住宅ローーン（新規）の質問です。

質問

個人的な質問で恐縮です。一生の買い物ですので、知恵を分けて下さい。
来年2月の入居で、３５１０万円の新築マンションを契約しました。既に、提携銀行のみずほ銀行の仮審査はパスしています。
年齢：３２歳男　未婚　会社員（資本金３２億）
年収：５５０万円（税込）
入社歴：約１０年
マンション価格：約３５００万（本体価格のみ）
自己資金：約７００万
返済期間：３５年　＊但しできるだけ繰上返済したい
入居者：　本人　父（６１歳）　母（５６歳）
＊父は会社経営（年収約８００万円）
当面は返済に協力できそう

何れも元利均等毎月返済　
ボーナス時はできればゼロ、または毎月返済分と同額
（１）案
みずほ提携ローン　固定金利２０年　
店頭は2.85％（今日現在）手数料31500円
（２）案
フラット３５　みずほ　 3.150％（今日現在）
手数料31500円
（３）案
フラット３５　りそな　インターネット
3.150％（今日現在）手数料3万円
（４）案
フラット３５　りそな　インターネット
2.931％（今日現在）手数料50万4000円

全て保証料、保険料等は別途

以上の案を自分で考えました。
平凡新書・山下和之著『住宅ローンが危ない』に影響を受けました。
どんなことでも結構です。ご教示下さい。
宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#35582

物件の購入価格が約3,500万円で、フラット35の利用をお考えということは、借り入れ希望額は2,800万円と考えてよろしいですか？
そして、自己資金700万円とは別に、住宅ローン借り入れに掛かる諸費用（保証料、保険料等も含む）、引っ越し代、家具・家電・室内装飾などに掛かる費用などは用意されていると判断してもよろしいのですよね。
万が一に備えて、ある程度（年収の半分程度）は手元に残しておきたいところですし、前述の費用も含めると、500～700万円は別に必要－と考えたいところなのですが（＝現時点における流動性資金が1,200万円～1,400万円はあるはず－との考えです）。

まず、「＊但しできるだけ繰上返済したい」とのことですので、保証料ついては、利息上乗せ型ではなく、全額一括前払い型にしてください。
繰上返済をされる予定の方はその方がお得です。

とりあえず、
> みずほ提携ローン　固定金利２０年　店頭は2.85％
については事前審査ＯＫということですね。
借り入れ希望額を2,800万円ということで計算しますと、初回返済から20年間（240回返済）までの毎月の返済額（ボーナス返済なし）は105,428円となります。
返済能力の審査もこの額を基準にされています。

年収が550万円とのことですから、みずほＢＫのフラット35については、他の借り入れ（場合によっては保有されているクレジットカードについても対象となります）も含めた総返済負担率は「400万円以上700万円未満の場合　35%以下」が基準となりますね。
ですから、クレジットカードも持っていらっしゃらず、他からの借り入れがなければ、今回の住宅ローンのみで、年間の返済額が192.5万円以下となっていればいい訳です。
借入額を2,800万円で計算しますと、金利が6.00％でも審査はＯＫとなる水準ですね。

さて、提携住宅ローンとフラット35との比較ですが、フラット35は完済まで金利が維持されるタイプをお選びかと思います。
ですから、借入額2,800万円　35年返済　年利3.15％（完済まで同一金利適用）　ボーナス返済なし、として、仮に途中繰上返済をしなければ、毎月の返済額は110,116円で、元金＋利息の総返済予定金額は、46,248,572円となります。
これに対して、提携住宅ローンは、当初20年間のみ適用金利が2.85％と分かっていますが、それ以降の金利は未定です。
そこで、先のフラット35のシミュレートと同じく、借入額2,800万円　35年返済　ボーナス返済なし　途中繰上返済なし－とした場合、21年目以降完済まで（241回返済～420回返済）の金利が、何％までなら提携住宅ローンの方が、元金＋利息の総返済予定金額が少なくて済むかをシミュレートしてみました。
結果は、4.290％までならば提携住宅ローンの方が「お得」となりました。

20年後の金利情勢なんてどうなっているか分かりません。
4.290％よりも高いかもしれませんし、低いかもしれません。
それについては、ご自身で判断されるしかありません。

あと、提携住宅ローンは、保証料は必要だけれど団体信用生命保険料は不要だと思います。
フラット35は保証料が不要（実際には金利に上乗せされています）なので保証料は要らないけれど、万が一に備えて団体信用生命保険の加入はされた方がよろしいかと思いますので、その保険料が必要ですね。

最後に、住宅ローンは借入名義人本人の居住が大原則です。
> 地方に父名義の別荘があり、現役引退後はそちらへ移ります。5年後、10年後になるのか分かりませんが、その間私が結婚すれば、私が賃貸に仮住まいするのが筋かと思います。
ということならば、ご質問者さまが仮住まいに移られた時点で住宅ローンの条件違反となり、全額返済を求められても仕方がないことになります。
また、当然にその時点で住宅ローン控除も受けられない－ということになります。
どうしても－ということでしたら、当初からお父さまを連帯債務者とするか－ですが、そうなりますと、リレー返済等の住宅ローンを利用しなければ、６１歳のお父さまの年齢を基準に返済年限が設定されることになる場合があります（一番長いパターンで、お父さまが80歳となるまでの19年返済…でしょうか）。

お礼

いやぁ　思わず唸ってしまうような懇切丁寧なご回答有難うございます　頭の中がフラット、フラットでしたので、リセットするのに役立ちました。
後段の住宅ローンの大原則については、恥ずかしながら知りませんでした。人生設計の問題ですので、再度詰めてゆきたいと思います。また、提携ローンがどこまで優遇なのか再確認したいと思います。
感謝感激です。

回答No.1

mahopie

検討案の内で(2)と(3)は同一条件（手数料の消費税部分・窓口銀行の差は？）(3)と(4)は手数料を金利に含めるか・外出しにするか、という区分に過ぎず、比較するのは(1)と(2)の固定金利期間の点だけかと考えます。

計算上２０年固定と３５年固定の差は軽微です。
借入金額２８００万円（物件価格の８０％）として、２０年経過時点で(1)借入での元本返済１２５７万円＋利息支払額１２７３万円＝２５３０３万円（毎月返済１０，４２８円×２４０回）に対して、(2)(3)借入では元本返済１２２２万円＋利息１４２０８万円＝２６４２５万円（１１０，１１６円×２４０回）

(1) の借入の場合で２０年経過後の残債務１５４３万円に対する金利上昇のリスクと繰り上げ返済計画の実現度合いが質問者の場合どうなのかという点につきそうです。毎月約５千円の返済額軽減メリットは２０年で１２０万円になりますが、これに加えて前倒しでの繰り上げ返済の実現性が高ければ、２０年後の金利上昇のリスクをカバーできることになります。残金５００万円（内入１０００万円）程度であれば金利が６％水準となっても年間利息額１５万円（固定３．１５％との差額分）

それよりは、独身で両親同居の住宅購入の方が将来的な生活変動リスク（結婚で別所帯確保等）が大きいのではないかと考えますが、如何でしょうか？

お礼

早速のご助言有難うございます。
ご質問の件ですが、地方に父名義の別荘があり、現役引退後はそちらへ移ります。5年後、10年後になるのか分かりませんが、その間私が結婚すれば、私が賃貸に仮住まいするのが筋かと思います。その間は親に本ローン返済には全面的に協力して貰う予定です。

20年固定か、フラット35かは、繰上げ返済の可能性、というかやる気次第ですね。。。仮に20年の場合は、話題の新生の固定が繰り上げ手数料無しで相当魅力的ですね。
但し、私の条件で新生をパスするかの問題はありますが。。。