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住宅ローンについて教えて下さい

2007/04/05 00:00

今年６月が引渡しの新築マンションを契約しました。既に提携銀行であるみずほ銀行の仮審査は通ったのですが、実際にどのような住宅ローンを組んだら良いのか悩んでいます。まだ子供が小さい為、最も懸念すべきは金利上昇リスクかと思い、 35年の固定金利で考えています。個人的には、保証料無料や繰上げ返済手数料が安いなどの点からソニー銀行に興味があります。 (やはり他の点でデメリットがあるのでしょうか？) しかし、東京三菱UFJやみずほのような大手にも安心感を覚えます。何かお勧めのローンはありますでしょうか？できましたら各商品のメリット/デメリットを教えて頂けると幸いです。宜しくお願いします。年齢：２８歳　男　既婚職業：会社員(転職して２年) 年収：５３０万円（税込）物件価格：約４０００万（本体価格のみ）自己資金：なし返済期間：３５年入居者：本人　妻(２８歳、専業主婦)　子(０歳)

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noname#35582

2007/04/06 10:56 回答No.3

＃２です。お礼をありがとうございました。 > フラット35などは2割分の金額が用意できない場合にプロパーローンを組むことになるかと思いますがその部分を5年固定などにする、という考え方でも合っていますか？まず、フラット35の融資金額は、建設費または購入価額の『９割』が上限になりました（４月２日以降資金受け取り分から変更になりました）。プロパーとの併せ貸しについては取り扱っているところと取り扱っていないところがありますが、プロパー部分を短期固定（もしくは変動金利型）にするのは、基本的に間違っていないと思います。割合については何ともいえませんが…。ご利用を検討されている金融機関では、固定金利選択型の固定期間が短いもの（２年、３年、５年）の「適用金利」はどの程度になりそうでしょうか。例えば、三菱東京ＵＦＪ銀行ですと、フラット35は3.160％（４月の適用金利。以下同じ）、プロパーの35年の全期間固定が3.13％、最初に大きな優遇コースの２年固定が1.75％（1.20％優遇）、３年固定が1.80％（1.40％優遇）、５年固定が2.15％（1.50％優遇）となっています。三菱東京ＵＦＪ銀行の住宅ローンの店頭表示金利のうち、固定金利選択型の固定期間５年以上のものは、他の主要銀行よりも高めに設定されているので、「1.50％優遇」と書かれてもあまり「お得」と感じないんですよね…。（三井住友銀行もみずほ銀行も同じ「1.5％優遇」ですが優遇後の適用金利は、三井住友が2.10％で、みずほは1.95％。）様子を見ながらならば、２年固定か３年固定の方がいいのではないかと思ってしまいます。金融機関によって金利タイプの変更手続き、手数料が違いますので、絶対にとはいえませんが、変動金利型でも同じ優遇幅ということならば、個人的には変動金利型をオススメしたいくらいです。毎年１回100万円程度を繰上返済のペースとできるのならば、長期固定ではない方は1,000万円以上でもいいと思います。

質問者

お礼 2007/04/07 14:21

アドバイスありがとうございます。とても参考になりました。変動金利、短期固定なども視野に入れて再度検討したいと思います。ありがとうございました。

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noname#35582

2007/04/05 12:56 回答No.2

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともあり、現在は、金利商品による資金運用を担当している者です。 > 東京三菱UFJやみずほのような大手にも安心感を覚えます。あまり金融機関とはお付き合いのない方のようですね。経済などにも関心はあまりおありではありませんか？住宅ローンは、金融機関との付き合いが長くなる商品です。店舗等の利用・活用のしやすさなどもお考えのうちに入れておいてください。提携住宅ローンは、業者サイドの利点から選ばれています。物件の所在地によっては、地域性の強い金融機関を選ばれた方が「お客さまにとって」「有利」であったり、「お得」であったりすることもありますので、あまりブランドや名前に捉われすぎない方がいいですよ。また、「ろうきん」、「ＪＡ」なども侮りがたいこともありますので。さて、提携住宅ローンでは仮審査ＯＫとのことですが、「転職して２年」＝勤続年数２年という点と、「自己資金なしで物件価格約4,000万円」という点が、他の金融機関でどう捉えられるか問題になるでしょう。このあたりは、提携住宅ローンでなければ「融資不可」となる可能性も、充分に考えられるポイントなので…。年収530万円に対して、4,000万円の借り入れならば、現在の固定金利型の平均金利（3.2％）でも充分に審査には通るレベルでしょう。返済負担率から考えますと、実際の収入と返済で見れば厳しいものになると思いますが、住宅ローン審査の点ではパーセンテージはクリアします。この先お子さまにもお金が掛かりますから、将来にわたって計画が立てやすい全期間固定を考えられるのは賢明だと思います。ですが、お金を借りる場合の金利なんて少しでも低い方がいいに決まっていますよね。 > 繰上げ返済手数料が安いというところに着目されているということは、繰上返済もお考えのうちにある－ということですよね？でしたら、全期間固定と変動金利型か、全期間固定と固定期間選択型のうち固定期間の短い物の「ミックス」も検討されてはいかがでしょう。扱っている金融機関はあまりないかもしれませんが。金利上昇リスクといっても、政策金利に直接影響を受けるのは変動金利型や固定金利選択型の固定期間の短いものです。長期のものは10年物国債の相場状況に影響されます。期間の短いものについては政策金利（ひいては短期プライムレート）が上げられ、10年物国債はこのところ価格上昇・金利低下の傾向であるため、「長短金利差」が小さくなっているんです。このことから、考えますと、仰るとおり借りる側から見れば「長い方がお得」というのが現在の金利状況です。とはいっても、まだフラット化した訳でも、逆イールドになっている訳でもありませんから、固定期間が長いものの金利よりも固定期間が短いものの金利方が低いです。また、現在では「店頭表示金利」でお借り入れになる方は少ないでしょう。金融機関から示される何らかの条件を承諾することによって「金利優遇」が受けられることがあります。借り入れ当初に限っては、固定期間の短いものは特に優遇幅が大きい－というパターンもよく見かけます。それらについてもしっかりと調べられた方がよろしいでしょう。繰上返済のことやこれら「金利」の状況から考えますと、借り入れの一部を金利の金利の低い変動固定型や固定金利選択型の期間の短いものにしてもいいのではないかと思うのです。そして、逆イールド等、長短金利の逆転現象がおきそうになったら、そちらを中心に繰上返済していけば、結果として支払うべき利息負担を軽減できるのではないかと思います。ネットで調べたり、他人の話を聞くだけでは「穴」があります。できればご自身で店頭に出向いて、担当者と話をされるのも金融機関を選ばれる際のポイントと考えられた方がよろしいですよ。最初に申し上げましたとおり、「住宅ローンは、金融機関との付き合いが長くなる商品」です。直接話をしてみて、担当者に信頼がおけないとなると、金融機関そのものについても信頼を寄せることはできなくなりがちです。そんなトコロと長いお付き合いをする気になりますか？実は、大手行から地域金融機関への住宅ローンの借り換えって、結構多いんですよね…。ところで、ソニー銀行については既に口座をお持ちですか？住宅ローンの「仮審査」をしてもらうだけでも口座開設が必要だそうですよ。

質問者

お礼 2007/04/05 19:42

アドバイスありがとうございます。専門家の方の意見は大変勉強になります。おっしゃる通り、金融機関もそうですが、やはり担当者にも信頼がおけないとその金融機関と長い期間お付き合いをしていくというのは難しいかもしれませんね。一度店頭に出向いて話を聞かせて頂こうと思います。もう1点だけアドバイスをお願いします。支払利息を抑える為に借入れの一部を固定金利選択型にしてもよいのではないかとのことですが、フラット35などは2割分の金額が用意できない場合にプロパーローンを組むことになるかと思いますがその部分を5年固定などにする、という考え方でも合っていますか？その場合、3,910×0.2で782万円となり、ちょっと金額としては大きいと感じますか？