでの建築が可能であることも、判断を迷わせている理由になっています。ただし、簡単な打ち合わせで出された間取りは、あまり気に入っていません。契約後でも、間取り変更できますと言われましたが、地型である程度、できる間取りとか制限されると思うので、納得できる間取りが出来るのかという不安はあります。

回答No.2

hide650929

不動産価値を気にされている様ですが、土地というのは買い手が見つかってこそ価値のあるものですから、将来の売却が難しいのは（１）の方でしょうね。

どちらを購入するかは好き好きですが、使い勝手に制約を受けるのも（１）の土地です。
具体的に（１）の土地にどの様な家を建てるかのイメージをお持ちですか？（家屋、庭、車庫の配置を含めて）

そのイメージがgonbei1031さんの理想にピッタリならば（１）を検討する価値があるかと思いますが、そうでなければ手を出さない方が賢明だと思います。

（２）の方は、どの様なプランでも応用が利きます。

補足

お返事ありがとうございます。
1.に関しては、理想にピッタリではありませんが、
・日当たり、通風が良い
・庭は南側にプライベート空間としてかなり広い空間が確保できる
・予算内に収まりそう
・自分たちの理想の間取りが取れるかどうかわからない
・擁壁が高いのが気になる

2.に関しては、
・自分たちの理想の間取りが取れる
・予算オーバー
・将来の売却が1.に比べると比較的容易

といった感じで
1.に関しては、メリット、デメリットがあり、
2.に関しては、予算だけがデメリットになります。

結局のところ、将来の売却を不安視するのなら、
やはり、2.ということになるのですが、
予算内に納めたいという気持ちもあり、
なかなか難しいですね。
(嫁さんを説得するしかないのかなぁ…(苦笑))

回答No.1

dot777

不動産の価値というのはいろんな要素で決まるので、これだけではなんともいえませんが、文章を見る限り２のほうがよさそうですね。

１は接道幅が３ｍしかないというのがマイナスポイントだとおもうのですが。前面道路の広さにもよりますが、一種の旗地のようになっているのでしょうか？
旗地ならそれだけで地価は60%とか70%になります。

また、擁壁が３ｍ～５ｍということですが、それは新しいのでしょうか？
古くて、崩れる恐れがあるのなら建築確認申請の段階でやり直しを命じられる可能性がありますよ。

２は、文章だけではわかりませんが、ひな壇で理想的な気はします。

でも、売る気がなければ、気にいっておられるような１でよいとは思いますけどね。値段は買うときも安いはずですし、広い空間をもてるのは魅力です。

補足

お返事ありがとうございます。
まだ、買う段階ですので、売る気はないのですが、
人生、何が起こるかわからないので、などど考えて
しまっています。

1.は、前面道路6mの旗地ですので、
坪単価は、2.の約65%ぐらいです。

旗地というだけで地価は60%とか70%ということですが、それには、擁壁の高さ、日当たり、通風などの条件は含まれないのでしょうか？
(ここの場合、擁壁が高くて、日当たりは良いのですが、その分、将来的に崖崩れなどの心配が若干あります。)

ちなみに、擁壁は新しく、許可(何処に取ったというのを聞きそびれてしまいました)がちゃんと下りているものなので、大丈夫ですよということでしたが…。