住宅ローンで悩んでいます。

質問

１７００万円借り入れする予定の者です。
年収は夫婦で７００万円です。
３５年ローンを組む予定にしておりますが、

１．３年固定（最初１．５％、次から０．４％優遇制　　度付）

２．フラット３５（２．９５％）

どちらにするかで悩んでいます。繰上げ返済に当てる予定の金額は毎年５０～１００万円ぐらいは用意出来ると思います。（繰上げ返済手数料は５千円程度）

今後金利は上昇するとは思いますが、繰上げ返済を考慮するとどちらが有利で合理的なのか、また、どのタイミングで繰上げ返済するのが一番利口なのか教えてください。

また他のローンの組み方で良きアドバイスがあれば教えて下さい。

（学が無く文章が下手で申し訳ありません）

回答No.2

kanehachi · ベストアンサー

今後金利の上昇を予想されているのであれば全期間固定のフラット３５でしょうが、双方に注意点があります。
＃１の方も言われているように金利動向によりますので・・・・

繰上返済の効果的なやり方は
１）借りてからできるだけ早い時期に多く
２）（手数料とのバランスを考えながら）こまめに
３）返済額減少よりも期間短縮型で
がセオリーです。

3年固定の場合のメリットは、当初の通常返済額がフラットに比べ低く抑えられますから、例えば年間の返済額を150万とかに固定した場合繰上返済に回せるお金が増えます。（１）の方法）

ただし、今後（最短で3年後）基準金利が3.35%を越えればフラットとの逆転が起こり得ます。
以降、固定期間終了の度に同じ心配をしなくてはなりません。ここが判断の難しいところです。

ひとつの考え方ですが、今のローン金利が低いのは日銀の0金利政策によって金融機関の調達金利が異常に低い事が原因で、「異常に低い」のですから正常なローン金利の水準は今よりも高く、今後、現在の水準には戻りにくいと考えます。3.35%を越える事は十分に有り得ます。ですから今の金利水準で最後まで固定してしまうのが得策、と考える方が今は多いのです。

また、固定金利終了時のタイミングで繰上返済をすれば、あまりに返済額が高騰した場合などに期間・金利・繰上効果を見ながらその時の状況に応じて返済額（支払利息）を調整できるメリットがありますよ。

フラット３５の場合は「繰上返済は100万円より承ります」ですので、２）の効果が薄いのがデメリットですが、金利動向を一切考えなくて済むようになります。ひたすら返しちゃいましょう。

繰上返済手数料はそんなに気にしなくていいでしょう
10回実行したら5万円ですが、10回分の資金を貯めてる間に金利は5万円くらいつきますよ。
無料に越した事は無いですが、そもそも繰上返済はそう何回もしないものですし・・・
（何回も繰上するくらいなら通常返済額を増額すれば良いのです。）

現在の資力に余裕があれば元金均等返済という方法もあります。利息総額は元利均等に比べて少ないのですが、当初の支払額が多くなるのであまり一般的ではないですが・・・

ダラダラ書いてしまいましたが、これらの組み合わせで質問者様のライフプランに合わせた条件を設定されれば良いと思います。これらがラインナップに無い銀行も
ありますので提携・非提携関係無しで色々な銀行を調べて見られたら良いですよ。提携より有利な条件も結構あるもんです。

ご参考になれば・・・

お礼

なるほど。現在金利が安いのは日銀の０金利政策によるものなんですか。知りませんでした。無知で申し訳ありません。またご回答内容は小生にとって大変参考になり勉強になりました。やはり金利の動向が気になりますね。もっと勉強して決めます。ありがとうございました。

回答No.1

kuku82

はじめまして

正直、どれが利口なのか回答できません。
理由は、金利がどの程度/どのくらいのスピードで上昇するのか、全く予測できないからです。
また、ある程度、金利を仮予測したとしても、
元本・元利？の場合と繰上げタイミングの計算は非常に複雑になり、それをフラット35と比較すると、何がなんだかわからなくなります。
ご了承ください。

っで、このままでは、そっけないので。
私は5年固定の元本返済をしております。
エクセルベースの計算表で5年後ごとの金利予測をして以下のように色々なパターンを書き出しました。
（計算表はネット上に転がってると思います。）
設定　1700万　35年　元利
金利　　月払い　5年後
1.5％　　58096⇒55286　残1371万
(1)5年後金利3％
　　　　　72359⇒・・・　残・・・　
(2)5年後金利4％
　　　　・・・⇒・・・
A）10年後・・・
みたいな感じです。
これを元本・元利共につくりました。
作るのは面倒ですが、逆に一旦作ると後々楽ですし、
支払える金利上昇の限界点も見えて、安心感も出ます。
繰上げ返済は、ご褒美程度に考え、これによるメリット比較はしませんでした。
（そもそも、繰上げに回せる金額にあまりに不確定要素が多すぎるからです。ミスって車壊れたら飛んでいきますもん。）

この表ベースに子供にかかる費用、車買い替え、家の補修費などを5年毎に年表にして、
資金ショートしないように返済計画たてました。
ここでしっかり考えておくのは、お金のメリットより、
将来の精神安定上に非常に有効と思います。

私の例では、5年後4％、10年後5％、15年後6％で想定で、それぞれ月払いは10万以内に収めました。
繰上げ返済で、月払い金額を減らすか、期間を短くするかコントロールするつもりです。

（ダラダラ書いた割りに、内容薄くてすみません）

お礼

ご親切にどうもありがとうございました。詳しくご説明いただき非常に参考になりました。小生はパソコン初心者のため上記の様なシュミレーションをするのが苦手ですがこれも全部自分のためです。自分なりに努力してkuku82様と同じ方法で返済計画を立てていきたいと思います。